人口的挑战

　　一座理想中的绿色城市遭遇的最大挑战是，人口的集聚，这亦是所有新城建设所面临的问题。

　　老何（化名）是一名家住天津汉沽的出租车司机。两年时间里，他每天都来。“对这事我最有发言权。”他说，目前中新生态城入住人数远不足1万人。据其观察，每到夜晚，亮灯的房屋不超过30%。官方数据显示，中新生态城2013年在建面积达到273万平方米，预计到2013年底，生态城将形成3万左右常住居民的人口规模，建成成熟社区。

　　据了解，2012年年中，首批居民陆续入住中新生态城。配套不完善是居民们普遍的反映。有居民形容在中新生态城的生活，“出门基本靠步行，看病基本靠百度，‘六、日’基本靠沙发，假期基本靠网络。”即使拥有商业配套，但单一的货品，难以满足需求。住户依旧要到塘沽和汉沽买菜。

　　中新生态城的开发商也希望配套尽快完善，尤其是轻轨的修建。规划中的地铁Z2线和Z4线路都在中新生态城设有站点，但何时建设仍未可知。

　　今年5月28日晚，万通地产（600246.SH）发布公告称，以160万元/亩的价格，总计31161.24万元获得中新天津生态城南部片区19号地块。楼面地价仅为3114元/平方米。

　　经济学的逻辑认为，地价是市场发出的信息，尽管作为生产者，开发商并不希望生产资料过于昂贵，但较低的地价也反映出该区域的现实吸引力。

　　目前，中新生态城不仅商业配套匮乏，文化休闲设施也较少，这亦是新城必须经历的阶段。在城市里，密集的人口可以分担剧院、博物馆的成本。但在郊区，人口的聚集难度更大，并与区域配套的建设形成互为因果的关系。“如果中新生态城没有那么多人居住，把轻轨修过来岂不是浪费？”前述出租车司机说。另据了解，原本打算2012年底启动的、中新生态城独有的“垃圾气力输送系统”，也将在等待入住人口增加之后启动。

　　据介绍，该系统通过预先敷设的地下管道，利用真空抽吸的原理，创意地使用空气为动力来运送垃圾。因垃圾自动收集输送管道埋藏在地下，利用空气为动力来运送垃圾，今后工作和生活在生态城里的人们，不用和垃圾桶“打交道”。

　　与开发商拿地之初的美好预期相比，经过限购调控后的中新生态城房价呈现出更理性的一面。以世茂生态城项目为例，价格记录显示，该项目2010年8月上市之初的价格是12000元/平方米至13500元/平方米左右。

　　但遭遇调控，市场变得低迷。目前在售的十余个项目，均价都在8500元/平方米左右，比高峰时期跌去了30%左右。区域内聚集了万科、万通、世茂、首创、新加坡吉宝、台湾远雄、菲律宾阿亚拉地产、马来西亚双威城、日本三井不动产等国内外知名公司。

　　一位开发商内部人士告诉本报记者，由于产品同质化，在售项目几乎都是精装修高层电梯房，售价也相似。除去建安成本、财务成本、营销成本，8500元/平方米的价格接近成本价出售。因此，一些开发商将利润寄托在低密度的别墅销售上。

　　为了改变市场低迷的状况，2012年下半年，中新生态城放宽了蓝印户口的政策，标准由80万降低至60万，即，付60万现金购房，便可以拥有滨海新区蓝印户口。

　　从客户构成来看，其中一个项目在2010年至2011年期间，有60%至70%的客户是投资客，来自北京、山西、河北、山东等地。但2012年限购之后，客户大多为塘沽区域或者滨海新区的改善性需求客户，地缘客户成为主导。

　　这意味着，中新生态城的人口集聚和滨海新区的人口增长状况密切相关。研究编制天津市房地产业发展“十二五”规划的房地产市场分析课题组报告指出，房地产供给需求的扩大，最终要靠不断增加的人口来支撑。有关统计数据表明，受滨海新区发展规划升级为国家战略的影响，天津市2006年进入以外来人口助推的城市化新阶段。在全市外来人口分布中，滨海新区占29.28%，其余主要分布在环城新四区和武清、宝坻两区。整个滨海新区人口增长相对缓慢。

