“一个城市吸引新成员的到来，依靠的是机会、希望和商业魅力。”近日，《第一财经周刊》副总编辑李洋借《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》出台之际评论道。

　　多年以来，城镇化率（即城镇常住人口占该区域总人口的比例）一直是衡量各地城镇化水平的唯一标准，不断上升的城镇化率，被视为不断提高的城镇化水平。

　　不再以“城镇化率论英雄”，刻不容缓。《规划》提出，大量农业转移人口难以融入城市社会，市民化进程滞后是城镇化快速发展中的突出问题。

　　作为长沙新型城镇化的范本，梅溪湖从规划之初，一直在规避成为一座“睡城”的问题。依托高新区信息产业园的产业基础，建设文化艺术中心和中央商务区，在梅溪湖核心片区打造高端综合体，并在梅溪湖门户位置打造国际科技研发中心并定向引入企业……这座新城的产业规划蓝图徐徐展开。

　　胎动

　　从政府主导到企业担责

　　方兴地产一掷200亿元

　　20多年前，著名社会学家费孝通提出“1.5产业”，并认为这种介于第一产业和第二产业之间的加工业是农民的致富之路。

　　而今，借助于梅溪湖的开发，原来“生于斯，长于斯”的葡萄园农民“洗脚上岸”，不仅物质生活上了台阶，还享受到长郡梅溪湖中学等优质教育资源配套。这或许是费孝通先生在“1.5产业”的理论中所没有预料到的。

　　时间拨回到2011年1月26日，这一天，方兴地产正式与政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》，成功获得梅溪湖核心片区土地一级开发权。

　　紧接着第二天，大河西先导区就组织召开协调会，对梅溪湖的开发进行工作部署，“执行力强、效率高”，在方兴地产看来，他们找到了一个齐头并进的伙伴。

　　事实上，早在2009年9月，大河西先导区就成立了梅溪湖实业有限公司，进行梅溪湖项目的运作。进入2010年，随着宏观调控的日益趋紧，地方政府面临巨大的资金挑战。单梅溪湖项目投入初步测算需要100多亿元。如何通过市场化运作，获得资本支持，成为当时先导区政府遇到的重大课题。

　　之后的半年时间，先导区通过竞价招标的方式，寻找梅溪湖的归属者，最终有了方兴地产与先导区政府签署协议的一幕。

　　过去十年，中国城市化运作基本上遵循一个比较简单的模式，即“政府平台＋土地财政”，政府依靠融资平台向银行借钱，然后做规划、拆迁安置和基础设施建设，最后再卖地。

　　这一方面造成政府入不敷出，另一方面使得城市规划的践行不那么理想，无法系统性地实施规划。事实证明，先导区政府积极寻求开发模式的转变是正确的，它解决了资金困境和现阶段城市化运作模式的不足。

　　自2011年1月至2013年底，方兴地产已在片区内完成总投资额超过200亿元，其中一级项目已投资约140亿元，四个二级项目已投资约75亿元。

　　“先导区政府之前做了很多前期规划，我们是站在巨人的肩膀上，结合市场情况做了高起点的规划。”方兴地产在谈及开发经验时表示，得益于央企的社会责任感，他们在企业利益和社会利益做了平衡，不以短期经济利益为目标，率先在梅溪湖开发高端项目，体现了先行者的垂范姿态。

　　从规划之初，方兴地产就聘请了欧洲最大的设计与工程顾问公司阿特金斯公司（ATKINS）在原有基础上编制出代表国际水准的梅溪湖片区总体规划。高起点规划，让梅溪湖不惧未来。

　　孕育

　　从“葡萄园”到“国际新城”

　　产城融合在探索中前行

　　从金茂梅溪湖到金茂悦，再到高端综合体金茂广场，方兴地产步步推进，今年还将在中央商务区开发纯商业项目。在方兴地产的带动下，2011年以来，中建、中国铁建、佳兆业、万科等十几家实力名企入驻，形成集结之势，加速梅溪湖国际新城生命力的释放。

　　新城的开发如火如荼，城市开发者们纷纷向这个片区投来艳羡的目光。每逢天气晴朗的周末，梅溪湖核心区总是人潮拥挤，桥下的人在看亚洲最长的音乐喷泉，桥上的人驻足欣赏风光旖旎的湖景。

