可持续发展城市化道路是面对什么呢？是面对着7.1亿人口以及两万不同规模的城市和小城镇，而且中国的小城镇在国外是城市。我给一个数字概念，一千万以上的城市有5个，四百万以上的城市有21个，100万以上的城市有27个，人口5万的城市大概1600个，这些城市在未来城市化道路是如何实现可持续发展，是城市领导人以及城市市民所关心的问题。

　　城市化道路面临的问题

　　第一是体制的约束。我们现在大家中国城市化要面临的难点有户籍制度、行政管理制度等等，这是未来我们要讨论的热点。

　　第二，我们也面临着区域发展的不平衡。东部、西部甚至某个地区，包括我们广东省内部也出现了发展不平衡的现象，中国中西部发展和小城市的发展面临着短缺和不足。

　　第三，我们的资源配置。中国的城市有大有小，应该按照一定的规律向大城市跃进，我们登记化的管理体制来制约着我们整个资源分配的流向，我们很多高等的城市不像西方国家使资源向这个城市流动，这是很严峻的问题，在等级化的城市管理制度下，不可能有公平的发展竞争机会。

　　第四，是劣势的问题。我们可以借鉴国外的经验和教训，比如说在中国没有出现大规模的贫民窟，另外一方面，我们也面临着相当大的中低收入人口，进入城镇要解决什么问题？城市化核心问题是农民进城，是中低收入人口进城，在城市中如何解决他们的问题。在中国特有的体制环境下，我们不能完成这些中低人口收入近城的问题，所谓城市化可持续发展道路很难实现。

　　我们一方面面临着赶超心理，特别是视觉上的经验，我们一些大城市、特大城市，在发展速度上超过了很多发达国家。在我们人口结构，我们公平问题上我们跟他们有非常大的差距，在这种情况下，如何提出可持续发展这种模式，如何实现绿色、人文的发展道路，对于我们每个人来讲，特别是对于城市的决策者来说是非常重要的选择，

　　中国特色房地产模式造就市民生活不便

　　我这里就提出几个方面的想法，如何实现可持续发展道路。第一个问题，对于城市官员来说如何实现一个以人为本的城市化发展道路。第二是雪中送炭还是锦上添花的问题。

　　我们城市如何更好的满足城市人口的就业问题和收入增长问题以及它周围生活环境的改善问题。这些年我们看到了，现在的城市发展进步很明显，但是人的生活方便大大降低。我们跟一些国际专家交流的时候，可持续发展很重要的是怎么样更方便，怎么样实现资源高度节约。在很多中国的城市，这两点是非常难做到。出门不得以车代步，我们公共交通也不太方便，所以交通对于城市的分割，房地产对于城市的分割大大阻碍了城市功能的连接。以人为本，如何更多关注社会整个群体，特别是中等收入人群的群体他们更好在城市中生活？是应该考虑的一个非常重要的前提。

　　第二是尊重中国城市发展的规律。罗马不是一天建成的，但我们很多城市希望在短期内发生翻天覆地的变化。一个任期内发生这样的变化，是不是可持续发展，所造成的社会成本是由谁来承担，可能我们很少去想这些问题。我们研究城市发展的历史，城市是一个缓慢的进程，尽管三十年中国城市化高速增长，和日本韩国一样，但是城镇有序按规律发展是一个正常的过程。可是我们各地政府提出三年大变,通过大拆大建来解决城市化的形态问题，但是他没有想到会带来多少经济的成本？这种成本不得不再以过渡开发的形式，过渡开发地产的形成来提供补偿，有一天地产的需求在下降的时候，那么这个成本肯定有债务来承担，债务由谁来承担呢？另外一方面社会成本也大大加大，我们可能想作为主观上我们希望城市尽快发生便大家我们每天面对老百姓个人的利益，我们在拆迁的时候，强迫农民进城、拆楼，这种问题未来所承担的社会成本要未来的政府解决。整个社会拆迁、土地征用问题、环境问题成为城市社会事件的导火索，这些问题不解决，城市的可持续发展很难实现。

　　我们看到世界上有很多很好的经验，我们有些人希望把国外的城市复制到城市中来。我要在中国搞一个东方迪拜，要在中国搞一个欧洲的城市景观，但是城市发展必定不可复制。如果我们每个城市大面积的开发的话，你怎么样实现欧洲每一个城市、每一个建筑都是在自己私有产权的情况下经过几百年、几十年的个人努力，个人的性格特征来实现集合。我们的开发模式怎么样会出现那样的结果呢？做不到。在西方国家、在发达国家，你想这么大拆大迁是很难做到的。如果我们追寻城市发展规律的时候，有很多规律、发展节奏的规律是我们这个体制下确实难以现在做到的。

　　尊重城市发展规律，还要尊重城市发展的经济。一个城市的发展是根本，刚才彭森主任讲过发展服务业，可是我们为什么中国服务业比重那么低。当我们实现了大拆大迁，通过房地产来开发城市的时候，服务业水平大幅度上升，为什么世界上所有发达国家传统服务业占30%以上呢？是因为他们服务业发展成本非常低，在自己家的房子卖东西不需要考虑房贷和价格问题，是一个稳定的收益期。但是通过开发后，是要买房子，付出贷款再出进行我的零售，参与各种消费的时候，这个成本就大幅度增加。发达国家城市化率到了70%、80%以上，服务业已经到了30%。我们的城市化率56.2%，但是成本高是其他国家没有的。所以研究经济规律，研究城市化规律是我们规划专家、我们学者以及政府决策者认知和思考的一个问题。在一个任期内看到你所看到的城市是不是可持续发展。