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北京“最暴利楼盘”涉嫌违规 绿化率很诡异
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北京最暴利的楼盘 早在2009年7月25日,国土部将全国620个调查项目的数据日前悉数发布(详见附图1),其中北京的21个项目中,地价最高占房价的比例为51.36%,最低为14.33%。北京21个项目平均地价为4337.1元,平均房价为17261元,平均地价与房价的比例约为25%!北京众多知名房地产开发企业在列。 按照国土部公布的数据,西邻颐和园昆明湖的颐和原着楼面地价为6810元/平方米,平均售价为45000元/平方米,地价房价比为15.13%;但是记者通过北京房地产交易管理网查询到,颐和原着的平均成交价为50774元/平方米,地价房价比为13.41%!由于房地产开发过程中,建安成本和管理费用基本为刚性,唯有土地成本弹性最大,土地成本越低,利润空间越大,颐和原着如此低的土地成本,当之无愧是北京 "最暴利"的开发楼盘。 违反别墅项目停批规定 公开资料显示,颐和原着总建筑面积12万平米,91套。开发商龙湖地产对外所有的宣传都称颐和原着为独栋别墅。 众所周之,国土资源部从2006年5月就开始下发通知,停止审批别墅类房地产项目开发。那么颐和原着是如何通过规划的呢? 公开资料显示,颐和原着的容积率为0.76。容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比,它是反映楼盘舒适度的一个指标,同时,它的高低直接折射出楼盘的品质。例如,在1万平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;独栋别墅(Villa)容积率不大于0.35。 如果按照业内标准,颐和原着应该是介于多层和Town House之间的产品类型。但颐和原着对外宣称是中式大宅,独栋别墅。 开发商是如何做到容积率为0.76的独栋别墅呢?龙湖地产在颐和原着进行了大胆地尝试,一是减小建筑间隔(详见附图),二是向地下拓展空间;记者看到,颐和原着的楼体紧挨着围墙,两者之间仅有20公分左右(详见附图)。颐和原着的地块呈现不规则长形状,在规划上很不利,设计师没有别的办法,只能将楼座摆密,牺牲业主的私密性和舒适度。在现房呈现之后,通过龙湖拿手的园林景观造坡植树进行修饰。不过,园林做的好的开发商,大多是会偷面积的。园林遮丑啊! ![]()
在密摆楼座的同时,向下深挖,做出地下二层,同时抬高一层水平高度(详见附图),地下两层计入销售面积。地面部分做二层,部分做一层。地上部分为何不做出三层,记者推测,因为颐和原着紧挨颐和园,估计有建筑物限高方面的原因,因此,只能往下深挖坑。 通过密布楼座和深挖地下室,提高容积率,绕开国土部关于别墅类低密度住宅的限制,颐和原着的独栋别墅终于可以粉墨登场了。但是毫无疑问,这种靠楼挤楼和深挖洞方式建成的所谓"高密度别墅",牺牲的当然是居住的舒适度,从本质上讲,无疑是对国土部禁令的藐视和对豪宅品质的谋杀。 诡异的绿化率 反映居住舒适度有两个指标,绿化率和容积率。公开资料显示:颐和原着绿化率22.78%。在国家关于园林绿化的用语中,准确的应为"绿地率",指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。根据北京的地方规定,凡符合规划标准的新建居住区,居住小区绿地率不得低于 30% ,换言之,楼盘的绿地率只达到30%的最低限就符合要求了。 而颐和原着22.78%的绿化率明显不符合北京市的绿化指标规底线。按照相关规定,规划不符合规定,则拿不到销售许可证,事实上,颐和原着2008年1月18日公开发售。龙湖地产究竟通过什么样的公关手段,使得相关主管部门装作视而不见无法通过审批的绿化项目,最终过关斩将,顺利拿到销售许可证? 业内人士分析说,北京对房地产开发过程的监管措施已经相当严谨,环环相扣,层层把关,一个环节如果过不去,下一个环节就无法通过。绿化率不达标而拿到销售许可证的原因,可能性只有两个,一是贿赂审批绿化的官员,故意放行,这样即使后面环节发现上一环节有误,因为责任不在自己,也可能放行通过;另一种就是在审批绿化的环节上材料造假,骗取批准之后,以真实材料和假的批文进入下一审批。但是无论是何种情况,颐和原着绿化不达标却公开销售,已经是非法。 ![]()
编辑:renjinghui |
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