城镇化是人类社会发展、进步、文明的历史过程，有其自身的规律。1979年美国城市地理学家诺瑟姆提出的“s曲线”（诺瑟姆曲线），大体上反映出城镇化推进的规律性特征（图1），即发达国家城镇化都经历过类似的正弦波曲线上升的过程，其中有两个拐点：30%和70%。城镇化率低于30%时，曲线平缓，经济发展缓慢，农业释放的富余劳动力和城镇提供的就业机会相对有限，是城镇化缓慢发展的初级阶段；城镇化率超过30%后，曲线变陡，经济进入高速发展阶段，处于工业化社会，农村大量转移人口进入城市，是城镇化加速推进的时期；城镇化率达到70%后，曲线又趋平缓，基本实现现代化，城镇人口比重增长又趋缓慢，进入后工业社会。

　　改革开放以来，伴随着工业进程的加速，我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。1978年至2013年，城镇常住人口由1.7亿人增加到7.3亿人，城镇化率由17.9%提升到53.7%，年均提高1.02个百分点。规划到2020年，常住人口城镇化率达60%，户籍城镇化率为45%。

　　中国城镇化进程显示出政府强势的调控作用，这使我们没有走类似日本和韩国那样大城市主导、大城市首位度奇高的高度集约型的城镇化道路；避免了像拉美和加勒比地区那种过快、过度超前的城镇化和低收入者住居的“贫民窟化”；也没有像美国那样，过分分散布局、低密度蔓延式扩张，过度依赖私人汽车机动出行所造成的土地、资源能源的巨大浪费。中国的城镇化总体呈现出一种正态效应，对吸纳农村劳动力转移、提高生产要素配置效率、扩大内需、推动经济持续快速增长、促进社会结构变革、改善人民生活等，取得了举世瞩目的成就。

　　中国的城镇化具有世界意义，引起国际上的高度关注，以致于有国外学者将中国城镇化与美国的高科技发展一起称之为“21世纪对世界影响最大的两件事”。

　　当然，30多年来的中国城镇化建设，也积累了一些不容忽视的问题和不足，出现了一些突出的矛盾和难题，所以，城镇化未来之路，必须转型发展。2013年12月，中央召开了城镇化工作会议，提出推进城镇化六方面的主要任务，2014年3月，又公布了“国家新型城镇化规划”（2014～2020年），这是宏观性、战略性、基础性规划，是中央和国务院对城镇化工作的重大部署，认真贯彻好会议精神，全面实施好“规划”，我们就会走出一条有中国特色的新型城镇化道路。新型城镇化有别于我们已经走过的城镇化道路，是“中国城镇化”的升级版，它也将对城市规划、房地产开发等领域产生深刻的影响。

　　新型城镇化，不能只化劳动力不化家庭，要实现农村转移人口的市民化。

　　2013年末，大陆总人口数为13.6亿人。2014年5月公布的《中国家庭发展报告》称，大陆共有4.3亿户家庭。家庭是人口的载体、社会的细胞。这些人口和家庭分布在社会的两翼，一翼是城镇，一翼是农村。城镇的7.3亿人，又分户籍人口（4.9亿人）和非户籍常住人口（2.4亿人），户籍人口中有就业人员3.8亿人和抚养人口1.1亿人，他们共同组成了城镇的家庭；而农村家庭则是由城镇中非户籍常住人口（农民工）和农村中的劳动力及农村抚养人口所组成，所以进了城的农民工其家庭仍在农村（图2）。

　　这就带来了一系列的问题：首先，农村家庭被解构，产生了留守老人、留守儿童等特殊群体，带来了一系列社会问题，是不和谐、不稳定的因素之一。其次，进城务工的农民即使被常住化了，由于政策、制度的原因，他们并没有享受市民权益，是不完全的城市人口，是不公平、不可持续的，负面影响越来越显化。再其次，大量人口季节性的钟摆式流动，要付出巨大的出行成本，会对交通系统造成瞬时性冲击，不利于长期稳定运行；此外，流动人口逐渐纳入住房保障范围后，其家庭仍在农村，实际上要用两套生活设施服务一个家庭，造成了资源的浪费。最后，农村大量青壮年外出，老人留守，若干年后农民工的年长者也返回农村，必将造成农村老龄化要快于城市，农村养老问题便会凸显出来。解决这些问题的关键是推进以人为核心的新型城镇化，有效推进农业转移人口的市民化，推进户籍制度改革，让符合条件的农业转移人口落户城镇，让他们享有城镇的基本公共服务。

　　具体讲，就是今后一个时期，应着重解决好“三个1亿人”的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，这“三个1亿人”，对我们的城市规划和房地产业提出了新的任务和要求，必将影响到城镇规模、布局、生态、环境、基础设施、公共服务等诸多环节。以住房为例，2013年城镇人均住房面积为32.9平方米，将来还会有一定的提高，即使按目前人均约33平方米计算，1亿人也需要33亿平方米的住宅，每年要建5亿平方米左右。棚户区和城中村改造，大体上也是这样的规模。这就要求我们必须更新观念、坚持创新、城乡统筹、科学规划、因地制宜、合理布局、节约用地、提高质量，做到事前控制、有序开发、高水平地建设，这样才能更好地解决三个1亿人的住房问题。