北京绿地商业管理有限公司总经理 王智明

　　时间：2010年12月2日16：00

　　地点：新浪乐居嘉宾聊天室

　　主持人：张丹丹

　　嘉宾：北京绿地商业管理有限公司总经理 王智明

　　以下为本次访谈的现场实录：

　　主持人：各位新浪的网友，大家好！欢迎大家关注我们的嘉宾聊天室，今天我们谈一下商业地产，我们谈到的对象是我们房地产里面的龙头企业，就是我们的绿地集团，绿地集团现在除了在住宅市场做得很好，现在也开始进入商业地产。我们今天有情到北京绿地商业管理有限公司总经理 王智明，王总您好，先请您跟新浪的网友打声招呼！

　　王智明：新浪的网友，大家好！

　　主持人：随着我们住宅市场在调整，可以说很多人，不管是开发商还是投资者都把眼光放到了商业地产这块。从您的角度来看，目前整个国内市场上商业地产的发展情况是怎样的？

　　王智明：可以说目前商业地产已经成为开发热和投资热。随着城市发展进程，可以说一线城市从成长期逐步过渡到成熟期的阶段，人们对品牌的认知和购物需求推动商业地产进入一个全面发展的阶段。

　　一线城市由中心城市商圈发展为多区域商圈的格局，商业地产规模也由原来的大型购物中心唱主角发展成以各种体量各种形式的局面。值得关注的是社区型购物中心成为重点的发展趋势。

　　我在这里说的社区型购物中心是一个大的概念，它是涵盖一些区域的消费，目前一些社区购物中心发展已经比较成熟了，走在商业地产的前列，许多社区型购物中心业态齐全，规划合理，有品牌形象，环境舒适，既可以满足社区消费需求，又起到了满足这个社区消费环境，引领消费的作用。

　　主持人：您觉得发展到目前阶段有什么样的机会，当然面临机会的时候也有一定的挑战，您觉得机遇和挑战分别是什么？

　　王智明：一个行业进入一个新的发展阶段必然有很多机会。今天我主要谈谈挑战，因为任何行业的发展都有其规律性，是不是按照商业地产的发展规律规范运作是最大的挑战。也就是说，商业地产是不能按照住宅地产的思路去做的，它有自己固有的规律。

　　主持人：目前来看，不管是北京东南西北这几个区域购物中心还是很多的，您觉得怎样才能在这个市场中鹤立鸡群，做到自己比较有独特性，能够吸引到我们的客群，吸引投资者呢？

　　王智明：是这样的。应该说目前在北京购物中心发展是百花齐放，各有千秋。购物中心的发展必然在零售行业占的比重越来越大，我想只要根据各自项目周边情况，通过这种详细的调研，制定合适的定位和规划，同时要由专业团队进行运作，这样你的项目就会有一个比较好的发展基础，当然也难免会有一些失败的项目，这个应该属于一个正常的现象。

　　比如像品牌商品组合和目标客户不一致，这个就属于招商定位产生的问题。还有，就是总体环境和形象差，没有总体的商业设计，或者说商业团队运营得不专业。我想有以下三个观点跟大家共同探讨一下。一个购物中心的打造一定是开发设计，建设施工，物业工程，市场推广，招商运营一体化。

　　这个一体化就是多专业协调的一个结果。具体来说就是规划设计，设备选择一定离不开运营需求，比如主力店的空调系统一定是单独的，商铺划分一定要结合业态的特点和楼层运营的需求。

　　第二个观点，招商人员一定要具备商业全程运营的经验。招商人员要知道不同品牌不同合适的经营面积，经营时间，以及对空调是否有特殊的需求。所以说没有全程运营经验的招商应该说是低级的招商或者叫伪招商。

　　第三个观点，跟大家探讨的，我觉得购物中心的管理根本就是物业中心的管理。物业管理与商业管理是不能分开的，有些物业管理团队由于不熟悉商业管理就把两者分开，实际上这种是不合理的。目前在国内应该说是行不通的，除非行业发展到最成熟阶段，才有可能谈到细分的问题。

　　因此在竞争当中，首先要考虑的是由专业的团队做专业的事，在此基础上认真研究市场需求，采众家之长，吸取教训，仔细研究各个环节。实际上各个环节都有关键核心的东西，我们把这种关键的东西研究透了，如果把关键东西研究透了是体现他们的经验，这样才能在行业中立足。

　　主持人：从您刚才谈到的观点中我们不难发现如果要做到一个商业项目，实际从前期筹备到后期运作，有很多细节需要我们用心去做才能做好这个项目。我们也知道绿地集团在全国尤其是在上海我们做了很多精品的住宅项目，比如绿地新里西斯莱公馆，也是我们近期关注的热盘。我们现在开始进军商业地产，我们集团是通过什么样考虑的呢？

　　王智明：刚才我们也谈到北京绿地的新里西斯莱，整体来讲市场销售非常好，在此基础上我们也是考虑商业地产的发展，毕竟商业地产是一种多元化，打组合拳的。绿地的商业地产，我们是分超高层的商业，还有交通枢纽的，还有社区型的购物中心，有这样不同类型的商业形式。目前我们做的也就是综合体，只不过这种综合体在不同区域我们的产品组合有所区别。这里面有购物中心，星级酒店，写字楼，公寓等等。

