整个的经济增长速度的放缓甚至会出现硬着陆第一是外需不足；第二是内需有问题。在我看来和房地产密切相关，刚才我讲到了我们的投资增长今年1-8月份只有17%多不到18%，往年都是25%以上，为什么？房地产拉了后腿，因为房地产的投资增长过去若干年一直保持30%以上的增长，它的增长速度远远快于固定资产整个的投资增长速度，但是今年房地产的投资增长速度还低于了固定资产的总体增长速度，拉了投资的后腿，这是有很大关系的。

　　那么，我认为房地产在我看来房地产要正确的对待，正确把房地产做定位。现在好多时候把房地产从支柱产业地位当中驱逐出去，房地产不应该成为支柱产业，咱们应该做非常理性、客观的判断。大家知道，我们从社会的发展整个过程当中我们越来越清楚看得到，我们发展生产、发展经济的目的是为了提高人们生活水平，人们的生活水平提高消费的增加同时又是拉动经济增长，是不是这样？发展经济人们生活水平提高，生活水平提高反过来又提高了购买力，提升了消费是这样一个过程。人们生活水平提高的过程当中也分阶段，首先要解决一个吃和穿的问题解决温饱问题，全世界各国都这样，第一步要解决温饱问题，中国也是一样改革开放以前我们谈不上温饱，改革开放以后我们通过努力特别是农业方面的改革承包责任制等等使中国的粮食问题解决、穿衣问题解决了基本解决温饱问题大概经历30年，到本世纪初中央宣布中国初步实现小康，就是解决的温饱，温饱基本解决之后初步小康之后我们现在正在推进全面小康，除了温饱还解决什么问题？解决一个住的问题、解决行的问题，我们现在进入到第二个阶段叫解决住和行为主要消费提高生活水平的阶段，我们的发展生产、发展经济重点把解决住和行作为重点，所以把这个时代叫做“房车时代”，解决住房问题、解决车的问题，当然车既包括汽车又包括了动车、高铁、飞机出行。

　　那么，这是整个消费的过程发展生产的过程也是消费水平提高的过程。我们的中央政府抓住了机遇，你看看本世纪初我们进入了房车时代，进入房车时代有两项大举措，第一项举措是住房问题，使中国的房地产速度大大加快，每年新建房屋占世界总量的一半，中国人口只占世界总人口的1/5，但是每年盖的房子占世界的一半，这是什么原因？因为我们启动了住房制度改革，推动住房商品化、市场化和私有化，现在中国的私有率接近90%，89%的家庭拥有自有住房，这个比例远远超过美国，使中国房地产迅猛发展，房地产迅猛发展有力地拉动了中国经济增长。

　　第二，我们加入了WTO，使中国拥有两个市场、两种资源，解决行的问题大大迈进同时拉动中国经济增长，中国经济现在进入房车时代，经济发展主要增长点必然是房和车，所以朱镕基总理在1997年就讲要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费点，中国消费经济增长点在哪？房和车，这是最大的经济动力。有人说21世纪看世界经济发展关键看两条，第一美国的高经济，第二中国的城镇化。最近我们看到李克强、温家宝反复强调城镇化是中国未来经济发展潜在的最大动力，因为城镇化意味着城市要扩张，意味着人口要进城，意味着更多的基础设施要改造，意味着要盖更多的房地产、生活水平的提高这就是城镇化，城镇化的过程实现了农民进城的过程，这就是消费投资过程、拉动过程，基础设施一定要搞好，北京一场大雨给中国人很大的启示，不仅要盖大楼而且把地下管网做好，否则在北京不仅要有车有房还要有船。

