建总发[2000]1号

一九九九年十二月十六日第三十五次行长办公会议通过

一九九九年十二月三十日颁布施行

第一章 总则

第一条为支持城镇居民购买自用住房，推进住房商品化，根据《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《民法通则》、中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》、《中国建设银行贷款担保办法》等有关法律、法规及规章制度，制定本办法。
    第二条 本办法所称个人住房贷款是指建设银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。
    第三条 个人住房贷款的发放要坚持效益性、安全性和流动性原则，遵守国家有关法律。法规和政策。建设银行有权拒绝任何单位和个人强令其发放个人住房贷款的要求。
    第四条 本办法适用于建设银行（不包括海外分行）向个人发放的各类住房贷款。

第二章 贷款对象和条件

第五条贷款对象。具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外，国外公民。
    第六条 贷款条件。借款人申请个人住房贷款必须具备下列条件：
    一、有合法的居留身份，申请政策性个人住房贷款的，应有当地常住户口；
    二、有稳定的职业和收入；
    三、有按期偿还贷款本息的能力；
    四、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有符合规定条件的保证人为其担保；
    五、有购买住房的合同或协议；
    六、提出的借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金的30%的存款，申请政策性个人住房贷款时，应按规定在建设银行的交存住房公积金；
    七、贷款行规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条借款人申请个人住房贷款应填写《中国建设银行个人住房贷款申请审批表》，并向贷款行提交下列资料。
    一、身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
    二、贷款行认可的部门出具的借款人稳定经济收入证明或借款人偿债能力证明。
    三、合法购房合同成协议书；
    四、 抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押     的证明，贷款行或贷款行认可的部门出具的抵押物估价报告书；
    五、保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明材料；
六、建设银行的存款单据（复印件）；
    七、以自己和配偶及其直系亲属已交存的住房公积金作为自筹资金的，应提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明文件；
    八、贷款行要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款行应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性、可行性等进行评估，审查，并在二个月内，向申请人做出正式答复。
    第九条 贷款行同意借款人的借款申请后，双方签订借款合同，并视贷款担保方式，同时签订抵押合同，质押合同或保证合同，必要时应由国家公证机关办理合同公证。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十条借款人在建设银行有规定额度的存款，可以向贷款行申请相应额的贷款，借款人的存款应先于银行贷款投入购买住房。
    第十一条 贷款额度最高为拟购买住房费用总额的70%，用住房公积金发放的贷款，贷款额度当地有关部门的规定和有关文件精神合理予以确定。
    第十二条 贷款期限最长20年。
    第十三条 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

第五章 贷款方式

第十四条个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证贷款四种方式。
    第十五条 抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

一、作为个人住房贷款的抵押物，首先必须是抵押人所拥的房屋或预购房屋；其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款行认可的其他符合法律规定的财产。

二、贷款需对抵押物估价或委托有关机构估价。所需费用由抵押人负担。抵押率最高为抵押物评估价值的70。

三、抵押人需到贷款行指定的保险公司办理抵押物在抵押期间的财产保险，也可以委托贷款行代办有关保险手续，并在《保险合同》中明确贷款行为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于贷款的全部本息额；保险所需全部费用由抵押人负担。抵押物在申请借款行为保险的第一受益人，连同《保险合同》正本交由贷款行保管；如果原保险期短于借款期限，保险到期时需办理续保手续。

借款合同有效期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，贷款行有权代为投保，一切费用由抵押人负担。

保险期间，抵押物如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供贷款认可的不低于原抵押物评估价值的抵押物，并办理保险手续。否则，由借款人负全部责任。

四、贷款行与抵押人签订抵押合同后双方必须依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效。

（一）以住房设定抵押权的，应分别情况办理以下登记手续；

1．以期房作抵押，贷款行和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位担保，待该期房竣工效付后，持《房屋所有证》办理正式抵押登记。

2．以现房作抵押，贷款行和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

（二）以土地使用权设立押权的，贷款行和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

五、抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（正本）等，均由贷款行保管并承担保管责任。贷款行收到上述文件、单证后，应出具保管证明。

六、抵押贷款本息未清偿前，未经贷款行同意，抵押人不得将抵押物再交抵押、出租、转让、出售或赠与。抵押人须保证抵押物的安全、完好，并随时接受贷款行的监督检查。

第十六条质押贷款方式指贷款人或者第三人将符合规定条件的权利凭证交由贷款行占有，贷款行以该权利作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。

一、个人住房贷款可以用凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、存款单等有价证券作为质押财产进行质押。

二、贷款行应对出质人提交的有价证券进行查询和认证。

三、出质人应将确认后的凭证交付贷款行。质押合同自权利凭证交付之日起生效。

贷款行负有妥善保管质物的责任。因保管不善致权利单证灭失或毁损的，贷款行承担相应责任。

四、债券、存款单或其他有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：

（一）到期兑现用于提前清偿贷款；

（二）转换为定期储蓄存单继续用于质押；

（三）用贷款行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。

五、质押期间，出质人对用作质押的质押财产不得以任何理由挂失。

第十七条保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿债务能力的法人或其他经济组织作为保证人而向其发放贷款的方式。

一、保证人必须同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）达到或者相当于《中国人民建设银行企业信用等级评定管理暂行办法》规定的AA级以上企业信息；

（五）在建设银行开立有存款帐户；

（六）无重大债权债务纠纷。

二、保证人为借款人提供的贷款担保为不可撤销的全额连带责任保证。

三、保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产等，借款人须及时通知贷款行，并提供新的保证人，经贷款行认可后，办理担保责任转移手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

四、单纯保证贷款方式，只适用于期限较短的贷款。

第十八条抵押或质押加保证贷款方式指贷款行在借款人或者第三人提供抵押或质押担保的基础上，要求提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而向贷款人发放贷款的方式。

一、抵押担保、质押担保和保证担保按本办法的第十条、第十六条、第十七条及《中国人民建设银行贷款担保办法》的相关规定办理。

二、采用本贷款方式，贷款行与贷款人签订贷款合同，同时，与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同，与保证人签订保证合同。当贷款人不能按合同约定清偿债务时，贷款行可以通过处分抵押物质押财产受偿，也可以要求保证人全额清偿。

第十九条贷款行可根据借款的具体情况，采用上述一种或同时采用上述多种贷款方式发放贷款。

以期房作抵押的，采取抵押加保证贷款方式。