不管是搞政绩工程还是盲目跟风逐利，缺乏合理规划和根本驱动才是造成“鬼城”现象的主因。所以，要变“鬼城”为繁城，提升内驱力才是关键。

　　如今，中国迈入了“造城时代”，一切都不一样了，就连偏远的小城镇也不断出现大量“建筑工地”。

　　由于近几年城镇化的加速，在商业与产业尚未成熟、需求并未特别凸显之时，众多“新城”拔地而起，随后“鬼城”层出不穷，就如一场瘟疫蔓延在三、四线城市。从南方的贵阳、昆明到北方的营口，从东部的温州到中部的鹤壁、十堰，再到西部的鄂尔多斯(600295,股吧)、神木，“鬼城”魅影频频闪现。

　　近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

　　有人戏称，如今的中国就如曾经的日本东京，到底应如何避免新型城镇化沦为“鬼城”？又该如何让“鬼城”走出梦魇？

　　城镇化≠房地产化

　　“如今政府的宏观政策正是让这些开发商觉得有利可图。”英国皇家特许测量师学会资深经济学家吴俊毅表示，“近几年来优惠政策的推动与畅通无阻的融资平台，使得开发商们热衷于所谓的‘新城’建设。”

　　故而城镇化被简单的定义为了房地产化。

　　曾经的逻辑应该是这样的，就开发商而言，房地产价格持续上涨的预期使得他们更有勇气大手笔借贷和投入，银行业基于同样的预期而更乐于核准对开发商的贷款。同样是基于这样的预期和“土地财政”的现实，政府有着强烈的内在冲动去铺开新摊子，建设新城区，全国几乎所有城市的地方政府都在大力推动本城市扩张，以至于形成了百城竞建“国际化大都市”的奇观。

　　虽然大多地方政府不愿承认“鬼城”一说，原因是没有数据直接证明这些房子是空置的。实际情况是很多房子都是被有钱人以及外地人买走的，这些房子被当做投资对象，处于事实上的空置或者闲置状态。

　　“中国的房地产市场存在很大问题，一些民众购入多套房产作为投资，造成大量房屋空置。”投资大师、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯就曾直言表示。

　　另据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%。

　　以上或许是造成“鬼城”的直接原因。因此，要解决“鬼城”问题首先要摆脱投资人乃至于地方政府对于房地产的依赖度，这就牵涉到土地制度的改革。

　　中国人对土地的感情尤深，且依赖程度一直未降低。

　　2013年，中国的宏观经济连续两个季度增长放缓，但房地产行业却保持着一枝独秀的态势。根据国家统计局数据显示，虽略有波动，但全国房地产开发投资已经连续5个月保持高于20%的同比增速。

　　除此之外，最能反映楼市预期的土地市场同样在最近出现了大幅升温。不仅一线城市频频传出“地王”新闻，全国卖地和买地的热情都一并高涨起来。房地产开发企业土地购置面积的增速已经由年初的同比下降22%降低到目前的10.4%。

　　有专家认为，在土地制度改革方面，未来可以尝试以土地融资的模式建设城市，就是地方政府通过土地出让或者土地抵押的方式，获得城市建设以及基础配套建设必需的资金，通过这种方式推动城市的建设和发展。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”

　　厘清城市定位与内驱力

　　在很多城市，城市规模被人为的扩大。这种爆炸式的圈地不仅意味着全国范围内的城镇化是脱离当时城乡居民购买力水平和需求的无本之木，更造成了城市规划的混乱。但是，城市的驱动力并非靠圈地造就，而是产业。从西方的经验来看，城市化的根本动力是工业化，城乡人口随着工业化进程发展有序变化；城市化的核心，不应该仅仅是土地的城市化，而应该是人口的城市化，只有持续增加就业和收入才能让人真正融入城市，只有市民真正具备了城市的思维方式和生活方式，城市化才能可持续发展。

　　财经评论者吴其伦指出，“鬼城”若要摆脱现状，短期来讲，应该慎重上马新建项目。未来3～5年内，当以集中精力清理库存为主。从长远看，要进行产业规划的调整，像鄂尔多斯、贵阳这样的城市，不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。

　　以著名“鬼城”鄂尔多斯为例，它如今依然是资源主导型的经济结构，新的经济增长点-非煤经济需要较长的培育周期，同时煤炭业发展正处于一个快速增长期，因此，在现阶段可以说是“一个在走，一个在跑”，还难以做到步调一致，经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内都是无法改变的。

　　“而对于一个尚未建设或者还在初期规划中的新城来说，要避免‘鬼城’的命运，首先应该明确城市的内驱力与产业的特色定位，这样才能释放掉过剩的需求，并将有效需求带上来。除此之外再将相应的产业配套建设完善，这样城市才能够得到内驱力。按照此种方式，现有‘鬼城’的消化期大致为5～10年。”吴俊毅称。

　　辽宁的沈本新城便是一个很好的例子。

　　在辽宁省的沈阳和本溪两大老工业城市之间，一座规划人口达百万的沈本新城正在崛起。记者采访看到，这里并没有急于兴建大片住宅楼，而是着力构建医药产业集群，200多个项目入驻形成逾千亿元的新兴医药产能，成为国内最大生物医药产业集聚区，越来越多的医药企业员工选择在当地置业定居。

　　区域规划要明确

　　另外，要避免“鬼城”的出现，还需要在建设之初对区域做相应的规划与调整。

　　在吴俊毅看来，这需要区域内各个政府之间、以及中央与地方政府的良好沟通与规划，并需要一个整体的思维，而非以简单的政绩眼光来看。例如，在打造“1小时生活圈”与“xx生态圈”的概念下，新城的建设并非单个城市产业定位明确即可，有的城市对于规划仅仅是一个概念，并没有深入理解这个概念的可行度与成功度。

　　“规划者应该明白，这个圈内需要哪些产业，摒弃哪些产业，让区域之间具备互补性的特质，才能形成一个良性的循环。”吴俊毅说。

　　例如，鄂尔多斯在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是这三地尚未形成真正的城市群，没有城际快速铁路支撑，更没有实现资源的高效配置，最终我们看到了康巴什30多平方公里才住五六万人的窘况。所以，只有实现金三角整体城市规模的扩大、人口规模的高度集中，才能吸引更多投资，也可以为首都经济圈减压。因此，在厘清城市本身发展思路的同时，区域的整体规划也需要清晰明了。

　　而对于区域来说，一、二线城市周围的新城定位或许能够更为明确，而人口流出较为严重的三、四线城市需要思考的更多。