城市或区域发展的概念规划虽然不是法定的规划，但是越来越受到各地方政府的重视，起到对法定规划的引导作用。在概念规划基础上的总规或控规一定程度上把区域如何发展和规划作了一定程度的结合，把规划的实用性向前推进了一步。但我们一直有这样的担忧，中国保持每年约1%的城市化率也就是近十五年左右的事，在刚刚打开这扇门的时候，政府和民众是非常饥渴的，从单一的物质追求一下接触到国外的先进理念，大家都感觉到自己的视野和高度不够，开始向外学习甚至直接把国外做法搬到中国。事实上大多数的概念规划真正深入的时候就会出现投资不切实际，区域发展概念没有本地特色，一个概念规划套到哪里都能用等问题。

　　概念规划编制有多元化趋势

　　最近我们接受了几个邀请，在概念规划进行的过程中，站在市场的角度为概念规划、总规、控规把脉，把握规划的可实施性。接到这样的邀请，我很忐忑，也很高兴，感觉到这是一个必然发生的故事。之所以认为这是一个必然的过程，是基于我们对中国当前政府管理体制和城市发展阶段的判断。

　　前文中已经叙述过，中国的城镇化经历了市场主导和政府主导的阶段，目前进入政企合作、牵手城镇化的阶段。如何能够让政企合作更好，规划层面就做好工作是一种必然的选择。概念规划的兴起，投融资规划的流行，这些都不是通过官方的力量，而是市场选择的结果。但是在规划实施的过程中，概念规划不落地的问题一直是很严重的，尤其是大片区域的概念规划，更是难于与实际情况进行很好的结合。所以在概念规划、总规、控规层面就有市场力量的介入，可以更好地解决规划的落地问题。

　　在一般意义上，市场力量都是在规划确定之后才开始研究一个区域的发展和区域对自己企业的影响和机会等问题。企业如果介入区域发展过早，就加大了企业的交易成本。因此在规划层面介入的企业一般都是本地的企业，外面的企业提前介入较少，因为本地企业对自己区域的资源状况、文化、区域的优劣势等都有一定程度的认识，在不需增加太多成本的情况下可以对区域发展给些具体建议。

　　这里就产生了一个问题，地方性的企业由于人力资本的短缺和视野的限制，加之并非专业搞规划落实的，因此对规划的可实施性评价并没有特别好的见地，他们自己的工作也多偏重于微观，很难对概念规划做总体上的把握。外面请来的做概念规划的机构往往给区域发展拉开很大的框架，给出非常美好的建议，看起来前景一片光明，前程一片大好，但却缺乏实用性的论证。政府在规划过程中大多数是规划局一个单位说了算，好一点的有当地的城投公司做业主，参与到规划中来。因此找一个具有全国视野的，专注于城市规划落地的机构协助政府在概念规划的层面提提建议，做些实施性的专题研究，辅助政府做好决策，就显得非常有意义了。

　　投融资团队介入概念规划的方法论和定位

　　很多人，尤其是政府相关人员和概念规划的一些单位对投融资团队提前介入规划缺乏理解，对投融资规划团队提前介入的方法论也缺乏认识，因此这里重点谈谈投融资团队介入概念规划或总规、控规的方法论。

　　按照中国传统文化，凡事有阴阳。在规划层面，目前概念规划的性质多属阳性，具备阳性事物的几个特点：一是无形性，看得见摸不着；二是就高不就低，即价值观是往高走而不是往低走，即越高越好，越新鲜越好；三是延展性强，也就是强调规划的外延性，思维要发散，往想象力上下功夫比较多。这三个特性是目前概念规划的几个基本的特点，是概念规划中阳性的一面。

　　一个规划如果得到落实，是阴阳的平衡，因此，规划落实也就是要往有形方面走，要往低了走，要收敛而不是过度发散，这是概念规划中阴性的一面。概念规划中的阴性，即所谓的有形，就是要落实到具体的项目上，要落实到具体的物质形态上，这些都决定要落实到资金上，落实到投资上。所谓往低了走，就是要落地，要接地气，要与当地具体情况相结合，也就是项目要切合实际，要能够有人投资，投资者一定能够带来经济效益。所谓要收敛而不是发散，是说要把概念规划海阔天空看起来联系不强的想法转化成一条主线，用一条主线把这些东西都串起来，让发散的各个功能和各个点都能够指向一个点或指向一条主线。并且让投资人在现有的各种可供选择模式中找到对应的近似点。

　　这些是投融资规划团队介入概念规划或总控规层面基本的方法论选择。投融资团队要偏向于系统性，要偏向于实用性，要与政策、法律、金融环境等对接，偏重于收敛性。这些都是传统的纯粹规划设计单位所难于或不愿兼顾的。我们最近做的几个项目，按照规划操作明显是不可实施的，但是通过投融资规划团队的深度沟通交流，一方面丰富了概念规划的内涵和深度，另一方面积极肯定规划团队的高屋建瓴的想法，了解实际运作过程中的具体情况，并为潜在的投资人找到了入市的切口，为规划真正从概念走向实施发挥非常积极的作用。

　　规划落实难问题有望彻底解决

　　众所周知，规划落实难是中国城市规划和建设领域的一个突出问题。初步估计，很多规划都是没有真正得到落实，能够得到落实的不足10%，或者从狭义的口径上看，可能不足5%。产生这些原因是多方面的：政府管理者本身的素质和能力是原因之一；规划设计单位的教育背景，规划设计的工具特点是原因之二；规划设计单位急功近利思想严重，加之这些年市场很大，萝卜快了不洗泥是原因之三。现在负责任的政府在做规划设计时邀请投融资规划专家参与，确实是比较有前瞻性的做法。在实践中，不是几个搞投融资规划的专家提提建议，而是邀请具体实施投资的单位一起研究规划的可实施性问题，邀请不同产业的理论和实践的专家一起研讨，同时邀请政府各个部门的工作人员一起研讨组织实施，经过多次的沟通和碰撞，最后形成我们具有实施战略性的意见。

　　城市建设是个系统工程，这种系统性不是体现在每个阶段要有自己的系统性考虑，而是要把系统性的理念和方法贯穿到每个阶段中去，打破传统专业狭窄分工带来的问题，把一个城市的规划、投融资设计、工程设计等过去看起来很专业的问题，再一次提升到解决问题的高度来看待专业性，站在系统优化和可实施的角度看待专业性，抛弃传统专家学者狭义的专业性观念，让城市这个系统工程问题从规划设计阶段开始，这样才能把城市建设的更像城市，才能符合新型城镇化的要求。