2003年，上海成功获得2010年世界博览会的申办权。上海以筹办世博会为契机，提出建设国际经济、金融、贸易和航运中心的总体定位，进一步推动了上海基础设施和城市建设的全面升级。大规划、大投资、大项目拉动的特征非常明显。轨道交通系统逐步完善，中环路建设完成，洋山深水港、虹桥交通枢纽等大型基础设施相继落成，枢纽型和功能型设施建设步伐加快，基础设施体系基本形成。中心城区通过大规模的城市更新，实现了城市复兴，并形成了世博园区、黄浦江两岸综合开发带、新天地、徐家汇、五角场等新的区域性标志节点。在郊区重点建设嘉定、松江、临港、闵行、宝山、青浦、金山、南桥、城桥等9个新城，推动城市的进一步扩张，承接城区人口疏散和功能转移。

　　城市的高速发展，带动了城市地价和房价的飞涨。自上海浦东开放以来，上海就一直是中国房地产市场最好的城市之一。土地资源的紧缺，上海拥有的教育、医疗、公共服务、发展机会等资源不可复制，长期住房条件紧张的历史欠账，导致上海房地产一直处于卖方市场，同时外来人口持续导入扩充购房需求，加上上海良好的经济基础，上海的房地产已高速发展了二十几个年头，迄今尚未看到减速的迹象。尽管国家提出了很多调控措施，但收效甚微。上海试点的房产税，所收的税金有限，既不能提供稳定的税源，也没大幅增加房屋持有成本，减少业主持有多套房屋的情况，对房价影响微乎其微，反而造成住宅租金的大幅上涨，有得不偿失之感。上海内环地区的住宅单价从1998年的每平方米3000元左右，达到今天的约50000元，涨幅约为16倍，远远超过经济增长的速度。2013年，上海土地出让金的价格也大幅上涨，达到2038亿元，创历史最高纪录，位居全国第一。上海本土的房地产企业，也得到了飞速发展。

　　长期以来，上海享用着国家的政策和项目红利，房地产业和土地财政的巨额利润更是极大地挤压其他产业发展空间，实体产业空心化的迹象十分明显。房产价格的上涨，导致上海综合商务成本和生活成本的不断增加，削减了上海产业的竞争力。上海在传统产业方面的优势已大幅减弱，而高科技行业、第三产业的优势还远未形成。上海的工业、特别是制造业和周边城市相比，已不再具有优势。上海重点发展的高新技术产业如电子信息产业、汽车制造业、成套设备制造等，由于缺乏核心技术，很多关键产品还是依靠进口，最终形成的附加值也不高，主推的生物技术更是迟迟未能转化为现实生产力。上海在高新技术企业引入方面，也有明显的失误，少有在行业处于领导地位的企业入驻。在互联网和移动互联网产业上，上海的企业除了部分游戏公司外，更是集体失声，这与其在中国城市中的地位是极不相称的。

　　依靠大项目、大投资拉动的边际效应日益减弱。2010年的世博会虽然带动了上海基础设施的全面更新，但并未像历史上许多举办过世博会的城市一样，实现城市的华丽转型。迪士尼项目虽然带动了川沙等区域房价的飞涨，但其对上海经济真实的拉动效用依然尚待观察。上海基础设施的发展在世博会达到高峰后失去了发展动力，基础设施的拉动效应基本也已到了极限，现有轨道交通、高铁等基础设施的运营状态也不容乐观。上海寄予厚望的洋山深水港，由于远离城区且缺乏与铁路的联运，拉动效益有限，致使临港新城的发展也不尽如人意。自贸区的设立，是否能从根本性上扭转这一区域的发展态势，还需要时间来检验。

　　上海的金融行业在国内相对还是具有比较优势的，已经具备较完备的金融组织体系，但市场化和国际化程度不高。由于上海在金融改革上权力有限，整个金融市场完全依靠政府管制，是受到极大限制的半开放性市场，很难使金融充分发挥其有效的资源配置作用。更重要的是，上海金融行业的制度环境，比起国际标准差距更为遥远，整个国家司法体制、信息和法规的透明度和执行力是上海金融中心难以走向国际化的根本制约。加上具有国际标准金融人才的匮乏，上海金融中心的建设依然任重而道远。

　　航运中心的基础设施建设成效明显，上海的货物、集装箱吞吐量都已成为全球第一，但总体服务水平不高。在航运业中，上海还没有形成真正的品牌龙头企业，由于相关法律和体制的制约，在进一步拓展航运交易和船舶交易方面进展缓慢，在推动航运服务产业集聚方面也还不够有力，在航运综合附加值方面与香港、新加坡等相距甚远。

　　贸易中心建设缓慢，上海批发零售贸易业的传统优势正在逐步丧失。最近几年，电子商务的快速崛起，更是对传统的贸易行业造成了极大的冲击。上海现存的知名电商只有1号店一家，已被沃尔玛控股，而且至今还没有实现盈利。

　　总的来说，由于上海自主创新能力还比较薄弱，加上相关政策、土地、能源等环境要素的制约，房地产业的持续繁荣会导致企业产业调整成本急剧增加，在新产业增长点没有真正发挥作用时，这将给上海产业的升级带来极大的困难。2008年，上海GDP增长开始放缓。和浙江、江苏、天津等区域的快速发展相比，上海的光芒似乎在逐渐暗淡。2011年上海GDP增长全国倒数第二，2012年更是全国垫底。与数据相对应的是制造业的大量外迁，发展缓慢的高新技术产业，日益高涨的土地成本，越来越沉重的人口和环境压力。在浦东开发不到20年左右的时间，上海再一次面临转型的困境。