“经营城市”的城镇化模式走不下去了，不仅城镇化的源头土地已经没有多少新增空间，以土地来撬动的债务规模已经“冲顶”，而且由于劳动人口减少、产能过剩、外需空间被压缩、生态环境脆弱，以出口导向的工业化红利日显衰竭。在当前的产业结构（第二产业占主体）、人口结构（老龄化和人口向城市集中）、收入和分配结构（边际消费倾向低但收入差距大）的背景下，向内需为主的经济增长过渡是必然的，而城镇化则是最大的内需。启动这个内需必须让进城人口真正融入城市，特别是大城市。本次会议将“解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题”作为主要任务，并放在城镇化六项任务之首，正是题中应有之义。

　　如果要切实解决“人往哪去”的问题，“钱”和“地”是首要的问题。未来地方政府要降杠杆，而市政债和房产税涉及到体制和法律等层面的制约，即使是在中期内也难当大任，人口流入集中的大城市新增土地资源也接近枯竭。同时，城镇化的投入要充实社会保障、基建投资、住房保障等，绝大多数是补“欠账式”的，短期内回流资金不会很乐观。

　　在空间上，过去城镇化表现为城市边缘的单维度扩展，土地利用结构的形成是政府直接配置形成的，基本没有空间上优化生产、生活和生态空间的规划痕迹。现在纠正这种错误，首先就需要将低效的工业用地向居住和商业用地转换，中国制造业降产能和升级转型时代的到来也是驱动因素。其次，政府要基于常住人口规划公共配套，增加单位公共服务配套的辐射人口，强化交通、物流等公共配套对生产和生活的连接功能，开展城市中心区融合生产和生活、居住、出行、工作和休闲等在内的立体城市规划。再次，通过“土地换规划（公共配套）”、溢价共享和成本共担的形式，将城市边缘集体土地和小产权房纳入城市房地产体系，并通过轨道交通、产业发展等规划来发展大城市外围的卫星城。最后，轨道交通的网格化和与外围城市（镇）的连接，不仅让城市外围的土地可利用和价值提升，而且让土地的相对价值发生变化，产生了土地重整的需要，例如与土地价值无关的物业，如学校、政府机构、医院等可以迁到中心区外，腾挪出来的地可以最大限度地发挥其价值。

　　通过重新规划城市，不仅腾挪出大量可用的土地，而且公共服务设施的供给效率（覆盖面扩大、单位成本降低、供给实现规模化）得以提升。更为重要的是，人口流入和土地利用效率提升后为政府带来了可观的税收，公共设施建设规模增长而成本降低，消费也在快速增长，不仅解决了中短期内城镇化的资金需求，而且随着城镇化的有效推进，未来城市长久税源将得到培育。