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　　各具特色的国外物业管理

　　荷兰：提前介入的物业管理

　　荷兰人注重生活质量，对住房的要求很高。在荷兰，一般小区都有一个物业管理小组，通常由3-5人组成，配备物业管理员、门卫和工程技术人员等，还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选聘有文化、懂管理、办事公道的业主担任业主委员会成员，业主委员会产生后，如小到一些费用的分摊，则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。

　　德国：一丝不苟的物业管理

　　德国很少有像我国城市普遍存在的那种封闭或半堵塞形式的居民小区。德国小区物业公司的职责分为两大块，一方面是接洽房屋买卖和租赁业务，一方面是负责小区常规的检查和管理工作。如果受业主委托，物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。物业公司通常只配备有两三名固定工作人员，负责定期检查防火、防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障，拨打物业公司24小时服务电话，物业公司可以迅速指派维修人员处理。

　　瑞士：物业管理与社区管理相结合

　　瑞士物业管理的特点，就是为物业者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。不搞大而全的管理，中心思想是以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调。

　　法国：民主式物业管理

　　法兰西人的“苛刻”，造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。业主大会只是决定大楼在物业方面的大致方针，而日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。

　　法国业主更换物业公司是司空见惯的，但更换条件有两个：一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上做出，而且赞成票必须超过一半；二是业主委员会必须事先与大部分业主联系，并提前选择好下一家物业公司。

　　意大利：互助会式物业管理

　　意大利有一个房产物业的共同管理制度，即凡搬进新楼的住户，要在一起开个会，决定整座楼的管理办法。将大家的意见归纳后，提交会计师协会，会计师协会根据大家的意愿，委派一名受过专门教育或培训的管理员，去管理楼房的各种事务。如果业主同意了，便可签定合约，规定双方的义务和责任。

　　意大利政府对住房的物业管理是很严格的，凡在规定期限内对楼房的维修不能完成，管理员就必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚等。

　　★微信网友互动问题答复

　　@吕彦明：

　　今年学区房是怎么划分的？

　　答：住房保障和房屋管理部门没有“学区房”的相关解释，具体情况请向教育部门咨询。

　　@白：

　　房子的公摊面积很让人迷糊，难道就没有个或者说不能研究制订一个可以参考的标准规定之类的文件吗？买房时，开发商说公摊是多少，就只能接受，无语。

　　答：我市目前计算住宅建筑面积按照国家质量技术监督局于2000年出台的《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）相关条例进行计算。大家可以上包头房地产网查询相关内容。

　　@哈士奇：

　　商业住房的物业费是由开发商规定还是房管局？为什么万郡大都城的物业费这么贵？

　　答：物业费的收取额度是按照2013年12月1日实施的《包头市物业管理条例》第51条规定计算。万郡大都城的物业费是每平方米每月2.2元，这个价格是物业公司和业主所签合同中明确标明的，属于政府指导价范围内。

　　@晴朗：

　　希望节能改造快去大连开发区，我住的六楼漏雨特别严重，反映三年没人管。而且冬天特别冷，节能改造是否可以力度大些，惠及更多居民。

　　答：关于住宅小区节能改造工程是由建委负责，您说的漏雨一事可按相关程序向市住房维修资金中心申请维修。

　　@老武：

　　我2012年10月在居然青年城买了一套106平方米的房子，到现在也没网签，也不交工，我们好多业主都很担心，希望相关部门监管一下，让开发商给我们业主个说法，干等的闹心啊。

　　答：居然青年城尚未办理商品房预售许可证，售房行为已经违规。大家可以向市住房保障和房屋管理局监察支队投诉，投诉电话5128616。

　　以上都是通过《包头日报》微信平台参与互动的网友们提出的问题，我们将认真梳理，在今后的《做客包头日报》栏目中予以解答，希望更多读者通过《包头日报》微信平台参与我们每一期的话题互动。