房地产市场下行趋势已经明确

　　首先,长周期因素将牵引房地产周期发生转折。从海外经验来看,当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后,将沿着市场需求、市场预期、市场趋势的路径对房地产周期产生深刻的影响。2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期,劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产周期历史上出现向下拐点。根据Wind《土地大全》提供的国内40大城市2008年1月-2014年7月期间住宅用地的出让统计,我们按目前大型房地产开发商从拿地到首期平均约8个月开盘速度,按8、14、20月的整幅地块推盘周期滚动计算,测算结果表明,从现在直至2016年初国内新宅潜在供应量将始终对房地产价格形成较为明显的抑制。

　　其次,供给弹性加大形成房地产“弱平衡”长期格局。长达十余年的景气周期促进了中国房地产业的蓬勃发展。为应对旺盛市场需求、开发成本和政策调控的快速变动,大型房地产开发商前瞻性的土地储备充足,产品开发设计能力与生产效率不断提升,商业模式也从最初的“囤地增值”过渡到“高周转盈利”,市场供给弹性大大增强:按统计,龙头房地产企业如碧桂园、龙湖地产和绿地集团等2013年从拿地到开盘的平均速度为8个月,相比2010年缩短了约一倍——在房地产需求趋弱的背景下,房地产供过于求的压力将长期存在,高供应弹性意味着市场需求将得到及时、足额满足,维持“弱平衡”市场格局将成为未来房地产市场的新常态。

　　第三,区域板块出现分化,部分三线城市价格难以维持。(1)部分城市人口呈现流出趋势,价格已体现预期转变。2010年后城镇化进程已经放缓,城市间的不均衡尤为突出:省会城市中已有南宁和长春2012年相对于2010年人口出现负增长,说明人口有较明显的流出;沈阳、南京等8个省会城市两年的人口增长率低于3%,说明人口的净流入已较少;统计的64个三线城市普遍人口增速在10%以内,有齐齐哈尔、徐州等15个人口增速为负,只有舟山、芜湖等10个城市人口增速在10%以上,说明多数三线城市对外来人口吸引力已较弱。在2010-2012年期间,全国房地产平均价格上涨约10%的背景下,人口增速为负的15个三线城市中:蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通等6个城市以及人口负增长的省会城市南宁房价已出现逆势下跌,房价预期转变与分化已提前出现。二三线城市人口城镇化步伐大幅放缓甚至出现倒退,以至于对房地产的刚性需求也相应减少。(2)二三线城市库存量大价格跌势已现,一线城市库存少尚可维持。在城镇化预期下,开发商在2010-2012年期间新建房屋量大,部分地区供应量过大而需求不足,库存量大幅增加。(3)房价收入比和人口密度体现长期价格趋势。在地产投资需求趋弱,买房者以自住性需求为主后,收入对房价的影响会逐渐体现出来,美国从二战后至2000年中产阶级收入变化与房价一直体现为明显正相关性。

　　通过比较国内各个城市的房价收入比,我们发现一线城市普遍较高,这与东京纽约等国际大都市房价收入比高于该国其他城市的情况一致;二线城市中杭州、厦门、福州、海口等也较高,其人口密度、建成区可建商品房面积以及资本吸引力等成为房价收入比偏高的主要因素;三线城市中三亚、温州房价收入比畸高,与当地居民实际可承受能力形成较大差距。

　　在基本为自住性需求时,人口密度决定房价,当房价上涨预期下的投资成为重要需求时,资本决定了房价的走势。东京、纽约等地房价明显高于日本和美国其他地区,这是因为这些地区无论人口密度还是资本充裕度都高于其他地区,中国的房价情形也基本符合这个规律。