在我国快速城镇化发展的背景下，部分城市被星罗棋布的城中村切割得支离破碎，集约、节约利用土地资源的城市规划到处碰壁，城市规划功能布局不得不迁就村庄布局而作出调整。针对这个问题，浙江省义乌市城市规划设计研究院进行了“城中村宅基地价值化理论、途径与方法研究”，为创新城中村改造模式提出新的思路与方法。日前，此课题项目通过了住房和城乡建设部的评审验收。

　　单纯看重“物质空间”城市规划四处碰壁

　　据义乌市城市规划设计研究院副院长、项目负责人阮梅洪介绍，近年来，义乌和全国许多地方一样，采用了“以村为单位、全拆全建、统一规划、宅基地安置、多层垂直房建设”的城中村改造模式。在这种模式下，改造后的城中村虽然建筑形式、规划布局、市政基础设施配套等方面是“城市”的，但“村落”的特征仍在延续，村庄布局由原来的“小而乱”变为“大而散”，村庄用地与城市功能布局间的矛盾并没有得到实质性改善。

　　在宅基地改造模式下，村民和村集体始终把目光聚焦在城中村宅基地的“物质空间”上，他们将实现住房权益最大化的努力聚焦于对城中村改造建设用地规模与优势区位的争取上。村集体把如何获得城市内更多的优势区位土地放在首要考虑之列，村民更是把获得规划区内最好的宅基地、在宅基地上建设尽可能多的建筑面积、使每平方米的宅基地产生最大的经济收益看成重中之重。因此，在城中村建设规划获得审批后，村集体组织在实施过程中，仍然要为增加更多建房空间而努力。

　　在义乌经济开发区，大多数改造后的城中村只建有配电房等必不可少的公用设施，规划中的幼儿园、老年活动中心等需要村里投入建设的公共设施，都被以宅基地不够分配为由改为宅基地建房。规划中的公共绿地即使没有被改为宅基地，也被铺成了水泥地，规划中房前屋后的绿地也以影响汽车通行为由被铺成了水泥地面。

　　回顾义乌的城中村改造工作可以看到，村民不愿意按城市规划进行布局调整，城市规划只能处处迁就。在凌乱分布的新城中村中，分不清是新城中村包围工业企业、影响规模企业和产业集群的形成，还是工业企业包围新城中村，严重影响村民的居住环境。同时，盲目追求宅基地面积的行为，影响了特色城市空间的营造，降低了城市品位和环境品质，影响城市空间绩效。由于城市空间绩效的降低，改造后的城中村并不能帮助村民实现其房屋价值最大化的愿望。

　　引导关注“经济属性”城村发展实现共赢

　　按照宅基地模式进行的城中村改造并没能实现村民期望的住房权益最大化，却使城市规划中城市土地集约利用、城市布局结构优化、城市功能完善的功能落实均面临难以逾越的障碍。

　　城市规划就是为了确保城市用地和设施的合理布局。“以村为单位，宅基地安置”的城中村改造模式，造成村集体与城市政府争夺相对稀缺的优势区位土地，弱化了城市规划优化配置空间资源的职能与努力。

　　对此，阮梅洪表示，宅基地政策是城乡二元结构的历史条件下形成的，是“稳定农业生产、保障农民生活”的制度性保障，在城中村改造中延续宅基地安置政策，强化了村民对宅基地“空间属性”的关注，而忽视了宅基地的“经济属性”，这是城中村改造问题之所以难以突破的根本原因。

　　针对这个问题，项目组开展了对城中村宅基地价值化理论、途径与方法的研究工作。研究过程中，他们运用产权理论，提出释放城中村宅基地产权，显现城中村住房价值；运用地租理论分析城中村住房收益的来源；运用区位理论，完善城市规划功能布局，提高城市运行效率；运用报酬资本化法理论，剖析村民住房的收益与房地产价值的关系。通过四大理论的整合，构建了“宅基地价值化”理论。

　　他们运用报酬资本化法对城中村住房和城市居住小区住房的收益净现值进行计算与对比，帮助村民充分了解住房价值与住房品质、租金收益的关系，提高村民对住房价值的认知，引导村民和村集体从对宅基地“物质空间”的关注转变为对宅基地经济权益的关注，引导村民以宅基地的经济价值为纽带，按照城市规划，自主实现宅基地权益，从根本上消除城中村改造工作的障碍。

　　在日前举办的评审会上，专家们认为，该课题按照市场规律，以城中村宅基地地租为基础，科学定量地确定村民宅基地经济价值，以市场化的宅基地价值化方式取代现行城乡二元体制的宅基地安置模式，以保障村民宅基地的权益，公平分配城市资源，提高城市空间绩效，实现城市与村民的双赢，为创新城中村改造模式提出了新的思路与方法，其成果具有理论创新性和实际工作可操作性，具有较高的推广应用价值。