相对而言，在商业地产领域，楼宇经济的前景和金融创新的空间值得关注。认清这点，首先需要我们理清对商业地产投资增长点的判断。以往大部分商业地产投资者会将着力点放在地产本身，却忽视了商办物业的投资收益。

　　虽然房地产屡遭调控，但整个行业的资金并不紧张，主要是多样化的融资渠道使开发商得到了所需的资金。相对而言，商业地产较少受到政策性因素的冲击，并一直是房地产投资的重地。高和资本曾与五大行针对京沪写字楼市场进行过闭门讨论会，参与讨论会的人在北京写字楼圈内都是公认的业内专家，然而没有一个人或一家机构精准地预测到了2011年北京写字楼的租金会飙涨73%。

　　这充分证明了商业地产中楼宇经济的盈利水平。应该说，楼宇经济的盈利能力甚至超过了广大专家的预测范围。这在很大程度上说明，中国楼宇经济在未来很长的一段时期仍将是大有作为的。

　　然而大部分人却忽视了楼宇经济取得如此繁盛风光的根本原因，即商办市场本身发生的变化。市场的两大要素是（潜在）消费人群和消费规模。以此为判断基准，可以发现，写字楼租户与写字楼规模都发生了一定的实质性变化。具体说来，一方面，写字楼租赁客群发生了变化，由原先的以外资企业为主转向以内资企业为主。另一方面，核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。

　　首先是租赁客群的变化。过去我们对写字楼市场判断的对标是国际甲级写字楼。以这种国际甲级写字楼为标尺，过去北京写字楼70%～80%市场需求是由外资企业带动的，尤其是世界500强企业。而现在内资企业的租赁需求已经占据了很大比例。从承租面积而言，面积小于1000平方米的租客中71%系外资公司，承租大面积的客户主要以内资企业为主。

　　其次是写字楼市场规模的变化。以北京和上海为代表的核心城市写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。据高纬环球今年一季度的报告，中国20大城市甲级写字楼总的存量为3175万平方米，其中北京占比24.9%、上海占比24.4%、广州占比7.9%、深圳占比4.9%，一线城市合计占比近62%。在北京三环内，除了丽泽商圈外，基本上没有成片的商办土地供应。金融街基本上已经饱和了，其他区域的增量供应也很有限。对于核心城市，市场的变化客观上要求我们把视角转向存量市场。而对于二线城市呢？商办物业在中国的特色是所有需求基于投资拉动，所以很难避免阶段性过剩的问题，即短短的几年时间里涌现大量的市场供应，它们仍处于增量市场的消化阶段。

　　面对新的市场环境变化，我们可以判断出未来核心城市商办市场将出现两大发展趋势。

　　一是基于租赁客群变化而带来的产品差异化趋势。过去世界500强企业的租赁需求相对单一，但现在随着内资企业租客占比的上升，尤其是随着轨道交通的不断完善，各种新需求会不断涌现。有些企业的租金承受能力强，可能依然坚挺在核心区域，而有些对区位要求不高的企业则可能转向郊区化，出现租客外溢的现象。此外，在产品定位上也会出现分化。有些产品直接定位为国际甲级，而有些写字楼则定位为超级乙标，主要服务于内资企业。

　　二是核心区域面临再聚集趋势，即特殊行业的企业将再聚集在核心区域。如房地产领域的五大行中有三大行在北京CBD办公；大量基金公司围绕在证监会周边等。甚至从更大的视角——城市层面来看，如郑州的写字楼市场较为活跃，部分原因是基于两条高铁线的交汇，带动和吸引了周边的办公需求。

　　基于上述分析，我们可以大致判断出未来商业地产仍然蕴含着巨大的机会。不仅新建楼宇，旧楼改造同样具备良好前景，特别是在一线城市，旧楼改造已经日渐成为一种新型经济增长模式，即通过对存量楼宇的改造，重新定位、招商，以最大限度地挖掘城市核心区域价值，提升核心区域形象，从而吸引更优质的企业落户，并为政府带来更高的财政收入。对于投资者而言，高品质租客将明显提升资产价值；对于地方政府而言，高品质租客将带来更可观的税收收入。这将是一个多赢的局面。

　　而楼宇经济所需要的金融支持和创新，只有一个前提，即对标的物价值的判断，尽快从偏重地产本身转移到兼顾物业租金回报价值上来。

　　（作者系高和资本董事长）