③突围路线：从“包租婆”到搭建资本平台

　　城市商业综合体，最目前地产界最“潮”的概念之一。

　　这种集酒店、写字楼、购物中心、公寓或会展等多种物业于一体的特大型公共商业设施，俨然已成许多区域、甚至城市规划者心目中拉动经济增长的航空母舰。

　　据知情人士透露，目前杭州在建的综合体项目接近40个，将建的近10个，共近50个，总建筑面积接近两千万平方米，商业面积达400多万平方米。有专家认为，这两千万平方米总建筑规模的资金需求将构成重大问题。另外，400万平方米的商业面积会否超出城市承受能力，该从哪里寻找销路？

　　而一些商业综合体的运营者们，俨然已经在寻求突围路线。

　　杭州城市综合体是否趋向饱和

　　房地产市场的调控似乎不能抑制商业地产的热度，全国各地购物中心、城市综合体或商业（生活）中心的建造遍地开花。有国际地产调查机构直言中国购物中心存在过热隐忧，业内专家也指出各地城市综合体已经或将接近饱和是不争的事实。从国际趋势看，社区型购物中心已成新方向，因消费者逐渐厌倦了超大体量商业综合体内疲惫不堪的购物体验。但也有一些人认为，在各区域发展不平衡的今天，中国购物中心仍有巨大发展空间。

　　目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种多业态整合的地产开发模式，越来越被地产开发商所青睐，其不同于住宅开发的最大优势，是综合体本身所具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力。开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言，持有型物业是机遇，同时也是极大的挑战，对开发者资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力，都是很大的考验。

　　如果一个城市短期内所建商业地产的品种、规模、总面积远远超过其承受能力，并且未来10-15年内消化不了，那是非常危险的。

　　商业地产火热的原因，除了中等城市本身发展需求外，住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心，为资本寻找出口也是重要原因。

　　“在杭州，规划的100个城市综合体中，交通、旅游等公共设施概念的综合体占了很大一部分，纯粹的商业综合体体量并没有想象中那么多，”杭州银泰城市场营销部经理徐琦敏表示。

　　商业综合体的资源竞争

　　不管商业综合体到底有没有饱和，在未来巨大的供应压力下，项目的特色性、是否具有区域针对性，尤其是运营者在资源整合上的优势，已越来越成为极其重要的因素之一。

　　经过10多年的积累，银泰在商业资源上已经建立了从奢侈品品牌到大众品牌的广泛储备。经过两年多的购物中心的储备，现在已与大量的购物中心、专业店、专卖店签订了战略合作关系。

　　目前，中国银泰在全国已建在建的商业地产项目已经有数十个，分布于北京、上海、杭州、宁波、合肥、成都等城市，产品包括城市综合体、精品酒店、高档购物中心、甲级写字楼、豪华住宅等建筑业态。

　　这么多年在百货行业的积淀，使银泰如今已经拥有庞大的品牌资源，这些品牌资源能够给银泰商业地产项目带来更加科学合理的业态组合，更国际更高效的商业管理团队。

　　目前成立的银泰置地集团，就是整合了银泰目前的商业产业链及运营管理优势，主营以综合体及购物中心开发、商用物业运营管理及商业物业管理服务的集团性公司。

　　通过集团内部资源整合及外部资源的吸纳，银泰已经形成了具有“银泰”特色的商业地产运作模式，从项目发展、规划设计、开发建设到招商运营，每一个环节都有专业团队负责打造，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势，并拥有数百家零售业战略合作伙伴。

　　2011年的银泰商业战略发布会上，中国银泰正式对外公布了未来商业地产的战略规划，推出了三大商业综合体产品线——“银泰中心”、“银泰城”、和“银泰Mall”。这三种不同定位的城市综合体产品，将在全国一到三线城市根据城市特点不同进行布局，目前全国已经有近20个综合体在同时开发，而杭州银泰城正是目前三大产品体系中“银泰城”系列的旗舰作品。