　　实际上随着城市化的进程，综合体的概念自身为商业地产提供了一个很好的消费需求，它自身就有这种消费需要满足，同时也符合政府部门对地块的发展要求。还有，就是符合城市区域发展规律的要求。作为上海世博会高级赞助商，绿地企业的宗旨就是“绿地让生活更美好”。

　　主持人：可以说我们确实做到了这一点，据我所知，我们现在在大兴有一个热推的项目，就是绿地中央广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的项目，它在操作上有什么跟别人不一样的策略呢？

　　大兴的绿地广场，刚才提到的新里西斯莱也是其中一个住宅部分，本身这个项目就是一个综合体项目，它座落在大兴北部核心区域，应该说它有边界的交通，四通八达，现在马上要开通的4号线地铁，其中有一站就直接通到我们商场，周边在建和在售的住宅项目也有20多个，应该说蕴育了较强的消费能力。

　　这个购物中心是一个45万平米的综合体，有购物中心，写字楼，公寓，LOFT等。购物中心和商业街接近10万平方米，这里面集商业、购物、娱乐等七大组合。主力店有电影院、超市、健身体验馆，目前很多商家都表现出了强烈的入住愿望。还有一点，我们这个购物广场本身拥有室内中庭，下沉式的广场，还有庞大的停车场，接近1500个停车位，应该说是首屈一指的新城购物区。

　　作为绿地在北京的第一个商业项目，我们本身也是分析了行业的规律，通过商业集团全程进行管理，认真分析，有序推进这种开发、招商、运营一体化的工作。相信绿地中央广场购物中心项目应该能够成为城南的生活休闲区。

　　主持人：您也提到了我们作为城南一个重点发展的项目，其实大家都比较关注大兴这个区域，因为政府已经把大兴新城作为规划中的一个重点区域来做。我们绿地把在北京的首个商业项目放在这里做，我们未来的目标是不是跟普通项目有一个不同的高度呢？

　　当然我们要考虑到整个大兴区域的发展，未来三年内政府投资对于城南发展的加大到了2900亿。本身大兴新城打造的就是距北京中心最近的卫星城，针对这样的发展机会，应该说绿地新城是耗巨资进行这种开发，同时我们绿地中央广场购物中心定义为家庭型一站式的购物中心，以家庭消费为主，辅之于个性时尚消费，应该说是为周边3-5公里的消费者提供了一站式的生活休闲服务。应该能够成为大兴新城的核心商圈。

　　主持人：我觉得它不光能成为我们大兴新城的核心商圈，还可能会成为整个南城的一个地标项目，甚至可能成为我们北京城的又一个商业地标。我们从这个项目开始今后会有一个怎样的长远规划呢？

　　王智明：北京市场无疑是除了上海之外发展的一个项目之一。目前北京确定的项目有三个，分别是刚才我们谈到的大兴绿地中央广场这个项目，还有房山的绿地新都会项目，还有一个大望京超高层项目。应该说最早开业的就是大兴绿地中央广场这个项目。

　　主持人：这个什么时候开业？

　　王智明：我们计划是明年年底开业。虽然08年和09年北京商业地产新增量基本超过了200万平方米，但是目前市场总体来讲应该是好于很多地方城市的。主要是有三个方面，一个方面就是首都整体规划，基本上各地政府能够按照规划执行，出现变动的可能比较小。第二个就是北京做的商业地产规模没有一定的水平是存活不了的，这个对市场就提出了相对理性的要求。同时，商业地产会逐步接受，也是市场发展的必然趋势。

　　目前我们看到，作为北京一线城市，整个商业地产发展状况，应该说以上这三个方面共同作用的一个特点。除此之外，我们还会在北京继续开发这种综合性的地块，必然会形成商业地产方面的运作，集团也会逐步加大商业地产的投资比例。未来绿地在北京的发展应该是值得期待的。我们起码是已经在路上。

　　主持人：目前来看我们自持为主还是会占一小部分？

　　王智明：是这样的。我们就绿地中央广场这个项目来说，绿地中央广场购物中心部分我们全部持有，不排除一些小规模的临街商铺可能会有出售，但是它跟购物中心的整体水平是不受影响的。因为尤其是有规模的大型购物中心必须是持有的方式才能保证它整体的运作水平。

　　主持人：其实把我们这个商业中心做好也可以带动投资型商业的发展。我们也希望我们绿地集团在商业地产中能够创造出更多更好的商业项目来，也为我们北京老百姓创造更多更好的休闲娱乐场所。今天我们的访谈就到此结束，感谢王总给我们带来的详细介绍，如果对我们这个项目感兴趣的网友可以在明年的时候去我们现场看一下有什么样好的商业项目进来，给我们带来什么样的商业休闲生活。对于有投资需求的网友可以去看一下我们的商铺给你带来什么样的回报。

　　我们今天的访谈就到这里，感谢各位网友的关注，感谢郭王总，期待您的下次光临！