拔苗助长的城镇化

　　在讨论中国“鬼城”出现的原因之前，我们先看看曾经辉煌的“汽车之城”底特律的破产原因。

　　底特律的症结，主要在于对汽车产业依赖度太高，故而会出现“一荣俱荣，一损俱损”的现象。

　　在对汽车产业依赖程度过高的背景下，创新能力有限，再加上政府管理方面的缺失与偏离，最?使得这个曾经异常繁荣的城市走上了破产之路。

　　中国的“鬼城”亦存在同样的情况，更令人担忧的是，有的城市尚未形成特色产业，就开始兴建大批量的住宅楼。不是根据实际需求建设城市，而是根据投资需求建设城市，出现“鬼城”理所当然。

　　“中国的’鬼城’现象，主要原因是一个新城的内部需求尚未到位之前，政府或投资者就开始投入大量的资源与财力建设设施，而按照规律来看，城市的发展首先必须要产业来支撑其生存及可持续化地发展。”吴俊毅说。

　　中国企业资本联盟主席、独立经济学家杜猛认为，“鬼城”主要是由政府主导下的城市化所催生，而非城市自身发展到一定程度所形成的外扩。这种由政府主导的城市化，不仅会造成城市病，而且会使地方政府更加依赖土地财政，造成投资冲动更高一浪；此外，城市的产业聚集主要依靠人为，违背市场规律，不具备可持续性；单一的房地产发展模式，导致投资浪费、人口大量迁出，留下“鬼城”，底特律版的噩梦便可能在中国上演。

　　某知名房产开发商认为，目前一些地方政府或将面临为城市化埋单的巨大压力。例如北京，假设每年进京人口70万，为此市政府用于与城市化相关的支出将额外增加770亿元，相当于每年出售土地收入的两倍或税收增加25%，这已完全超出当地政府的承受能力。

　　除此之外，就业也是城市发展极为关键的因素。

　　铁岭拥有约34万人口，2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。

　　该计划原是要通过修建高速公路和铁路，将铁岭和临近的六个城市与辽宁省会沈阳相连，从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南，驱车大约90分钟。

　　当时的想法是，企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城，同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人，之后再增加两倍。

　　2009年，湿地恢复工程竣工，同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署的认可与表扬。但可惜的是，随后其引进企业创造就业的计划未能落实，没有工作机会，人们也就没有迁居至此的动力。如今的情况可想而知。

　　三四线城市“鬼城”率高

　　中国城镇化的脚步从未停止，并正在加快。

　　近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

　　这意味着，会有更多地方变为“城市”，更多三、四线城市的新区会有成为“鬼城”的风险。

　　据克而瑞信息集团研究中心发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，房地产风险排名名列前茅的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而风险最高的前50名中，除了拉萨是二线城市外，其余皆是三线城市。

　　榜单显现出一线、二线、三线城市风险得分均值依次递增的趋势，这就意味着三线城市比一二线城市风险更大。

　　报告分析称，近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，使得竞争惨烈。

　　“由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。”

　　“西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作、泡沫化明显，如鄂尔多斯等；另一类是陇南庆阳、固原等最为贫穷、干旱缺水地区。西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20强。”

　　克而瑞信息集团研究中心副总经理林波表示：“有些城市可以慢慢消化，但是对另外一些城市房地产来说就可能会成为一个遗留问题，最终这些开发商可能会通过退地等方式退出当地的房地产市场。”

　　有数据称，中国287个城市的人口数据显示，大约2/3的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口，这表明人们长期在外地居住。

　　吴俊毅认为，三、四线城市的城镇化会比一、二线城市周边区域的城镇化更为耗时。值得注意的是，三、四线城市的人口均处于外流阶段，原本的人口尚且不足，新城的人口又将如何填补。