《国家新型城镇化规划》已经出台，如做简单测算：6.5亿农村人口实现城镇化，按每户3人算，约2.1户农村家庭。按每户100平方米和每平方米2000元的造价（保障房标准），每套房造价是20万元，总投入42万亿元。如按目前每平方米3000元行业普遍标准，则总投入需要63万亿元。

　　40到60万亿元巨额资金怎么筹？现在的设想是，在财政之外，更多采用政府和社会共投的PPP形式，但这也只能部分解决城镇化建设资金。城镇房地产投资回报率较城市低，对社会资本的吸引力不够。同时，社会资金的介入也易抬升城镇房价，导致很多人负担不起。

　　我认为最好是通过“三三制”机制进行解决。假设城镇化建设期限为十年，那么平均每年投入4到6万亿元，“三三制”就是：1/3由财政无偿投入，即政府每年拿出1.5到2万亿元用于城镇化建设，农村户口每人补贴2到3万元（每年补助6500万人），专款专用购买新住宅；1/3由央行发行货币，即央行每年发行1.5到2万亿元用于城镇化建设，无偿贷款给农村人口，每户人家可获取无息贷款6到10万元（每年2100万户），也是专款专用；1/3由个人自筹。经济不发达地方和特别困难家庭可能有困难，财政和央行的支持力度应大一点。若每户财政补贴和央行无息贷款达到20万元，即使无自筹，也能住上70到100平方米的房子。

　　通过上述“三三制”筹集城镇化所需资金，可做到政府、社会、经济“三得利”：首先，财政支出有力支撑了2020年我国建成小康型社会的战略目标。国家财政给每个农村户口补贴2到3万元后，就能撬动6.5万亿农村人口从此过上小康生活，这与十八大我国确立的2020年建成小康型社会总体战略目标定位高度一致。

　　其次，财政前“出”后“进”能维持动态平衡。每年4到6万亿元的现实需求先带动GDP快增，再带动税收大幅增长。按房地产销售的经验，每1元销售可拉动2.86元GDP，每年4到6万亿元投入能拉动11到17万亿元GDP，然后每5元GDP能产生1元税收，那么每年能新增税收2.2到3.4万亿元，高于每年1.5到2万亿元的财政投入。即在第一年初始投入后，其后每年来自城镇化的财政红利和对城镇化的财政投入基本平衡，不会对财政支出形成额外压力。

　　再其次，央行贷款先“贷”后“还”能做平。央行每年发行的2万亿元货币，是有借有还的，只不过没有利息收入。从长期看，它不会造成央行资产负债表失衡。

　　最后，优质新型城镇化开发商将真正受益。由于财政补贴和央行贷款跟着个人家庭走，个人家庭就可以根据个人意愿选择入住的城镇及开发商楼盘。这样客观上形成了优胜劣汰的市场机制，那些质优价廉以及产业和公共服务配套齐全的新型城镇化开发商将受青睐，得以快速发展。

　　在“三三制”下，国家资金投入起“催化剂”作用，却坐享农村/城镇产业升级、土地集约利用之利；房地产行业潜力得以极大释放，开发商每年可坐享4到6万亿元增量大蛋糕；6.5亿农村人口花小钱住大房，坐享更富裕的生活、更便捷的服务、更美好的生态。

　　（作者系中国房产信息集团研究员）