近几个月，昆明密集出台了城建规划等相关文件：《昆明市城乡规划管理技术规定》、昆明市政府关于进一步规范城中村改造工作的意见【46号文】、《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》。公寓限行、防止偷面积、城中村政策调整、以10亩为界限整合昆明零星土地、杜绝主城区的“点式”开发……这一系列“组合拳”将让昆明的城市建设产生质变。

　　点式开发造成各自为阵

　　继2008年昆明全面启动城中村改造工作以来，围绕城中村改造的话题一直不断。26日，某网站公布数据显示今年昆明楼市供给量会超过1000万平方米。有业内人士坦言“ 这其中有80%都是城中村改造的项目。”

　　在如此庞大的数字面前，让人不禁对昆明城市的未来形象产生憧憬。然而，这种憧憬在业内人士眼中，却成为了一种担心。

　　作为最早一批关注昆明城中村改造项目的专业机构，风之铃对于这一问题有相当的发言权。该机构CEO石远一边思考一边缓慢地说道：“ 如果把昆明当做一个画板，你现在看到这个城市的生长，以前是比较矮，现在是长高了，而这个长高不是普遍长高，是有些地方高，有些地方矮，就形成了城市的这种变迁的这种现象。高矮反差挺大的。城中村改造在城市里，毕竟是一个板块或者一个点嘛，它还没形成一个面。昆明以后的城市形态可以说高的高、矮的矮，城市整个的形象是比较突兀的。因为缺乏整体规划，点式开发嘛。实际上，之前希望城中村带动周边的开发， 但实际上它的范围是有限的。”

　　石远的语气中透露着对昆明未来整体形象的担心，尽管也有对城中村带动周边发展给予了厚望，但更多人则认为这一带动范围将是非常有限的。这个原因，很大程度上归结于之前周边土地的零星。

　　《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》正是解决这一问题的“及时雨”。

　　成片开发健全城市肌体

　　对于政策中提及的“整合零星土地不得超过已取得土地使用证用地面积的30%，不得大于10亩。”，有专业人士做出了解读。

　　云南大学经济学院副院长郭树华此前公开表示：土地是一种不可再生资源，对城市来说尤其宝贵。《办法》的出台，对合理利用土地资源，提升城市形象有重要意义。同时，有利于公共设施的完善，对昆明建设区域化国际性城市有重要的推进作用。

　　“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫”。小地块的捆绑上市将随城中村改造项目一起，完成昆明土地开发模式从点到面的飞跃；土地资源和合理利用与公共设施的完善，将为城中村改造提供优质的配套，尽管《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》并非专为城中村改造设定，却在无形中给城中村改造提供了许多方便与机遇。一个顺理成章的猜想由此诞生：城中村改造项目将会具备更完善的医疗、教育配套，功能性将得到极大提升。

　　与此同时，土地的整合也意味着未来挂牌出售的地块将不再零星上市，这对小型的开发商而言将是一种挑战。

　　未来的昆明，将摘掉“高的高，矮的矮”的帽子，勾勒出独特的城市天际线。

　　政策链接

　　10亩以下

　　零星土地

　　须整合开发

　　整合面积

　　被整合的零星土地原则上不得大于建设单位已取得《国有土地使用证》用地面积的30%，且不得大于10亩。超过上述面积要求的土地，经城乡规划管理部门确定为无法单独开发建设的，可按本办法的规定进行零星土地整合。

　　适用的范围

　　包括五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区，三个开发(度假)区及空港经济区等昆明市中心城区内，规划的建设项目用地应当与城市规划道路相毗邻，并在城市规划道路红线或者铁路、河道等控制界线围合的街坊范围内。

　　定价原则

　　依据半年内周边成交的相似类型建筑和同等土地出让用途的土地的楼面价格，综合本宗地的容积率，返算出土地出让价。如果周边无近期成交的类似土地，则参照周边同等类型商品房的市场价格作为参考，依据土地所处区域，取市场价的20%作为本宗地的楼面地价，综合本宗地的容积率，返算出土地出让价。

　　保证金金额

　　零星土地整合履约保证金金额由土地储备部门依据零星土地供应组价确定，并按最终交易价格结算。保证金不计利息。

　　观点交锋

　　云南财经大学不动产

　　投融资研究中心主任周大研：

　　中国有的是房子

　　但是很少有建筑

　　城中村的问题不单纯是个政策的问题，城中村离不开房地产开发。房地产开发根本的问题还是一个市场的问题，还是国家大政方针的问题。大的问题没解决，小的政策也起不了太大的作用。城中村最大的问题是以前房地产需求旺盛，但现在所有当时的前提条件都变了。如果以试点的方式去做效果会更好一些。

　　所以，目前城中村的问题是非常麻烦，很多项目处在上也不能上，下也不能下的困难境地。

　　城中村改造还面临同质化的问题，现在这个问题可能不仅仅是昆明了，全中国都存在这样的问题，中国有的是房子，但是很少有建筑。建筑是有文化有历史，有科技含量的。

　　昆明的同质化问题与原来的规划政策有关。规划建设大量的超高层，像板楼这样的项目都不能建，所以同质化比较严重。当然，高容积率、低密度这个也没办法，因为中国人口太多，这个也是没有办法的办法。

　　好像我们46号文里面，在这方面有所调整，下一步项目上会有些差异化，可能就没有那么严重。这方面会有所改善，但总的来说还是存在一些问题。

　　昆明风之铃市场调查研究

　　咨询机构CEO石远：

　　城中村改造

　　不可能往回走

　　城中村这个事情已经是箭在弦上不得不发。不管什么政策只能往前走，不可能往回走。往回走，所有的问题可能都会爆发，或者呈现出来。往前走的话，还是会面临市场供应大和楼市调控的问题。

　　如果说城中村是在4年5年前，在没有宏观调控的情况下，房地产的需求、投资需求比较旺盛的情况下，矛盾还没那么突出。现在生不逢时，又赶上政策的严冬，城中村的这种集中放量，肯定现实的压力就会很大了。

　　哪里有人，哪里有房子，哪里就有发展的潜力，在昆明的二环路上，你会看到哪些房子盖得高，哪些房子盖得多，哪边就热闹。它有点无序，这样的话，它可能出现百花齐放，到处都会长出来的状况，这是挺可怕的一件事。都是一样的房子，一样的高度，都长得差不多。这个可能是其他城市看不到的现象，产品都比较一致化，高矮胖瘦都差不多，可能穿的衣服都差不多，里面的户型都差不多。