在举国上下向高房价宣战的时刻，被媒体称之为"北京最暴利的楼盘"的龙湖颐和原着再次被推到了风口浪尖。

　　北京最暴利的楼盘

　　早在2009年7月25日，国土部将全国620个调查项目的数据日前悉数发布(详见附图1)，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。北京21个项目平均地价为4337.1元，平均房价为17261元，平均地价与房价的比例约为25%！北京众多知名房地产开发企业在列。

　　按照国土部公布的数据，西邻颐和园昆明湖的颐和原着楼面地价为6810元/平方米，平均售价为45000元/平方米，地价房价比为15.13%；但是记者通过北京房地产交易管理网查询到，颐和原着的平均成交价为50774元/平方米，地价房价比为13.41%！由于房地产开发过程中，建安成本和管理费用基本为刚性，唯有土地成本弹性最大，土地成本越低，利润空间越大，颐和原着如此低的土地成本，当之无愧是北京 "最暴利"的开发楼盘。

　　违反别墅项目停批规定

　　公开资料显示，颐和原着总建筑面积12万平米，91套。开发商龙湖地产对外所有的宣传都称颐和原着为独栋别墅。

　　众所周之，国土资源部从2006年5月就开始下发通知，停止审批别墅类房地产项目开发。那么颐和原着是如何通过规划的呢？

　　公开资料显示，颐和原着的容积率为0.76。容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比，它是反映楼盘舒适度的一个指标，同时，它的高低直接折射出楼盘的品质。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;独栋别墅(Villa)容积率不大于0.35。

　　如果按照业内标准，颐和原着应该是介于多层和Town House之间的产品类型。但颐和原着对外宣称是中式大宅，独栋别墅。

　　开发商是如何做到容积率为0.76的独栋别墅呢？龙湖地产在颐和原着进行了大胆地尝试，一是减小建筑间隔(详见附图)，二是向地下拓展空间；记者看到，颐和原着的楼体紧挨着围墙，两者之间仅有20公分左右(详见附图)。颐和原着的地块呈现不规则长形状，在规划上很不利，设计师没有别的办法，只能将楼座摆密，牺牲业主的私密性和舒适度。在现房呈现之后，通过龙湖拿手的园林景观造坡植树进行修饰。不过，园林做的好的开发商，大多是会偷面积的。园林遮丑啊！

　　在密摆楼座的同时，向下深挖，做出地下二层，同时抬高一层水平高度(详见附图)，地下两层计入销售面积。地面部分做二层，部分做一层。地上部分为何不做出三层，记者推测，因为颐和原着紧挨颐和园，估计有建筑物限高方面的原因，因此，只能往下深挖坑。

　　通过密布楼座和深挖地下室，提高容积率，绕开国土部关于别墅类低密度住宅的限制，颐和原着的独栋别墅终于可以粉墨登场了。但是毫无疑问，这种靠楼挤楼和深挖洞方式建成的所谓"高密度别墅"，牺牲的当然是居住的舒适度，从本质上讲，无疑是对国土部禁令的藐视和对豪宅品质的谋杀。

　　诡异的绿化率

　　反映居住舒适度有两个指标，绿化率和容积率。公开资料显示：颐和原着绿化率22.78%。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为"绿地率"，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于 30% ，换言之，楼盘的绿地率只达到30%的最低限就符合要求了。

　　而颐和原着22.78%的绿化率明显不符合北京市的绿化指标规底线。按照相关规定，规划不符合规定，则拿不到销售许可证，事实上，颐和原着2008年1月18日公开发售。龙湖地产究竟通过什么样的公关手段，使得相关主管部门装作视而不见无法通过审批的绿化项目，最终过关斩将，顺利拿到销售许可证？

　　业内人士分析说，北京对房地产开发过程的监管措施已经相当严谨，环环相扣，层层把关，一个环节如果过不去，下一个环节就无法通过。绿化率不达标而拿到销售许可证的原因，可能性只有两个，一是贿赂审批绿化的官员，故意放行，这样即使后面环节发现上一环节有误，因为责任不在自己，也可能放行通过；另一种就是在审批绿化的环节上材料造假，骗取批准之后，以真实材料和假的批文进入下一审批。但是无论是何种情况，颐和原着绿化不达标却公开销售，已经是非法。