公元1271年元朝定都北京，北京成为国都，无论是从遗迹遗存，还是文献记载看，北京城市建设都有划时代的意义。元大都是当时举世闻名的大都市，建设有大规模的民居，胡同和四合院成为元大都的两大基本元素。明王朝建立后，经济社会得到较快发展。明都城从南京迁到北京，并分别从浙江、山西等处迁进数以万计的富户，有力推动了北京经济的发展。在明代，制砖技术空前发达，这个时期出现的《鲁班经》《三才图会》等书籍，说明明代不仅第宅建设的实践活动十分活跃，而且有理论方面的指导。

　　清代定都北京后，大量吸收汉文化，完全承袭了明代北京城的建筑和北京四合院风格。清王朝早期在北京实行了旗民分城居住制度，令城内的汉人全部迁到外城，内城只留满人居住。这一措施客观上促进了外城的发展，也使内城的第宅得到进一步调整充实。清代最有代表性的居住建筑是宫室式第宅，也就是官僚、地主、富商居住的大中型四合院。清代是北京四合院发展的巅峰时期。清代后期，中国逐渐沦为半封建半殖民地社会，北京四合院的发展开始走下坡路。在外族入侵和西方文化渗入的影响下，北京传统住宅建筑也受到一定影响。这个时期建造的四合院，或多或少加进了一些西洋建筑的装饰成分，最典型的就是圆明园式随墙门的出现。

　　受"西学东渐"之风影响，北京四合院人为标榜自己为"新派"代表，也有一些在宅内兴建洋楼，但为数不多。总的来说，这个时期，北京的传统民居基本保持了明清型制。日本帝国主义侵华，使中国社会发生了很大变化。由于通货膨胀，物价上涨，市民经济状况每况愈下，很多原来住独门独院的居民已经没有能力供养更多的房子，只好将多余的房子出租，以租金来补贴生活。市民的住房越来越少，院里的房客越来越多。独门独户的四合院开始变成多户杂居的大杂院，四合院的居住性质发生了变化。

　　1949年以后，北京传统四合院在使用上出现了根本性变化。由于所有制的变更，很多清代遗留下来的王府、宅院由私产变为公产。它们不再为昔日的贵族所占有，转而成为国家机关、学校、医院、工厂、幼儿园、俱乐部等公用住房。使用功能的改变，使得建筑本身与使用者的需求之间产生了难以解决的矛盾。最终的结果，不是人服从建筑，而是建筑被人所改造。

　　那些仍作为住宅用的院落，己不再独家占有，变为多户居住的大杂院。这些用途上的变化，使四合院难以继续保持昔日的深邃、安谧、幽雅。文化大革命的浩劫，是北京四合院罹难最为严重的时期。60年代末的红卫兵"扫四旧"，将四合院中精美的砖雕、木雕、石刻、彩绘尽行扫荡，无数价值极高的艺术品，或被砸成碎块，或被抹上泥灰，能得以幸存者寥寥无几。紧接着发生的为"备战"搞的全民挖洞运动，严重破坏了四合院的原有格局和排水系统，造成无法弥补的后果。

　　文革以后，北京城市发展总体规划中确定了四合院保护方针，使上述恶化趋势有所控制，但是大规模旧城改造运动与四合院的保护之间，又出现了尖锐的矛盾，建设性破坏时有发生，如何解决好旧城改造和四合院保护的矛盾，仍是需要认真研究的课题。

　　上世纪80年代后期，北京四合院又出现了一种新的景象：一些移居北京的侨民和在改革开放中先富起来的人们，抱着怀旧和对传统文化崇尚的心理，在四合院集中的地方买下旧院，重新翻建四合院。有些长期居住在中国的外国人也开始征地建房，住进了传统的中国民居。这种新四合院大多采用传统建筑的外形和色彩，室内则是暖气、上下水、卫生间、空调等现代化设施和高档装修。