并非所有的旧住宅区都可做城市更新。16日，深圳市规划国土委发布城市更新的相应配套政策———《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（下称《申报指引》）。该配套政策对深圳城市更新活动的条件、范围、申报等进行了诸多明确划定。

　　如严格规定，须具有环境恶劣或存在重大安全隐患等情形，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的建成区，才能申请以拆除重建方式实施城市更新。

　　《申报指引》被寄予厚望

　　根据《申报指引》，申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。目前，在深圳城市更新中乱象频生，此次条款细致的《申报指引》被寄予厚望。

　　自2009年12月1日《深圳市城市更新办法》实施后，社会反应并未“按部就班”。此前曾报道，由于城市更新政策尚未细化，深圳老旧的住宅小区成为开发商、投资客合力爆炒的对象。多家开发商争先恐后进驻老旧而容积率较低的住宅小区跑马圈地，征集业主改造意见，并堂而皇之挂出“改造办公室”的牌子。如下步庙、滨河新村、莲花二村、华新村、园岭新村、香蜜二村等数十个老旧住宅小区，在前段时间均因传出拆迁改造消息而导致房价暴涨，其中产权还有55年的香蜜二村的房价从改造传闻前的1.2万多元/平方米涨到今年4月份的2万元/平方米。

　　城市更新乱象或将消停

　　今年4月底，市规划国土委副主任薛峰、城市更新办公室主任徐荣专门回应，现在炒得最热的老旧居住小区，其实大部分并不符合改造条件。他们提醒开发商、中介以及部分投资客，不要盲目冒险。

　　而城市更新乱象并未消停。在今年5月底的深圳“两会”上，年逾七旬的退休高级工程师郑祖华当着副市长吕锐锋的面，抨击城市更新中出现的混乱情况。而肖幼美等11名代表联名提出建议，呼吁政府高度关注《深圳市城市更新办法》出台后引发的各种社会问题。建议指出，《深圳市城市更新办法》已于2009年12月开始实施，尽管实施细则还未出台，但“办法”已被严重误读，“办法”和细则之间的时间差已被利用得淋漓尽致。

　　■三大焦点

　　申报条件严格限定

　　去年发布的《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目进行综合整治、功能改变或拆除重建需要大致满足以下三种条件之一：城市的基础设施、公共服务设施亟须完善；环境恶劣或存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。这次的《申报指引》对城市更新单元的相应申报条件进行了详细说明。

　　“城市更新单元”是城市更新的基本单位。《申报指引》开篇就提出城市更新单元拟订的基本条件，严格规定，申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有上述城市更新办法提出的三种条件之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。

　　《申报指引》对这三种条件都有具体说明。如对城市基础设施、公共服务设施亟须完善的情况，《申报指引》明确要求为，城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。

　　在土地资源日趋紧张的深圳，城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。

　　应以整村范围拟订更新单元

　　南都此前曾报道，有的居住区改造一半被列入计划，一半则搁置改造，导致未获改造的居民不满。虽然这种情况原因复杂，但《申报指引》作了明确要求：福田、罗湖、南山、盐田的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元。此外，鼓励深圳其他行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%.

　　《申报指引》提出，城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。而已纳入深圳城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域，原则上不得单独拟订为城市更新单元。同时，旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。

　　广受关注的违法建筑并不能通过城市更新“转正”。根据《申报指引》规定，已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。

　　纳入规划也可撤销

　　今年3月，深圳对《2010年城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案进行公示，包括拟纳入计划的城市更新单元共计89项，申报拆除重建用地面积约6.8平方公里。此前几天，股市风吹草动，深圳相关的本地股大涨。在某种形式上，这是股民对城市更新政策的一种误读。

　　《申报指引》明确提出，纳入计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入深圳市城市更新年度实施计划后，方可实施。

　　根据《申报指引》，纳入计划内的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，将取消其计划资格。同时，城市更新单元规划制定计划将按年度进行调校。纳入计划的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

　　谁来改造是具体城市更新活动中的一个致命问题。《申报指引》谨慎提出，纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。