　　但中新生态城的优势在于，居住环境更好，住宅价格更低。塘沽区域的毛坯房售价也已超过12000元/平方米。专家认为，经过限购筛选出的居民更有可能成为这座城市的一部分。

　　世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞向本报记者分析，与政府主导的响螺湾商务区不同，中新生态城的建设相对市场化。但如果说写字楼的建设依托于经济活动，个人购房者的购房行为有时候显得有些非理性和没有规律可循。

　　产城融合的困难

　　一座没有人口集聚的城市被称为空城，而一座没有产业的城市则会演变为“睡城”。“产业的存在，为一个城市提供就业，提供活力。”北京大学政府管理学院副院长、中国城市管理研究中心主任李国平在接受本报记者采访时表示。

　　新城建设，应该走产业和城市融合发展的道路，已经成为业内的共识。但李国平指出，产业的建立并非易事，有可能需要10年，甚至更长的时间。而引入了企业，并不等于产业的生长确立。

　　中新生态城规划有五个园区，国家动漫园、国家影视园、环保产业园、生态科技园、信息产业园。国家动漫园是最先建成的，信息科技园也已经开始建设。

　　来自官方的最新消息称，900家文化创意企业已落户天津中新生态城，2013年文化产业产值预计可达18亿元，税收增长40%，形成动漫影视、新闻出版、互联网和广告传媒四大绿色产业聚集区。此前，滨海新区并没有相关的产业基础。

　　天津国家动漫产业综合示范园是国家文化部与天津市政府之间的重大合作项目，也是文化部确认的第一个国家级动漫产业园。实地参观国家级动漫产业园，可以看到花园式的办公环境，但空置量也不少。不过一家24小时营业的面馆老板称，生意还不错。

　　有意思的是，尽管天津国家动漫园是文化部确认的第一个国家级动漫园，但其他省市过去也曾建设过其他国家级的动漫基地。

　　2004年12月，国家广电总局批准的国家动画产业基地和中国美术学院国家动画教学研究基地落户杭州高新区。2005年5月，苏州市工业园区国际科技园被国家广电总局正式批准为“国家动画产业基地”。2007年11月，合肥市高新区被原国家新闻出版总署授予国家动漫产业基地。在上海、北京、广州等多地也都有动漫基地。

　　这些基地或园区给出的优惠政策是相似的，低房租、税收返还，或者“对于在央视、省级、卫视卡通频道”等地方播出的动画片予以财政补助。

　　运行多年后发现，一些基地通过免除房租等优惠政策，吸引来了不少原创公司，但当优惠期过后，房租等问题再度浮上水面。企业由于成本考虑，选择了走人换地，到其他地方的新基地，享受新的优惠政策。这种做法客观上帮助一座座动漫产业园区快速上马、建设、入驻、生产。

　　中新生态城的国家动漫园也有一系列优惠政策，如“管委会对经认定的企业和机构，自营业之日起所缴纳的营业税、增值税生态城留成部分，两年内给予100%的财政扶持，其后三年给予50%的财政扶持；自获利年度起所缴纳的企业所得税生态城留成部分，两年内给予100%的财政扶持，其后三年给予50%的财政扶持”等相关政策。

　　入驻天津国家动漫园商务中心的企业，将享受到包括一站式审批服务、办公租金补贴、资金奖励、物业费减免、认证费用减免或补贴、融资支持、人才扶持政策等在内的一系列政策扶持。

　　能否在同质的竞争中胜出，仍待时间考验。官方宣传资料中称，国内知名影视公司已经入住中新生态城，如光线传媒、博纳影业和华谊兄弟等公司。但本报记者查阅光线传媒（300251.SH）2012年年报时发现，光线传媒的全部子公司和孙公司中，尚没有在天津滨海新区注册的，其注册地大多在北京。从国外发展经验来看，影视行业更需要城市人口、环境的支撑。