以“百世金谷·燕郊空港物流国际产业基地”为例，该项目规划用地面积2000亩。项目一期占地198亩，二期占地670亩，三期占地1032亩。记者以游戏研发公司为名暗访了该产业园区。园区销售员告诉记者，该项目一期是针对物流企业建设的“钢结构”厂房，层高10米或者12米，目前已经销售完毕。二期在售产品属于框架结构，层高4米或者6米，也就是说，从产品设计来看，已经不再适用于物流企业，而是针对商贸或者研发类公司。三期将建成配套的住宅以及商业，或者假日卖场。

　　“您完全不必为噪音而担心，因为物流企业根本没有几家，就算是一期也只有3家。”该销售员透露说。

　　本报记者在百世金谷一期产业园现场看到，园区入住的16家企业，大部分是科技、电器、文化类公司。一位管理员告诉记者，除了几个厂房是由老板自己的物流公司占用，其他都租给了各种各样的公司。

　　这并非燕郊最大的物流产业园。记者查询资料得知，2012年9月，燕郊启动了一个所谓“世界级物流园”，规划占地10平方公里，分三期10年建成，总建筑面积1465万平方米，号称投资将达800亿。来自燕郊开发区管委会的消息，就在2012年，燕郊共计启动了80个亿元以上工业及服务业类和基础设施类项目集中开工，总投资达1400亿元，主要以物流以及航天制造业为主。

　　以产业为名的圈地故事，近几年在燕郊频繁上演。从文化创意、到生物制药;从物流基地到高新技术，从投资上百亿到动辄上千亿，演员或许不同，剧情却大同小异。

　　一位拒绝透露产业园名称的销售负责人告诉记者，由于燕郊的产业园产业类型单一，主题功能缺乏明显标识，也没有大型知名企业的带动，各产业园的招商并不容易。“燕郊产业园面向的客户并不在河北，而是北京以及外省市客户，但实际上，很多企业对这个行政区域并不认可。政府也缺乏主导性，不像北京，比如，要做一个IT类的产业园，政府会出面协调;另外，燕郊虽然规划了大量的工业园区，但配套以及基础设施方面根本跟不上。”他无奈地表示，“企业肯定是追求利润的，所以燕郊产业园最后都做成了别墅类的独栋或者联排类产品。”这种产品，既可用于办公，做企业会所，也可用于居住。

　　北京中冶嘉恒投资管理有限公司孔庆广告诉记者，目前许多三四线城市在城镇化发展过程中，借产业地产名义圈地的现象普遍存在，因为产业园比房地产开发更容易立项。各种以物流、光伏产业等名义立项的产业园，相当于申请立项时编的故事，而一旦进入开发、运营环节，开发商或者想办法变更用地性质，或者直接做成了房地产化的产业地产。

　　“比如，物流类的产业园，一个城市正常的市场容量300亩土地就够了，但因为国家产业政策重视物流，物流立项的土地获批比较容易，但至于真正的用途，就没有人再监管了。但国家是不允许工业地产分割销售的，所以，购买这类产品的业主拿不到产权证。”孔庆广说。显然，风险也转嫁到了业主身上。

　　三河市副市长、燕郊高新区工委书记、管委会主任赵普在燕郊高新区在2011年总结表彰暨2012年工作会议上的讲话中称，历时近两个月，燕郊高新区就完成8个重大项目约1.5万亩的征地拆迁工作。2011年，全区(燕郊)在建项目近百个，计划总投资500多亿元。

　　睡城之惑

　　燕郊产业空洞化的另一面，则是成为附着于北京的一个睡城。

　　燕郊与北京行政区域仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距首都机场25公里。由于其地理位置优越，近10年来，燕郊开发了大量的商品房市场，承载着大量被北京高房价挤出的刚需。

　　据不完全统计，燕郊目前的常住人口是40万，而它所属的三河市人口才56万。燕郊镇聚集了大量来自全国各地的人口，他们共同的特点是工作在北京，生活在河北。而这给燕郊交通、教育等配套带来了极大的压力。

　　李力(化名)是一个典型的“北漂”。因为买不起北京的房子，李力选择在燕郊买房，并把自己的户口也迁到了这里。每一天，他都是随着潮汐一般的人流穿梭于两地之间。早就听说会有轻轨通往燕郊，但官方消息毫无动静。每天下班后，李力在国贸桥下的公交车站等车时，永远是黑压压的乘客，多的时候有上千人，排队绕过栅栏好几圈。李力买了一辆经济型汽车，但他不舍得开。油钱不说，只有30分钟的高速路中间还要收两次高速通行费。

　　2012年2月13日，一则“实拍北京公交车上演‘天龙八步’”的新闻蹿红网络。新闻图片显示的内容是，当天下班高峰期，北京国贸附近的一辆815路(原930燕郊线)公交车，在车门被乘客堵死的情况下，部分乘客从车窗攀爬入车。在一旁维持秩序的交警劝说无效，只好帮忙将乘客一一塞进车里。这正是开往燕郊的公交车的生动写照。

　　同时，由于人口激增，燕郊的教育配套也出现了严重供应不足的问题。

　　燕郊星河皓月一位居民反映，“孩子划片在汇福小学，去年一年级共开了10个班，每个班学生大概在75人左右。而正常的情况是，小学一个班应该控制在30人左右。”该位家长称，他还考察了燕郊其他小学，情况都差不多。

　　这位居民所在的燕顺路上，聚集了如意华田园、九号院、和安花园、世纪名苑、美林湾、欧逸丽庭、纳丹堡、星河皓月、美林新东城、夏威夷溪谷、东贸国际、潮白人家、圣德西区、东方夏威夷、夏威夷南岸、夏威夷北岸、燕京新城、金玉缘、燕京航城、上上城第三季、星河185、中兴和园、美林君渡、壹克拉公馆等等商品房小区，密密麻麻地排列着。总建筑面积至少达1000万平方米，但附近小学只有一所。

　　三河市也是有一定产业基础的。闻名全国的福成五丰和汇福粮油就在三河市，但这两家企业很快也投入了房地产开发，并且成为燕郊较大的开发商之一。燕郊高峰期共有20家左右开发商，其中本地开发商占87.5%。

　　中国福成集团总公司拥有固定资产200亿元、16个产业公司，是农业产业化国家重点龙头企业。福成房地产开发有限公司成立于2002年9月。据记者不完全统计， 10年来，福成房地产开发了上千万平米的住宅。2009年，燕郊房地产最高峰时期，福成董事长李福成在接受记者采访时曾表示，房地产收入占集团收入的一半。