新型城镇化三维坐标下，房企要完成从开发商到城市服务商的转变，从居业联动、产城一体的角度去开发住宅、产业、教育、医疗等多元化地产，为企业找到持续发展的动力。

　　新型城镇化是拉动内需、改善民生的重要推动力量。《政府工作报告》指出：推进以人为核心的新型城镇化，要促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。“三个1亿人”的发展目标形成城镇化发展的三维坐标。虽然新型城镇化不等于房地产，但房地产作为城镇生产、生活的基本载体，它的可持续发展无疑是新型城镇化的重要推动力量。

　　首先，房地产要为1亿农业转移人口落户城镇服务。根据近几年的数据，城镇居民收入和支出都是农村居民的3倍，城镇居民享有比农村居民较高的收入、较好的环境和较好的公共服务。因此，城镇化不仅仅是政府主导，也是广大农村居民的迫切愿望。

　　我国的城镇化率已经由1978年的17.92%提高到了2013年的53.7%，但户籍人口的城镇化率才只有35.7%左右。很多进城农民工及随迁子女不能与城市居民一起享受住房、教育、医疗等各种公共服务，农民工只能作为“候鸟”，开春进城打工，春节回家团圆，农村才是他们真正的家。

　　为此，新型城镇化的一个重要路径就是有序推进农业人口市民化，让进城农民享受教育、医疗、住房、社会保障等均等化的公共服务，让农民进城有房住，孩子有学上。因此，房地产既要为农业转移人口落户城镇提供相应的住房，尤其是中小户型商品房及公租房等的保障房，也要为其提供教育、医疗等配套公共设施的建设与服务。

　　其次，房地产要为改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村服务。城乡之间存在二元结构，城市中也同样存在二元结构。棚户区与城中村就是城市的“洼地”。一片片低矮的建筑物，危房率较高，缺乏各种生活配套设施，生活很不方便。突出的脏乱差现象与外观漂亮、配套齐全的高楼大厦形成强烈的反差。因此，缩小城市内部差距，实现城市内部的一体化发展非常重要。

　　棚户区与城中村的住房改造，或修旧如旧，维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区；或推倒重建旧貌换新颜；或完善市政基础设施和商业、教育、医疗卫生等配套公共服务设施的建设，都需要房地产业的大力支持。

　　最后，房地产业要为1亿人在中西部地区就近城镇化服务。我国幅员辽阔，区域发展不均衡。2011年全国城镇化率为51.3%，东中西部城镇化率分別为61%、47%、43%，东部城镇化率高于全国平均水平约10个百分点，中西部城镇化率分別低于全国平均水平约4个和8个百分点。为了实现全国均衡发展，未来新型城镇化的重点在中西部，根据《国家新型城镇化规划》，要着力培育发展中西部地区城市群以带动中西部地区发展。

　　为此，房地产业要重点围绕中西部的城镇化提供相应的产业支撑、住宅保障、基础设施和社会设施等的配套服务。根据国家统计局的统计数据，2014年14月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，占房地产开发投资的比重为68.5%。东部地区房地产开发投资13230亿元，同比增长17.7%；中部地区投资4268亿元，增长12.2%；西部地区投资4823亿元，增长16.6%。显然，未来的房地产开发投资还需要更多地向中西部倾斜。

　　（作者系首都经济贸易大学教授）