“提高品质、追求活力，这是城市更新的终极目标。与中国目前经济发展新阶段的特点非常契合，经济转型由过去的高速度转向高质量。”住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　秦虹是在2018中国城市更新论坛上表达了这一观点。她说，如果城市更新项目不能提升物业品质，只是简单装修，算不上成功。另外，城市更新项目还要能够激发活力，吸引人流和客户，促进社会与经济效益。

　　接受《中国经营报》记者采访时，秦虹表示，城市更新的外延实在广阔，无法给出确切的定义与边界。“城市更新是一个永续的过程，从城市美化到拆除重建，再到后期的有机更新。”

　　她介绍，中国经历了高速的城镇化进程，现在各个城市，一方面推行了大规模的棚户区改造，另一方面旧城的更新改造同步实施，这意味着未来中国城市发展的空间需求主要依靠存量更新支持。

　　秦虹总结了城市更新的主要特点。一是城市旧的建筑转变成了新的空间，她认为比较成功的城市更新案例，必须实现物业坪效提高、人流涌入、出租率增加、空置率下降。

　　“受到欢迎的城市更新项目是旧建筑产生新空间。”秦虹说，“它是一个复合空间，包含了办公、居住和商业等复合功能。既符合产业升级的要求，也符合市民活动的需求。”

　　二是这类城市更新项目虽是复合功能，但并非无序，应当是主题鲜明，尤其是面向的客户群体及产业类型。三是城市更新项目增加了共享空间，物业内部既保留了过去办公、居住等独立性需求，同时拿出宝贵的空间以增加共享互动的面积，比如传统的写字楼大堂设计了共享的咖啡厅。

　　而城市更新项目成功的核心因素，秦虹认为是设计。“城市更新是彰显设计的力量，它串联了投资者、消费者、社会、市民、政府与客户。”

　　她进一步补充说，城市更新其实是打造消费产品，产品要依靠设计来说服投资者和政府，吸引客户、增加人流，给当地和周边带来正面的社会效益。越来越多的企业参与到城市更新，包括万科等传统开发企业，参与主体呈现多元化。

　　“城市更新最初由政府主导，逐渐扩充到市场介入，最后是多方主体共同参与。”秦虹说，“企业介入城市更新，都是追求经济效益，但是后期参与主体多元化以后，它的目标相当程度上会定位于社会效益。一栋楼宇是否应该进行改造，不但要考量会否给投资者带来效益，与此同时，也会权衡是否给地区增加公益。”

　　高和资本是以城市更新为主营业务的投资机构之一，从2009年开始，即瞄准了北京、上海等城市的更新机会。如今，高和资本对城市更新有了更加系统化的理解，并影响了公司业务布局。

　　“不动产行业正在由开发时代进入到城市更新时代。城市更新不是简单的房地产，而是一个金融和高科技推动的现代服务业。”高和资本董事长苏鑫说。高和资本是中国城市更新论坛的发起单位之一，苏鑫出任了中国城市更新论坛执委会主席。

　　他梳理国内城市更新经历了3个阶段。第一个阶段是2006年～2012年，这个阶段城市更新的典型特征是由外资主导，对上海353广场、K11大厦等物业进行了单体改造，但没有业态调整。

　　第二个阶段是2013年以后，涌现了北京盈科中心、北京坊和上海幸福里等城市更新项目，主要特征是内外投资并举和片区更新，大量的内资机构及传统的开发企业介入城市更新，对城市片区进行更新，升级了大量的空间业态和内容。

　　第三个阶段将是从今以后，又会呈现出3个发展趋势：一是物业空间的智能化，就是城市更新与高科技结合；二是楼宇的产业化，政府关注落后产业疏解与腾退，与城市更新结合以后，产业的聚集效应、生态效应将会发挥；三是业态复合化，城市更新背后所反映的即是消费升级。

　　“之所以发起设立中国城市更新论坛，是因为再大的机构都无法将城市更新的3个轮子全部运转起来，包括资产管理、资本和内容创新。”苏鑫说，“中国城市更新论坛像是这个领域的安卓系统，把它们连接起来共同推动。”

　　高和资本全面覆盖了城市更新，因此业务板块与之契合。首先是高和资本旗下业务包括起步阶段的资产管理，这是核心业务；其次是空间内容创新和孵化，过去2年内高和资本设立的轻资产基金累计投资了14家空间内容创新企业；最后是资产证券化业务。

　　“这3个业务板块就像是3个飞轮，相互咬合，彼此串联和带动。可以称之为飞轮理论。”苏鑫说。

　　“在城市更新的产业链条上，资本起到了穿起珍珠的丝线作用。”黑石集团亚洲房地产部董事总经理阎岩使用了这样一个比喻。

　　华融融德资产管理有限公司总经理黄春雨则认为，资本在城市更新价值链创造过程中只是资源配置的角色，真正的主角是资产运营方。“它们做最苦、最累、最脏的活儿。城市更新的成功在于资产经营，而非资本运作。”