高大成树、四季花卉、公园里的房子、蜿蜒水景、喷泉广场……这如今已经成为房地产项目广告中随处可见的宣传卖点，各大售楼处的园林样板区中的各色花卉、成片树阴也让不少购房者心动。但在建成、实际入住之后，许多人造水景却成了摆设，终年见不到水的迹象；一些高大成树在移植几年后，开始陆续死亡。记者在调查了解中发现，原本作为卖点的小区园林景观，已经成为许多小区业主的“心病”，成为了“尴尬”的存在。而为了这些让人“烦心”的园林，买房人也支付了不少成本。

　　人造水景成摆设

　　记者在调查中发现，在小区园林景观的质疑中，对于小区人造水景的抱怨最多。家住朝阳区某小区的任先生告诉我们，当初收房时，社区内真的可以说的上是“小桥流水，鸟语花香”，他也正是冲着这些买了这的房子。但是没过两年，这幅景象就只存在照片中了。任先生说，夏天，中心花园的水池里，经常是飘着各种杂物，水池边也长满了青苔。但就是这种景色也很难见到，这里水景大部分时间都是没有水的。

　　任先生找过多次物业公司，希望他们可以让小区的水景重新“动”起来。但物业公司表示，他们也实在是力不从心。物业公司的负责人告诉记者，现有的小区物业管理收入确实负担不起水景的维护。先不说水景所需的巨大水量，池子里稍微有一个裂缝，水就很容易会渗到地下车库中。而且，水池中的喷泉一开启，很多小区业主的孩子就喜欢往那凑，滑倒什么的也时有发生。另外，如果不频繁换水，水景还容易成为蚊虫的生长地。至于冬天，温度一低，如果水池中还留有水，结冰后就容易把循环所用的水管冻裂，如果冻裂了，更换的费用就更高了，所以冬天就必须将水全部抽干。

　　大树常年靠营养液支撑

　　很多中高端社区都以引进了各种名贵的高大成树为卖点，但这些树入驻社区后的命运却十分坎坷，尤其是早些年，南方园林派系刚进入北京的时候，引进了很多并不适宜北方生长的树种，季节一变迁，就出现了大量死亡的现象。而一些北方的成树，也需要终年依靠营养液为生。

　　季女士居住在顺义的某别墅小区，从她2010年住进该小区起，小区里的一些大树就一直打着“吊瓶”，即使是这样，这些树的状况还是一年不如一年。“刚来的时候，都枝繁叶茂的，现在就是盛夏，树上也没有几个叶子，连孩子都问我，大树是不是病了”。一位植物专家告诉我们，“树挪死，人挪活”，虽然这些树都是北方的树种，但是生存环境的变化会直接影响大树的生命力，有些树移植过来后，虽然看起来没什么大的变化，但实际是处于一种“假活”的状态，尤其是一些名贵的树种，移植过后两三年才能知道大树是否真正成活。也正因为此，这些大树在移植初期需要大量的营养液来维持生存，即使成活下来，也可能因为社区内的土壤养分不足而需要不断注射营养液。

　　园林成本占买房成本2%-5%

　　虽然园林景观在后期入住后会产生这样那样的问题，但在购房时，却是楼盘提高价格的重要砝码之一。据一位业内人士透露，早期的园林成本也就在100元/平方米左右，而随着开发商大量的名贵树种的投入，园林植物价格的水涨船高，目前，一般新建刚需项目的园林成本大概在300元/平方米左右，高端住宅在600元/平方米以上，而很多主打园林的豪宅项目，园林成本已经在1000元/平方米以上。购房者每购一套房，大概有2%-5%是用来支付了小区园林景观的费用。如果后期物业管理中，没有对这些景观进行良好的维护，购房者为园林支付的这部分成本就打了水漂。

　　此外，园林景观维护费用在物业管理费用中的比重也在逐步上升。很多新建小区收取高物业费的主要理由就是园林景观档次高。一位物业公司从业人员告诉我们，目前绿化养护费用大概占物业管理支出的5%，但是如果社区有各种名贵树种，绿化养护所占的比例就会相应提高不少。而且，由于物业费无法支撑这笔开支，很多小区的水系景观用水、用电的费用，都是由业主来均摊的，这些设施开放越久，业主也要支付更多的费用。

　　空间的营造才是设计本质 应立足长远规划社区

　　好园林不是炫耀品 适合社区最重要

　　作为房地产项目目前最重要的附加值之一，社区园林不仅美化了业主的居住环境，同时也提升了居住舒适度，已经越来越被开发商和业主所看重。但这些本该为生活增添一些精彩的园林，却经常成为社区投入使用后，小区业主和物业公司的烦心事儿。究竟怎样的园林设计才能既经济又美观？对此，《广厦时代》采访了资深园林规划专家、北京林业大学博士、园林学院教师刘东云，在他看来，园林设计应以营销为主导的现状，回归到园林设计的本质空间的营造上，以长远的眼光规划社区园林，注重园林的舒适度，将设计更精细化。

