发展规划尚未落地，房地产率先进场热身。开发商和投资客消费“京津冀一体化”概念，引起市场异动，很大程度上在透支未来的成长空间。

　　探题

　　某大型开发商高层日前讲述了他的经历：在考察河北省的时候，“发现有个超一千万人口的城市保定，大房企中只有中铁建进入了”。正疑惑“一千万人口的城市怎么没有恒大”的时候，调研人员告诉他，这一千万人口中有七百万农民。城区分散、GDP产值不高，让他觉得“这个没法弄”。

　　在开发企业眼中，经济情况和人口结构使得保定本地消费力不足。除非在市区上班，绝大多数农业人口并不需要在市区置业。据河北省统计局2013年公布的数据，保定市人口1135万人，居河北首位，逾8成为农业人口。

　　庞大的人口没有带来相应的购房需求，保定不是一个个案。数据显示，河北省的张家口、承德、唐山、沧州、邯郸等城市农业人口比重均偏高。

　　在选择城市时，“人口结构和消费能力肯定是很重要的考虑环节”，阳光100集团常务副总裁范小冲表示，最主要的参考因素是人口规模，然后是GDP、第三产业发展水平。另外，还要判断城市未来人口和产业是进入还是流出；城市在全国格局中的地位和作用；是否处于大的城市带，或地缘节点城市等等。

　　开发企业的这种主流筛选方式下，只有省会石家庄、以旅居需求为主的秦皇岛和区域位置更优越的廊坊三地吸引了很多全国性开发企业。长期以来，除上述三地外，整个河北区域的房地产市场，几乎都被河北当地企业所把持。

　　即便是在近期政策层面释放利好之后，企业仍然对发展预期持审慎态度。一位上市房企区域负责人明确表示，不会赶热点盲目抢跑进入这些区域。当前的市场热度透支未来成长空间，恐怕会催生泡沫。会等待政策落定后，“看到底带来的是什么”。

　　范小冲认为，未来河北环京城市的地位、作用、人口结构都会有变化，承接部分北京产业后如同注入新的活力。随着第一产业比重的下降、农业人口的转化，整体吸引力增强或许只是时间问题。

　　与企业的“淡定”相比，近期保定以及一些环京区域市场正发起“高烧”。

　　破局

　　长远潜力的释放需要后续政策和规划的支持，关键在于协同发展怎么做下去。北京独大、津冀弱势的二元结构静待破局。

　　万科执行总裁毛大庆认为，发展京津冀一定要做“小首都大北京”的概念，资源过度集中对于北方区域来说并不是好事。他相信，国家把高新技术产业往哪个方向引导，哪个方向“肯定有戏”。

　　不过，北京的产业似乎并没有太大的疏导余地。清华大学城市规划研究院院长袁昕判断，北京不可能变成纯消费型的城市，高端制造方面也没太大的疏导空间。

　　与他观点不同，对于产业的去留，中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为，北京会大范围转移技术含量低的加工制造产业。“中央强调首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的四个定位，这是北京的核心功能，可没有说北京要做制造中心”。

　　他认为，北京应该做的是，高科技领域的研发、孵化，成熟后就可以立刻市场化。加工制作会交给河北，即便是高端制造业也不应当在北京做。杨保军直言，北京开展的一些如汽车这样的制造领域，主要还是为了税收，甚至为了留住一些企业，大搞隐性补贴，“这样的产业最应该疏导出去”。科技创新是一个产业链，北京研发，河北生产，形成分工协作。河北当地的承接可以通过税收优惠去引导，让企业自己判断成本优势。核心在于利用区域优势，做一体化产业分工。

　　有针对京津冀产业研究的资料显示，京津冀在电子信息、医药、汽车、化工、冶金、石油等产业集群同构现象严重，却没有形成产业融合的集聚、分工协作的态势。

　　有学者发现在日本的首都圈发展中，除了东京中心部多元化职能外，首都圈其他分中心都有一定的发展侧重。比如多摩都市圈发展商业和教育；神奈川都市圈发展国际港湾和工业产业。不同区域根据自身特色，承担了首都圈的不同职能。

　　根据这种借鉴不难看到京津冀一体化的难点或许就在于“北京是否能够放弃一些利益”。北京坐拥经济、政治、人才等多方面资源，产业疏导不足，资金流动、业务合作、人才交流等方面本位观念过重，导致三地发展拉开距离，特别是与北京多地接壤的河北地区相比，二元分化非常明显。

　　中国城市科学研究会秘书长李迅分析，河北方面亦存在着巨大挑战。首先，河北整体在城市功能、经济发展、产业结构跟北京有着一定差距，城镇化率低于全国平均水平。在北京已经进入后工业化时代，主要发展第三产业的时候，河北还处于工业化中期，由于工业发展阶段不同，产业结构也不同。其次，京津冀城市群跟长三角、珠三角相比相对滞后，市场化的成熟度不足，环津京甚至还有一条贫困带。另外，华北地区，尤其是河北省的生态敏感性很高，环境承载能力有限，水资源紧缺，给大量人口进入发展第二、三产业亦形成阻碍。

　　疏解北京现有的优质产业功能存在不小障碍，所以，干这件事会着力做“溢出功能”的疏导。一方面在于，高端资源北京不会拱手相让。另一方面，随着城市功能的丰富，对一些有升级和扩展要求的产业，新的溢出功能相对容易被疏导出去。

　　日前，落定涿州的北京301医院是一个很好的例子。这家北京知名的三级甲等医院并不是搬家到涿州，而是与当地成立合作医院，并促成京涿医保对接，“河北人看病不再跑北京，北京人到涿州看病能报销”。李迅看来，这就是发挥北京功能的溢出效应，分解北京医疗资源过度集中、看病压力的一次有益尝试。

　　建设京津冀一体化，无异于一定程度上给原本秩序重新洗牌。在重构产业发展秩序的同时，还需要另一副药方：基础设施的一体化先行。

　　环京区域的城市有个共同的发展瓶颈：北京客源囿于交通成本和时间成本，难以在当地以第一居所来置业。李迅建议，建设京津冀一体化应采用TOD模式，即以大运量的公共交通来引导地区的开发。因此，扩大北京的“有效通勤圈”，使住在更远地方的人能在合理上下班时间内到达城市核心区，将是环京区域的必由选择。

　　此外，通信、生活生产能源供应的同步发展，也是其他产业发展的基础。社会公共信息一体化、电话区号的统一，甚至就学、户籍问题等更深层次的区域壁垒，都需要要么打破，要么求解。