自1843年开埠以来，在160余年的发展历史中，上海曾经有过三次重要的大转型，不但从根本上改变了城市的面貌，一定程度上还带动了整个国家和社会的转变，影响深远。可以说，上海的历史就是一部城市转型的历史。回顾这一延续至今的历史过程，研究其背后的路径选择与制度分析，考察其效用，不仅有助于我们更好地理解过去，对于上海未来的发展同样具有重要的借鉴意义。

　　一、城市转型的时空轮回

　　上海的第一次大转型发生在近代。近代中国面临的是“三千年未有之变局”，也充满了新旧观念的冲突、东西文化的碰撞。近代上海的城市发展，正是这一历史性剧变的突出代表。1842年鸦片战争后，英国强迫清政府签订了《南京条约》，上海被辟为五口通商口岸之一。上海在1843年11月17日正式开埠，被迫打开了闭关锁国的大门，也带动了整个国家从封闭的农业社会向现代国家的艰难转变。在短短几十年里，上海由一个滨海的县城，变成了人口超过几百万的大都会。在经济上，上海已是中国对外贸易的首要港口和中国最大的工商业城市，也是中国乃至整个远东地区的工商业、金融和贸易中心；在政治上，上海是诸多政治理念和政治势力活跃的中心舞台，对近代中国政局变化有着举足轻重的影响；在文化上，上海是西学东渐的桥头堡，是中国近代文化的发源地和中心之一，影响深远；在制度上，上海借鉴租界先进的管理制度，推动了上海市民文化和市民社会的形成，促进了中国近代的制度变革；在城市建设上，上海是创造了诸多奇迹的魔幻之都，是近代最有魅力的城市之一。

　　20世纪20年代是上海城市的黄金时期，上海工业、贸易、金融等都达到了历史的最高峰。20年代末期，由于国内外经济形势的急遽变化，上海的经济开始逐步衰落。1929年秋，世界性的经济危机全面爆发，也波及到了上海，上海经济遭到重创，直到1935年才开始逐渐恢复。城市高速发展累积的问题也日益严重。长期以来港口淤塞的危机，使上海远东第一大港的地位岌岌可危。华洋分治的城市机构和管理体制，城市长期以来缺乏长远规划的无序建设，租界和华界的两极分化，上海城市人口的急剧增加和城市规模的不断扩大等导致了严重的城市问题。国民政府为此提出了宏伟的“大上海计划”，渴望以建设新城的方式解决上海城市发展的问题。历史没有给予上海太多的时间，随着第二次世界大战的全面爆发，“大上海计划”宣告失败，上海第一次城市转型黯然落幕。

　　上海的第二次转型发生在1949年以后。随着人民政权的进一步巩固、苏联发展模式的全面引入和社会主义改造的完成，中国开始通过计划来指导生产和消费，昭示着计划经济时代的来临。除了与苏联为首的社会主义国家的交往，中国基本关上了对外开放和交流的大门，试图通过发展工业来带动国家的发展。上海的城市发展方向，由以前的综合性城市，逐渐转变为单一的工业城市。上海也由过去远东的金融、文化、商业中心，转变成为了一个全国性的工业中心，是整个国民经济的重要支柱。国家和政府的投资方向主要集中在生产领域，却忽略了基础设施的建设，生产性投资与非生产性投资的比例严重失衡，导致城市住房建设、公共设施严重滞后。

　　上海的第三次转型以1990年浦东开发为标志，绵延至今。浦东开发，标志着中国全面的经济改革和对外开放，也是上海再一次实行市场经济，重新加入全球分工体系的重要举措。浦东开发的宏伟计划，得到国家强有力的政策支持和国内外大规模投资的涌入，产生了爆发性的效果。浦东开发使上海积极地参与到全球化的竞争中，在经济、金融、贸易、国际航运等方面取得了极大的发展，增强了上海的综合服务能力。以上海为龙头，整个长三角地区的城市建设、产业集聚、经济增长和结构转型都实现了跨越式发展，成为国家经济增长的重要引擎。

　　上海的三次大转型的发展轨迹勾勒出城市由封闭到开放，由衰败到繁荣，由落后到领先的时空轮回。如果我们把近代以来上海寻求国家富强和民族振兴的举措视为具有连续性的社会进程，可以认为浦东开发只是重启并加速了这一过程，并且还没能真正实现和完成，转型依然在继续。

　　上海是整个中国近代以来城市发展的缩影，上海的三次大转型有被动的，有主动的，政治制度也大相径庭，然而在城市发展模式上却体现了某种程度的连续性，政府角色和土地政策在其中起到了关键的作用。近代以来的政治制度、土地制度、房地产制度、政府权力机构与城市规划紧密的结合在一起，形成了独特的城市发展模式，成为政府权力运作的重要组成部分，是研究中国城市现象的钥匙。近代以来上海的城市发展模式的形成和发展，虽然始于对西方城市发展理论的引入，但由于种种原因，从一开始就具有明显的倾向性。在对西方理论引入的同时，相关的权力制衡机制、民主决策机制、市政管理机制、保障和申诉制度等却没能得到足够的重视，也很难保证市民的公众利益。某种意义上“中学为体，西学为用”的模式，直到今天依然在顽固地起着决定性的作用，并且有个新的名字叫“中国特色”。