　　现在中国的房车时代最大的消费是住房和出行的消费，必然拉动中国经济的增长点，城镇化的过程就是我刚才说的既要基础设施又要搞房地产，再说了农民进城现在的城镇化率统计数字是51.3%，实际上真正住在城里的有户籍的人口只有35%-36%。农民工不断进城要改善住房条件这是给房地产带来巨大发展动力的，从这一点看我对房地产是乐观的，对中国的经济是乐观的，中国的城镇化必然是拉动中国未来经济的内需。其实我的观点很清楚，中国经济发展靠什么？城镇化，工业化、城镇化，现在中央提农业现代化，其实城镇化是最大的动力，它既可以从消费角度，因为农民进城以后收入提高了，现在城乡之间收入差距是3.3倍，一个工人的收入相当于3.3个农民的收入，农民进城以后收入提高了消费水平提高了买东西就有钱买了，我们消费水平上来了消费品零售量会上来我们消费增长会拉动，再加上城市建设、房地产，我们还是城镇化。

　　在这样的房车时代应该充分看到房地产发展必然是国民经济的重要支柱产业，是中国经济的第一内需，可能有人不相信，顾云昌搞房地产吹牛，我告诉大家一个数据，去年一年你知道全国的老百姓花了多少钱买房吗？国家统计局显示，我们新房销售额5.9万亿，如果加上二手房交易差不多接近9万亿，这是一个数据。其实这9万亿超过了去年一年的国家税收和国家财政收入差不多多少，国家财政收入十万多亿，税收八万多亿，税收和财政收入和房地产之间的关系如此密切还看不出它的关系？我用另一个角度分析关系如何。

　　去年一年全国的消费品零售额多少？18.2万亿，包括了农村的包括城市的，扣除了农村的消费品零售总额城市的消费品零售总额15.9万亿，15.9万亿包括政府消费、企业消费、事业消费、个人消费，政府消费就占了28%，企业消费、事业消费扣除了这些消费剩下的个人的消费是多少？也就是9万亿左右。结论就出来了，去年一年全国老百姓花了9万亿解决吃、穿、用、学、玩、医，统统消费花了9万亿，包括买车、包括旅游。同时，又花了9万亿买房，当然我们现在没有把买房这个事情统计在消费里面是统计在投资里面的，所以看不出来。你说，买房是消费是不是第一消费？房地产是不是第一内需？但是现在没人说，连李克强副总理、温家宝总理都不说，光说城镇化没说房地产，因为房地产太敏感了，房地产成为过街老鼠人人喊打，其实它是非常重要的，在这个时代离开房地产靠什么发展经济？什么能够替代房地产？老百姓最大的需求是买房，当然现在买房有个问题，《北京欢迎您》这是一首歌，但是买房不可以，还有堵车进不去。就这样，车和房的问题始终是我们这个阶段国家发展的重点，房车时代要多长时间？经过我的判断是30年，美国、英国这些国家基本解决房车问题了，我们还搞房车的发展，我们最起码20年房车年代，这正好是快速城镇化的过程当中，我们现在城镇化是假的城镇化，真的城镇化是36%，我们达到70%的城镇化率的时候，真正拥有自己住房的时候，那么我们才说我们房车时代基本满足了、基本完成任务了。你说我们还有多少发展空间？

　　所以，房地产、汽车两个轮子是中国经济增长点，这是我的判断。当然可以以后用时间来检验，有人担心房车解决之后下一步中国经济发展动力在哪里？不用操心，经济发展始终有动力的，动力来自于消费、来自于人们生活水平的提高，当吃、穿、住、用、行解决之后是文化消费、精神消费、健康消费将成为二十年以后的消费主力，但是房地产开发商和在座各位都看到了，中国未来的旅游业、休闲度假业、酒店业、健康产业、老年产业、文化产业必然是一个大发展、必然是拉动中国经济的一个增长点，我们一定要抓住这样的机遇，这就是我从消费角度、从经济发展角度来看发展在现阶段的任务和情况。

　　第二个房地产问题是什么？保障房建设，3600万套是什么概念？我们五年新建的保障房可以解决全日本的人口，是这么大的大规模建设保障房，当然现在看速度在放慢，现在改成700万套新开工，这是房地产调控的重点，这两块重点都在进行。

