国务院发展研究中心发展战略与区域经济研究室主任刘云中曾赴被称为中国十大“鬼城”的城市调研，其中包括呈贡。

　　他告诉记者，几乎每一座城市建设新城新区前，都经过了论证、规划，而建设新城新区是地方政府发展经济的重要手段之一。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组，对12个省会城市的调查显示，平均每个城市要建4.6个新城新区。

　　其中有共性的原因，例如，老城区的拥挤，经济发展需要。2003年5月，云南省提出打造以滇池为中心的“一湖四片”昆明新城区。彼时，昆明市总人口578万，主城人口达245万，建成区人口密度达到每平方公里13000多人。人口增速远远超出了规划。一个更深层次的原因是，唯有扩大城市面积，地方政府才能掌握更多的土地权利。不同的利益体，也试图从中渔利。

　　我国许多城市都是在2003年前后提出建新区。刘云中回忆说，大的历史背景是，从2003年到2008年，连年的贸易顺差，中国积累了大量的外汇储备，地方政府资金面相对宽松。相比于投身实体经济，建新区更容易出成绩。一些地区也证明了这样的路径可行，于是地方政府纷纷效仿。在选址规划论证后，就开始从银行借钱投资基础设施，搞配套建设建新区，再期望将新区产业交给市场。

　　2003年5月，昆明市将呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口，当年完成了总体规划，两年后进入实质性建设阶段。

　　美国西海岸、上海浦东被很多新区视为建设的榜样。呈贡新区党工委书记、区委书记周峰越早前曾在接受媒体采访时表示，美国西海岸的发展模式值得呈贡借鉴，因为呈贡的青山绿水是最后的资本。“美国西海岸一开始把大量的投入放在了环保中。环境好了之后就很自然地吸引了很多人才，才会有硅谷，从最早的资本、人才、产业竞争，变成城市环境的竞争。”同时他也提到了中国建设百万人口新区的代表——浦东、深圳，他认为浦东和深圳的成功，与国家层面给予其的优惠政策密不可分。

　　然而，城市发展史告诉我们，规模和地理位置——几十年甚至几百年发展的结果——不是公共政策可以轻易改变的。同样，公共政策不能重写历史和消除消极工业集群遗产，也不能弥补先天性的劣势。造成大城市增长的策略并不一定适合小城市。

　　几乎所有的地方政府都有扩张城市的冲动，风险和困惑也随之而来。曾有专家不无担心地指出，中国不但面临城市化，还面临消化、重组、更新不当城市化所造成的“再城市化”。

　　刘云中认为，不能用静态的眼光来衡量城市新区的发展，这是许多城市必然要走过的道路，适当时间的空城可能是必然的，但建设的方式方法上，还有待考量。

　　按照最初的规划，呈贡新区的建设核心面积为160平方公里，城市建设用地107平方公里，2020年规划人口95万。2008年，云南省对呈贡新城建设作出重大调整，将整个呈贡县461平方公里的国土面积全部纳入新城建设范围。

　　几乎所有去呈贡新区参观的人，都可以真切感受到这里街区的“大尺度”。

　　欧洲的新市镇大多建于40到60年前。当时，这些新城镇多由政府主导，很快就建起来了。一开始，是以汽车为中心而建，马路宽阔，但没有多少公共交通。当时深受“花园城市”理论的影响，建筑密度不高。但时代在变迁，几十年过后，他们开始修建公共交通网络，考虑老龄化人口的需求等。“这是不同思潮影响下，城市规划的特点。”刘云中分析说，呈贡所存在的问题是，功能分区过于明确，城市骨架拉得太大，投资分散，难以形成集聚效应。

　　在阿特金斯公司北京分公司城市规划设计与咨询部董事夏理信（Mark Harrison）看来，在中国的空城和鬼城的现象是一种不同寻常的现象。

　　一方面，确实有一些空城、鬼城的城市。“他们没有真正去搞清楚，最根本的市场规模有多大，经济的体量有多大，就开始了城市化的发展，所以导致了空城、鬼城的出现。”夏理信在接受21世纪经济报道记者专访时指出。

　　另一方面，他也认为，一些城市目前空城的情况是暂时的，等到一段时间发展之后，未来这些城市的住宅慢慢都会住满人，商业设施也会逐渐活跃。“中国的发展速度实在是太快了，对于规划者、建设者来说，有时候让他们思考未来、规划长远是很难做到的。”夏理信建议，地方政府可采取分阶段、分步走的发展模式，先进行第一个阶段的建设，看一下效果如何，然后在下一阶段根据具体的市场和经济发展的情况，做一些相应的调整，这样才能有效解决发展过程存在的各种不确定性问题。

　　“换句话说，任何一个城市在发展的时候，一定要进行深入的经济调研和市场调研，同时要采用分阶段的发展模式，尤其是在基础设施的开发建设当中要分阶段来做。”夏理信指出。