　　四年之间，何以如此蜕变。当再次翻看梅溪湖的老照片，很难想象，一个城市也会经历“灰姑娘变白雪公主”的蝶变。昔日的羊肠小道被梅溪湖路、东方红路、雷锋西大道、梅溪湖大桥等道路桥梁基础设施建设所代替，形成“二环七射一联”的骨架路网结构；曾经窄小的滩涂扩张到3000亩湖面，万亩岳麓山桃花岭山体公园以及银杏公园、梅岭公园、体育公园、湿地公园均于2013年6月开园；节庆岛、桃花岛、风之语广场园林现身，藏身于梅溪湖的重要节点，形成旅游风光带。

　　按照《规划》设定的目标，未来将走一条以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。中国开始走进以提高城镇化质量为核心的新型城镇化时代。

　　目前，长沙的城镇化率已达68.49%，超出全国、全省平均水平。从城镇化质量来看，根据《中国经济周刊》2013年联合中国社科院城环所联合发布的《中国城镇化质量报告》，长沙在全国286个城市中排名第26位。

　　观念为先，梅溪湖显然已经超越大多数。但是，市场也透露出一种隐忧：梅溪湖如此大的开发量，让这个没有太多城市历史的新区如何承载？

　　“按照新城产城融合的规划，梅溪湖需要具备一定的开发量，才足以形成商务氛围。”方兴地产表示，整个梅溪湖国际新城的容积率是3.3，总建筑面积为1040万平方米。其中商业面积约220万平方米，使得梅溪湖适合人口导入。

　　此外，依托高新区信息产业园及周边原住居民，梅溪湖的产城融合有了现实基础，加之，在规划上将东侧最佳的门户位置让给了国际研发中心，打造“创智园区”，定向引入企业，为梅溪湖的产业发展插上了翅膀。

　　总部经济的引入、高端商务配套的建成，特别是今年综合体项目金茂广场的面市，梅溪湖目前正在探索一条集总部、办公、商务聚合的产业发展道路，通过引入知名企业来此办公，给予政策扶持，逐步形成国际化的商业商务氛围，这正是梅溪湖中央商务区所承载的使命。

　　新生

　　从“环湖造城”到“中轴线驱动”

　　西片区开发融入复合城市功能

　　“当我们开发核心商务区的时候，发现核心商务区东侧是湖面，腹地无法打开，不利于形成完整的中央商务区。”随着梅溪湖一期（东片区）开发日益成熟，为加强中央商务区强大的交通辐射能力，2013年，政府计划向西扩大梅溪湖版块。

　　承东启西，西片区借势东片区区域价值，引入轴线驱动发展，进一步提升梅溪湖整体形象，为梅溪湖注入了持久的动力。“梅溪湖国际新城二期雷锋湖的开发相比一期进一步优化。”方兴地产介绍，一期以传统业态为主，二期功能更有复合性，融入科技艺术会展、旅游等，形成科技艺术展示中心、中央商务区核心、会展中心、儿童乐园、智慧公园等“五心”。

　　一期“环湖造城”的模式也会改变，二期的开发将放大中轴线的作用，重点项目建筑沿3.3公里中轴线次第展开。围绕中轴线，产品呈现多样化的特点，住宅、商业、办公等产品类别，加上低密度的房子让空间更透气。刚刚启动的二期，似乎也融入了开发者的更多期待。

　　“如果说梅溪湖的成功有什么经验，那就是，以人的尺度规划城市，并聚集城市最好的资源。”中原（湖南）房地产代理有限公司高级营销总监郑荣坤说，无论人们处在哪个生命周期，都能在这里找到合适的生活方式，享受到最好的配套。地铁二号线、17所学校、湘雅梅溪湖医院等交通、教育、医疗配套是为佐证，她真的集万千宠爱于一身。

　　回想起来，梅溪湖片区本身就处于大河西先导区的核心地带, 在岳麓新城“一洲三湖”（橘子洲、西湖、梅溪湖、鹭西湖）战略构想中，它处于十分重要的位置，早在“十一五”期间岳麓区就将该片区定位为精心打造的生态亮点。

　　“梅溪湖的成功，是占尽了天时、地利、人和。”这句话道出了梅溪湖成功背后最平凡的真理。