　　房价上涨过快、房价不合理什么原因造成的？是因为过去若干年特别是2004年一直到2010年我们房价涨幅超过居民收入的涨幅，工资增长速度慢于房价增长速度，我看了一下大概是过去2004-2010年职工工资收入增长平均每年增长9%左右，而房价的涨幅大概达到10.5%-11%，总体来讲中国的房价偏高，在一些中小城市的房价和收入之间还是相对合理的，不合理的是一些大城市，比如说北京、上海、杭州等等我查了一下那个七八年当中这些地方的居民收入增长大概9%-10%，房价每年增长超过20%，房价上涨过快、房价不合理是大城市的房价不合理，为什么北京上海这样的大城市房价不合理？因为房价是由购买力决定的，这么多供应量谁来买？当然卖给最有钱的人，北京上海这些地方买房者都是全国有钱人，中国贫富差距那么大，都跑北京来买房肯定房子不够卖。

　　有人跟我说中国每个县里面县太爷在北京都有房子，我相信。这个必然导致北京、上海这样的城市房价上涨，如果再不限购的话大家还要来买，但是许多中小城市房价并不高，是相对合理的。我昨天在陕西汉中过来，他们说汉中是地级市的房价四五千，县级房价三四千，甚至还有两千多的，我说这个地方不存在什么泡沫问题，但是我们现在媒体舆论全国的泡沫都是泡沫。那么，房价远远没有达到合理价位现在已经明确了是一些地方而不是所有的地方，如何使房价达到合理价位？刚才说不合理是由于过去若干年房价涨的比收入快，如果从现在开始从去年开始收入比房价涨的快房价慢慢涨，房价温和上涨而收入仍然保持8%的增长是不是促进房价合理的回归了？房价收入比衡量房价高不高。所以，现在看来比较合理的可行的办法房价基本稳定，甚至包括一些温和的上升，但是我们的收入仍然能保持8%-10%的增长，这个过程就是合理回归的过程。

　　比如去年，2011年全国的房价大概涨了3%-4%，没有扣除CPI，如果扣除CPI可能是负增长。只要今年的房价总体上保持平稳，有的地方稳中有升，有的地方稳中有降，有的地方相对平稳都可以促进房价的合理回归，只有房价平稳情况下销售才可以稳定，投资才可以稳定，财政才可以稳定，GDP才可以稳定，这是我对房地产的分析。

　　所以，我认为现在中国经济软着陆房地产也要软着陆，现在房地产销售量也是同比下滑的，如果搞好了可以相对平稳，房价平稳、新开工财政收入也会平稳，这样才是比较可取的。这是我对房地产市场形势发展的一种判断。

　　如何使房地产市场保持一种稳定的政策环境也是很重要的，现在中央对房地产政策我把它归纳成三句话，第一句话叫做遏制投资投机性需求；第二句话叫满足保障性需求；第三句话叫支持刚性需求。三类需求，中央政策现在差异化的信贷政策、差异化的政策，政策是有区别的、有差别的，这就是我对楼市的政策的一个理解。

　　下面我想对这三个需求做一个简要的分析。第一句话叫做遏制投资投机需求，现在中央文件都是这样说的，遏制投资投机需求，其实正确的概念应该是遏制投机性需求，不应该把投资性需求作为遏制对象，投资性需求是我买来房投资的是可以给社会提供有效供应的，这样的不应该遏制，不是鼓励老百姓财产性收入，这样满足租房者的需求活跃房地产市场又实现了投资价格为什么要遏制？但是我们现在认为一时分不清投资和投机之间的关系，在政策精准方面还不够，没有区别投资和投机，所以投资投机一起打。相反我知道在美国，我有一个朋友在美国一套房自己住、一套房出租，他告诉我出租的那套房物业税减免鼓励你出租，因为你给政府、给社会提供了有效供应，而我们现在是遏制的，所以如果政策精准度好一点把投资和投机区别，比如长期持有的应该是出租的是作为支持的，而投机炒作的是应该遏制的。

　　第二个就是保障性需求，保障性需求应该是尽力而为，但是又要量力而行。既要大规模建设又要逐步的推进把这个关系处理好，保障性住房这几年规模很大，但是我们发现问题不少，弄虚作假的、质量问题、分配问题等等这方面时间关系不展开说，恐怕要很好的进行政策的研究调整。