　　徐琦敏表示：“一直以来，城西虽然住宅林立、商贸市场也非常多，但是城西房地产的商住味道，却至今因为缺乏大型综合商业配套项目而不被认可。我们的开发理念之一，就是希望在最密集的区域，实现最集中的商业功能；在最精粹的区域，实现最高效的商务功能。”

　　银泰城项目总建筑面积约40万平方米，包括大型购物中心、7万多平方米甲级写字楼集群及商务酒店，是目前杭州在建的最大的商业综合体之一，可以说是杭州城北、城西绝对的地标性建筑群，建成后将成为区域绝对中心。

　　同时银泰城也是真正意义上的商业中心、商务中心双核驱动的城市综合体，在综合体中集中了购物、餐饮、娱乐、休闲、配套、商务中心等多功能，通过商业和商务功能的完美融合，不但能填补区域城市功能的空白，更以双中心的集群效应，形成更为强大的中心辐射力。

　　杭州城西及城北不缺居住人口，未来随着银泰城的建设完成，可以看到这个区域将从典型的睡城向多功能城市中心发展，这个城市中心拥有非常完善的城市功能以及配套，也拥有众多高端居住人群，这就是城市多中心发展的一个趋势。

　　搭建资本平台的未来之路

　　而另一些商业综合体，已经开始探索开创综合体价值平台模式。

　　陆则非，建工地产营销部负责人。陆则非说，从2008年底开业至今，建工地产所打造的欧美中心EAC已成为杭州国际金融特色楼宇和世界500强商务殿堂。写字楼近几个月的租金成交均价更是超过7.5元/天/平方米的高租金。入驻企业已达百余家，吸引了包括飞利浦、联想、奔驰、荷兰航空、港龙航空、香港铁路等20多家世界500强和众多国内外领袖企业，40多家国内外著名金融机构，如瑞银证券、新加坡星展银行、澳新银行、中国银行私人银行、中投信托等，也纷纷设立区域总部或重要的营业部 。

　　陆则非表示，目前的商业地产正在经历三个阶段，第一个阶段是建造有形的商业项目，第二个阶段在运营方面，走国际化道路，整合产业，高出租率、高租金、高回报率。而第三个阶段，则突破传统的模式，搭建写字楼内的资本平台。而这也是欧美中心EAC正在进行的尝试。

　　今年5月，为鼓励金融业为实体经济服务，《杭州市“十二五”金融业发展规划》重磅出炉。支持杭商资本进入金融领域、支持企业发行债券融资、奖励金融机构创新金融产品，一揽子计划为杭州楼宇经济的发展转型注入新动力，在新政策的催生下，欧美中心（EAC）等一批特色楼宇，以完善的金融产业链领创杭州综合体发展运营的新趋势。

　　今年6月刚获银监会批准，创立于1835年，全球50强银行企业，澳大利亚最大的银行机构之一澳新银行，就迫不及待将浙江区域总部和首个营业厅进驻了欧美中心。无独有偶，6月初中国银行私人银行旗舰店也正式入驻欧美中心EAC，举行盛大开业庆典。而最近，央企中银集团与浙江大型国企浙江铁投集团合资的中银浙商产业投资基金，又将总部设在了欧美中心EAC。

　　“国际金融大鳄之所以青睐欧美中心，全赖于我们对完整金融服务价值链的营建。”建工集团副总经理李丽认为，在欧美中心的招商上，特别注重金融产业生态的形成，除引进国际知名的银行、投行外，同时也注重引进了如德勤会计师事务所、金杜律师事务所、中新力合等国内外知名的类金融配套服务机构，使其与国际级银行、投行一道形成了自然的金融价值链。某位私人银行负责人表示，自从入驻欧美中心后，他们的业务较之前有了很大提升，大楼本身就带给他们众多的客源。而同样在欧美中心办公的街道相关负责人也表示，欧美中心的楼宇经济非常成功，入驻企业的年利税屡创新高，今年有望超2亿元。