四、城市空间布局的人性化规定

　　居住方式决定一个城市对中产以上阶层的吸引力。环境心理学揭示，居住密度过高或居住于高层楼房，对居民的心理有明显的负面影响。欧美发达国家的中产阶层多居住于独栋房屋，很多单元分布人口密度比我们高的国家，也是如此。一个城市如果不能吸引到中产阶层，投资环境就有了根本缺陷，城市也很难保持活力。

　　再过30年，中国城市化率也许会达到85%左右，但按目前的趋势看，中国城市的居住品质将与欧美国家有重大区别。那时，也许中国城市的主体居民仍然挤在楼房里。而欧美国家的城市中产阶层现在多居于独栋房屋里。如果30年后，这真的是实实在在的事实，我们认为，这将是严重问题。我们希望国务院有关领导，及众多城市市长们对此高度警觉，从现在开始高度重视中国城市化的居住品质提升战略。

　　居住方式是指人作为社会成员及人的社会组织居于自然及人工环境中所形成的空间形态，包括房屋形体及构造，人口密度，以及人与周边环境之间的空间关系。

　　在土地利用规划的理论研究中，事实上涉及多学科的知识，包括经济学、社会学、心理学乃至政治学等。国际规划学界比较重视居住方式对人生存品质的影响，特别是重视一定区域的人口密度对生存品质的影响。一般认为，在较大尺度的区域里，人口过密或过稀，对人的生存品质都会产生负面影响（当然也不排除其他因素影响）；同样人口密度下，人口布局也有不同方式，也会对人的生存品质发生影响。

　　据Serge Salat所做的国际比较研究，我们可以肯定，中国城市的土地利用规划有诸多不合理性。一是不同层级的街道网格比较大，街区大，单位面积的道路交叉口大约是欧美大城市的十分之一，容易引起交通堵塞；二是城市的建筑物平均高度高，例如上海浦东的楼高大约是巴黎的3倍以上，是东京的约10倍以上，而建设总密度却基本相当。这种规划格局给居民的居住品质带来了负面影响，特别使城市的熟人社会难以发育，进一步使城市的自组织机制难以建立。

　　我国大城市最突出、但却最被忽视的问题，是城市建成区平均人口密度不算高，但居民区的人口密度高；平均约为欧洲居民区的2—3倍。

　　中国大城市一般把老百姓的居住区挤压在占城市面积的25%以下，让多数老百姓住在高层住宅内，同时，城市建设了许多大绿地、大广场。甚至一些小型的城关镇与小城市也是如此。这样的情形下，各类熟人社会的成员就会采取“广场行动”。中国城市的社区居民喜欢在广场上跳舞、在街边大排档吃饭、在马路边议事、聚集在意外事件发生地看热闹，等等，均与城市的结构有密切关系。“广场行动”往往与无序政治行动有关；政府用它做政治动员容易，反政府的力量用它更加容易。

　　相反，欧美的城市较多体现了对个人的尊重。有资料表明，欧美城市的居住区一般占城市面积的45%左右。动态来看，国外很多国际大都市的住宅用地占建设用地的比重往往都是不断提高的。以芝加哥大都市区为例，20世纪70年代居住用地所占比重为24.1%，而在1990年这一比重则上升到43.27%。但是，即便从动态情况看，我国居住用地占比多年来的占比也非常缓慢。在城市中心一般没有大广场、大绿地。他们的道路“面密度”小于我们，而“线密度”大于我们，使民间的沟通更加容易，并为人们提供了更丰富的感知和交往界面。那里的各种熟人圈子，常常组织在某家人的院落里聚会，广场聚会少。院落、露台作为私人空间半开放的灰色空间，提供了私人聚会的场所，且因为圈子和兴趣不同，有利于形成多样的文化斑块。因为专业化使然，欧美城市的熟人圈子常常以宗教、兴趣为纽带，远离了物质利益，自由氛围就强了许多。

　　一般来说，人们拥有或使用独栋房屋这类财富形态时，会更愿意彼此交流。中国民间的说法是，独栋房屋“更接地气”。但当代科学对此类问题做了更严谨的研究。通过对高密度居住环境与人的心理和生理恶变之间关系的研究，环境心理学已有明确结论。住在多层或高层住宅中的孩子，在一些生活技巧的学习上发展较迟钝，且容易感染呼吸道疾病，较富于侵略性，容易失眠，神经系统病变发作的机率较高，社交能力较差。研究者还指出，楼层越多的住宅对居住者负面影响越大，对只有“父母、子女”的核心家庭来说，负面影响更大。住在高密度住宅区内，会导致更强烈的拥挤感，并且出现其它负面态度，如知觉到的控制、安全、隐私与满足感降低，与其他居民的关系品质恶化。还有，中低密度住宅区(尤其是独立式住宅区)内，邻里间的互助明显大于人口密度较高的高层及多层公寓。

　　环境心理学家的研究还显示，在小层次测得的密度(如房间内人口密度)和社会病态之间的相关程度，高于大层次测得的密度(如城市、社区密度)和病态现象的相关程度。这是因为经济弱势人群普遍住在室内密度高的住所，而中上阶层处于高密度社区中室内密度低的住所。此外，高密度居住环境对对身体健康形成损害，产生“拥挤综合症”。

　　一般认为，中低层住宅会极大减少居住人口，从而降低土地效率，但是在扩大建筑覆盖率的基础上，中低层建筑的居住密度绝不亚于高层建筑。正如有统计指出，民国时期的前门地区居住密度达到每平方公里三万人。中低层建筑还有更多的功能转变适应性，从而丰富城市功能和多样性，而高层建筑因大量复制的统一单元，将人的个性平均化，很难产生城市文化。在这个层面上，应该检讨的是我们严格的日照管理规定和建筑覆盖率管理规定，这套规定的执行实际带来土地匀质化，大大降低城市魅力。

　　那么，能不能让中国人的居住品质达到欧洲人的水平？例如，让中国70%的城市家庭拥有或使用独栋房屋或者带有露台的低层建筑？这个意见乍看不切合实际。大家以为中国缺地，其实，中国多的是山地、荒地、丘陵、滩涂等农业利用价值低的土地。从动态看，新建城市以及对旧城区实施改造，只要压缩公共部门占地，给居民建设增加用地比例，就可解决问题，根本不用担心多占农地。

　　现行制度及土地利用规划把大量农业利用价值低的土地排除在住宅用地之外，居民住宅建设用地的供应受到极大抑制，这导致地价高昂（实际上是住宅建设用地的价格高昂，工业用地价格很低），使我国只有极少数富豪明星在市区拥有世界上最昂贵的独栋房屋。一边是高地价，一边是闲置的非农用地，现有土地政策制造这种局面，好像就是以自己人为敌。