　　园林设计应该走出盲从

　　走进目前北京在售项目的样板示范区，同档次的楼盘园林几乎都是“似曾相识”，如果没有项目的明显标识，基本无法区分出所到的是哪个项目。对此，刘东云认为，这就是目前园林设计基本都是以营销为导向造成的。他表示，目前的园林设计市场具有很大的盲目性，见到哪个项目采用了什么样的园林，受到购房者的追捧，就一窝蜂的都按照这种样式设计园林，没有充分的以自己的项目作为出发点，按照项目自身的特点进行设计。

　　在刘东云看来，园林设计的本质是空间的营造，应该以舒适为主，兼具经济与美观。园林景观的成本弹性很大，设计不同，所呈现出的效果区别也很大。盲目模仿所打造出的园林，在后期维护中就会出现各种各样的问题，例如维护团队水平较低、植物本身无法适应环境等问题。园林对于一个社区的生活环境至关重要，不能只把其看做一个宣传的噱头，不考虑后期的维护问题。

　　刘东云表示，近年来，园林市场也在逐步走向成熟，业主对园林的认识程度也在逐渐提高，因地制宜、因盘而设的园林正在走向主流，这不光有助于园林市场的发展，对于业主的生活质量也有很大的帮助。

　　不应过分看重名贵树种

　　银杏、雪松、西府海棠、白桦、枫树……这些开发商钟爱的名贵树种，动辄一棵十几万元，目前已经成为社区园林中宣传的重点。园林设计师遍访各地，历经艰辛寻来一棵古树的案例也成为开发商吸引购房者的故事之一。但刘东云看来，这些名贵树种并不应该成为开发商炫耀的资本。

　　“像银杏树这样市场化程度很高的树种还好一些，只要多花点儿钱，到一些苗圃就能买得到，但像枫树、白桦等树种，要想拿到大的成树，就只能到深山老林里去找，去挖，这对原生地的生态是巨大的破坏。”这些大树移植到项目中，并不容易成活，主根、侧根遭到损坏，新根又扎不牢，两三年后就只能面临死亡。而且，一些名贵树种，之所以名贵就是因为养护起来非常麻烦，一些普通的物业管理人员或者园林养护人员根本不懂。而像桂树、木瓜树等南方树种，虽然景观价值好，但在北方几乎无法成活。

　　刘东云表示，其实很多购房者对树种的认识有限，无法分辨树种是否名贵，植物的主要作用是维护空间，树种并不是特别重要。一些名贵的树种可以作为点缀，少量栽种提高空间的品位和价值。在北方，像白蜡、国槐、法桐、紫叶李等植物就很适合生长，景观价值也很高，社区园林中，还是应该多采用这些树种。

　　精心设计 管理最重要

　　与建筑不同，园林是由具有生命力的植物所构成，会一直处于动态发展之中。也正因为此，一个能够可持续发展的园林，前期的精心设计和后期的维护管理都十分重要。刘东云解释到，要打造一处好的社区园林，前期设计占到30%，中期栽种、铺设占30%，而后期的维护管理要占到40%。

　　对于一些刚需的项目，在前期设计时，可以适当的栽种一些小树，经过后期的精心养护，这些小树经过成长，也会实现不错的景观效果，一味地栽种大树、成树，不仅成活率很难保证，而且也会增加大量的成本。刘东云还介绍，像现在很多小区喜欢采用的人工水系，这就更加要求开发、设计单位在前期做大量的工作。人工水系在后期的维护运营成本确实很高，但如果前期设计时，充分考虑到雨水收集、中水回用、分质供水、景观用水、绿化用水的综合利用，不仅可以在后期节约大量的维护成本，同时对于生态也有很大贡献。刘东云表示，其实对于中水、雨水的价值，很多开发、设计企业都已经认识到，但创造一套好的循环系统，需要前期投入大量成本，因此很多开发商并不愿意承担这一成本。虽然北京已经有明文规定禁止自来水作为景观水使用，但因为查处并不严格，成效甚微。目前在德国、日本等国家，对于雨水的利用已经有了严格的法规。在德国，法规规定，除了特定情况外，降雨不能排放至公共管网中，业主必须对雨水进行处置和利用。

　　房地产发展二十年，房地产项目的附加值也在逐渐增多，从最初的满足基本的居住需求，到为业主创造生活方式，园林景观在其中也扮演了重要的角色，居住区园林景观这二十年的发展史同样也是人们居住需求不断提高的缩影。从简单的社区中心花园、行道树，到如今的主题园林、亲水平台，园林早已不是简单的植物如何规划、摆放。回顾这二十年园林景观的发展，看似与园林无关的私家车的出现成为重要分水岭。

