影响中国房地产长周期的人口和城镇化两个主要因素在2010年-2015年出现拐点。中国房地产周期向下路径明确:其一,我们按目前40大城市2008年-2014年7月住宅用地的出让统计数据,结合目前开发商推盘速度推算中期房地产潜在供应量,预计新宅潜在供应量保持高供给趋势将持续至2016年初,“弱平衡”的市场格局将成为新常态;其二,虽然,外来农民工构成三分之一的城市常住人口并产生了实际的居住需要,但这种“居住需要”转换成城市住宅有效需求的比例极低,其置业需要很难转换为城镇房地产市场的“有效需求”。

　　人口和城镇化因素的支撑力度减弱

　　第一,人口因素对房地产市场的支撑力度减弱。

　　从人口增速看,人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的一个长期因素。中国人口自二战后呈现高增长趋势,并有两次人口出生高峰期1970年代初和1980年代中后期。1990年后人口增速已经下降到1.5%以下,目前人口增速为0.5%左右,预计未来人口增速仍会下降。联合国2013年发布的《世界人口展望:2012年修订版》预测,中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人,然后逐渐下滑。1970年代初和1980年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长,同时也带来了房地产“刚需”的增加。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,随后开始下降,到2013年这个比例下降到72.8%,人口老龄化趋势显现,65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。

　　另外,年新婚对数从2015年开始负增长,商品房刚需下降。结婚置业是商品房需求的主要构成之一。从人口结构来看,我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。1980年代后实行的计划生育政策使中国人口结构发生了重大变化——按联合国预测,预计到2015年后我国20-39岁的人数会出现负增长,负增长周期长达15年以上;结合民政局公布的历年新结婚对数的数据,我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%,可见未来5年结婚置业刚需下滑。

　　第二,城镇化对中国房地产市场需求的影响减弱。

　　中国城镇化高速增长期已经过去。2013年,中国城镇化率已经达到53.7%,相当于日本1950年代水平;2005-2013年年均城镇化率速度1.3%,城镇人口年均增速达到3.3%,与日本1960年代接近。虽然与日本美国等城镇化水平在80%以上的发达国家相比,我国的城镇化潜力还很大,但是就目前人口结构和经济形式来看,未来的城镇化速度以及城镇人口增速都会明显下降。主要原因:首先,从静态看,我国城镇化潜力达不到欧美的水平(80%)。若不考虑老龄人口死亡后分母变化,中国的城镇化率最高值可能最多达到65%左右。其次,从动态看,以目前中国农村的人口结构和生育率,未来的年轻一代补给速度会放慢,若40岁以上农民工到年老时没有安居在城市回到农村的话,则城市化速度会快速趋缓。再次,从就业市场来看,随着经济增长速度放缓,城镇吸纳就业和接受人口转移空间逐渐收窄。因此预期农村劳动力进城的速度也将放慢。

　　人口流动地区间差异较大,部分城市已出现人口外流。2008-2012年是城镇化加速的阶段,城镇化率从45.9%上升到52.6%,年平均上升1.7%。但城市人口流动已经出现了差异。由于没有三线城市城镇化数据,我们采用各城市的全市人口来测算。分别比较一线、二线和三线城市在2008-2010和2010-2012年两个时间段内常住人口增加的绝对值,一线和二线都在大幅减少,三线略有增加,说明2010-2012年的两年内相对2010年前两年一线二线流入在减缓(这可能跟一线二线的户籍控制有关)。但如果看2012年相对2011年的常住人口增加绝对值,三类城市增加值都减少,说明2012年后三类城市流入人口的增加速度都在趋缓。

　　总体来说,我们对中国未来城镇化在判断是:1,农村人口向城镇的转移总量已较为有限,人口城镇化率到达65%左右后趋于平缓甚至有轻微的下降,此后城镇化率的进一步提高需借助分子、分母的共同变化(定居城市的外来人口结婚生子、滞留农村的老年人口自然死亡)来实现,这是一个长期、被动的过程;总之,农民工带来人口红利即将消失,城镇化的速率将减缓。2,城市分化将逐步加大,不同经济圈的产业结构调整和重新定位决定着地区城镇化水平,缺乏经济吸引力的城市不仅难以吸引外地流动人口,甚至本地人口都将有外流趋势。

　　第三,城镇低收入群体的置业需求难以转化为有效的住房购买力。

　　外出农民工财富积累速度慢,短期内其置业需求难以转化为有效购买力。农民工收入较低,在直辖市平均月收入2500元多,在县级市和建制镇的月收入只在2000元左右;而近几年城市房价升至高位,农民工对住宅的购买力较低,这也和农民工在务工地购房的比例在这几年下降的情况比较符合。