中国主题公园建设尚处於发展初期，社会经济发展还处於转型期，以地产作为结合点进入主题公园行业或许是一种捷径。

　　旅游+地产的经营模式

　　主题公园客源市场与周边地区常住人口和流动人口数量紧密相关。美国华盛顿城市土地研究所研究成果表明：主题公园周围1小时车程内的地区是一级客源市场，这些地区人口数至少要达到200万;2至3小时车程内的地区为二级客源市场，人口也要超过200万;这些有效客源半径内的潜在消费者是最有条件和最有可能进行再次游览消费的群体。有效客源市场半径一般指在主题公园周边200公里至300公里的范围内，之外的三级客源虽也有帮助，但不能过分依赖。

　　主题公园用地面积一般宜在500亩以上，即33公顷。面积太小无法包容一个或多个主题。例如苏州乐园是54公顷、北京世界公园64公顷、深圳世界之窗48公顷、天津乐园55公顷、北京游乐园40公顷、乌鲁木齐水上乐园98公顷等。

　　主题公园的开发模式是依托自然景观和文化资源，先营造具有影响力、冲击力的主题公园，创造出区域性旅游资源，再依托这一区域性旅游资源的关联带动作用，引来客流物流，趁势进行商业配套、康体娱乐、休闲度假和房地产项目开发的“1+N”体系构建，成为多产业融合的城市功能区。深圳华侨城等早期的主题公园都采用这一模式，并形成了成熟的“旅游+地产”经营模式，即以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体的大型旅游度假区。

　　从国外主题公园的发展来看，其快速发展大多采取连锁经营的发展模式，即通过一定品牌的连锁经营来逐步扩大市场份额，其中最为典型的就是迪士尼乐园，它通过在全球各地建立各种不同主题的乐园来实现快速扩张。

　　在国内，将主题公园开发和房地产结合而成“主题公园+地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，且“小公园大地产”居多，并向二三线甚至四线城市蔓延。

　　杜绝以“地”养“园”

　　近年来，许多主题公园逐渐形成了与商业地产合作的模式，形成以“地产”养“公园”的现象。由於主题公园挂靠在文化产业大旗下，开发商以此获得商业用地相对容易，而目前上马的不少主题公园的开发商，本身就有商业地产背景。

　　导致这种现象出现的原因是这些主题公园大多缺乏一些有影响力的主题。许多主题公园仅是对成功案例的一种简单模仿和粗制滥造，虽项目繁多，但没有独特鲜明的主题。而随着深圳华侨城的成功示范以及利益驱动，许多地方把主题公园当成迅速致富的一种手段，过分追究投资少，见效快。仓促上马的主题公园不仅会浪费大量土地，与此同时还会让本已步履蹒跚的原创主题因为主题公园的亏损而雪上加霜，最终会令主题公园沦落为普通的游乐场，陷入同质化的恶性循环，难以为继。

　　另外，在同一个地区，如果公园的项目过於雷同，而不是在差异化上多做文章，必将导致客源减少，导致各方都是受害者，而且造成了社会资产的浪费，如深圳野生动物园、广州番禹香江野生动物园等。另外，有些主题公园经营方式的僵化以及产品缺少创新性，也导致了游客重游率、客源流量及人均消费水平走低。有些主题公园开园时什麽样，几年后还是什麽样。陈旧老化的设施使其吸引力大减，客源市场萎缩，进而导致经营状况恶化。

　　世界上成功的主题公园赢利主要来自娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用及管理费用的弥补。迪士尼乐园作为世界上第一个主题公园也是最成功的一个主题公园，每年都吸引了全世界大批游客前往，但它的门票收入却只占其总收入30%左右，其主要收入来源於迪士尼旅游商品的销售。因此，只有主题公园实现自我造血，建立长效发展机制，才能脱离对地产的依赖，实现永续发展。