　　早期园林设计以中心花园为主

　　资深园林规划专家、北京林业大学博士、园林学院教师刘东云向我们介绍，居住区园林在中国近20年的发展，主要分为两个阶段，而这两个阶段分化的主要原因，就是私家车的出现。

　　早期居民户均拥有的私家车数量很少，车大都停放在社区内部，社区主干道均为人车同行，而园林景观主要以沿车行道路周围的行道树和社区中心花园为主。中心花园为社区业主提供了一个户外活动的主要场所，这一阶段中，社区的景观园林很难谈得上什么主题设计，主要就是以普通的灌木、时令花卉为主。有的开发商甚至前期规划设计时并没有引入园林设计，在规划基本确定后，才安排园林设计进场。在北京，像亚运村、方庄这些早期的大型居住区基本上都是这样的状态。

　　大空间给园林设计提供更多可能

　　二十世纪初期，北京的私家车保有量进入了快速增长期，仅是社区地面的车位已经无法满足业主的需求，另外，日益增多的车辆也给社区内活动的人群增添了不便，因此，人车分流的社区开始出现。

　　刘东云介绍，人车分流不仅是减少了机动车在小区内行车带来的安全、停车和噪音问题，更为园林设计者提供了更多空间利用的可能，各种主题式的园林也开始不断涌现。德式、法式、东南亚风、中式等各个派系的园林在这一时期百花齐放，也为购房者提供了多样的选择空间。刘东云同时表示，各种风格园林的争奇斗艳的同时，也带来了一些问题。有一些完全从国外照搬的园林模式在后期的养护和管理上都出现了一些问题，水土不服的情况多有出现。正视这一问题后，一些开发商和设计师开始注重园林的文化，通过景观设计更多地表现地域文化特色，创造出许多富有创意和个性的空间。

　　龙湖系园林因较易复制 扩张速度快

　　在北京的居住区园林规划设计进入第二阶段时，北京楼市上涌现出不少以景观制胜的项目，星河湾等代表楼盘都为北京的居住区园林带来新的气息。而2007年龙湖地产的进入，更是为北京的园林带来一阵旋风。刘东云表示，在此之前，虽然南方开发企业带来了各种园林风格，但始终难成气候，因这样那样的原因没有得以复制发展。龙湖地产的进入让开发商看到了甜头，大量的园林景观给购房者带来强烈的视觉冲击的同时，也为龙湖带来了高景观溢价效应。于是很多开发商蜂拥而上，均开始模仿这一园林模式。而龙湖所采用的全冠移植、五重景观等手段，可复制程度高，模仿起来也较为容易。一时间，这种园林风格在市场上十分风行。

　　刘东云认为，龙湖地产的进入也让在京开发项目的企业更加地重视园林景观的设计，在争相模仿之后，也开始有了自己的创新。在他看来，未来园林景观设计也必将迈向精细化的路线，结束对单一风格的盲从，回归到园林的本质，立足每个项目不同的需求，为业主创造出更加舒适、实用、美观的空间。

　　链接

　　北方园林常见树种

　　国槐：国槐树冠球形庞大，枝多叶密，花果期9-12月，常作为庭荫树和行道树，耐寒、喜阳，对土壤要求不严，耐烟尘，能适应城市街道环境，病虫害少，寿命长。

　　刺槐：原产自北美，19世纪末引入中国，落叶乔木，是观赏类植物，有一定的抗旱能力。五月开花，花蝶形，白色，香气宜人，深受民众喜爱。

　　丛生元宝枫：树姿优美，嫩叶呈红色，秋季叶变成黄、红色，为著名秋季观红叶树种，对二氧化硫、氟化氢等空气污染物抗性较强，吸附粉尘的能力较强。

　　果海棠：该树种喜光耐寒，抗干旱，对土壤适应能力强，较耐盐碱和水湿，根系发达，寿命长，既可观花又可观果。

　　法桐：落叶大乔木，高30余米，花期4-5月；果熟9-10月，1646年在英国伦敦育成，广泛种植于世界各地，我国已引进栽培百余年。

　　银杏：落叶乔木，5月开花，10月成熟，果实为橙黄色的种实核果，是现存种子植物中最古老的孑遗植物，生长较慢，寿命极长，是珍稀树种之一。

　　千头椿：落叶乔木，高约30m，树冠圆球形，分枝较多，无明显的主干，喜光、耐寒、耐寒，适应性强。

　　白桦：落叶乔木，喜光，不耐荫，耐严寒，对土地适应性较强，生长较快，寿命较短。适合作为行道树及观赏树种。