第一，我们城市概念已经是不清晰了。我们国家的语境系统里头的城市概念，跟世界很多城市没有办法完全做比较，包括我们很多城市比欧洲国家还要大，哈尔滨7.3万平方公里，河南4万平方公里，而苏格兰只有7.7万平方公里，苏格兰不是一个城市概念。所以，我们今天城市概念已经守不住。

　　城市当中要坚持城区的概念。我们说发展城市，多大的空间摆动你的投资，摆动你的经济，联系到土地问题，城市土地国家所有，但是城市交通属于公共基础设施，实际上当时宪法背景里头严格是说城市的城区土地属于国家所有，现在变成城市土地国家所有，只要划进城市都算，导致我们骨架拉的很大。

　　但是，是好是坏都有道理，没有骨架拉大，也就没有中国城市的今天。但是说问题，由于骨架拉的大，我们城市质量不可能这么高，因为支持高密度的社会经济活动的单位土地面积非常的惊人。

　　为什么进城要这么高成本？城市要大投资，上海有些路段投资需要30亿元一公里。什么叫城区？我们的现在城市化认同没有边，历史上城市是有边的，城墙，那个时候出于防卫的需求，城墙建设在那个时候轻而易举，我们古代城市蛮紧凑。我们现在房屋突破城墙了，我们城市的概念又变成城乡一体的行政区划，这样就导致我们这个扩大，将来五年、十年能不能往里收一收？要把城市建设集中到城区，建城区。

　　比如说，我在上海看上海最老的区静安区到今天没有合并，几万平方公里，一平方公里到今天容纳3.2万人，白天整个这个区是上海最重要的商业区，20几万人进去上班、进去消费，这个地方一看不那么乱，也不是一塌糊涂。经验摆在这里，怎么个道理？老上海基础设施投资累计比较大。

　　刚才有一个嘉宾讲的很好，不要光注重地面，还要注重地下。我去新加坡看它的城市规划，地下规划了两百米，二十米干什么，六十米干什么，两百米防河。我们现在投资十米已经财政无力支撑。地方摊的太大，城市建设很难达到有效运行的标准。再往城市投，再往城建去投，城乡差距更大。

　　城乡一体化是指权利的平衡，权利平等加上流动，最后达到城乡人均收入差距缩小。北海道的景观和东京的景观不一样，各有各的好处。现代化的发展看起来，城市越来越像城市，而农村越来越是一个新农村。老年人可以去住，平时忙完五天可以出去，这个看来是一个趋势。所以，看起来是要把城市概念收缩到城区概念，城市这个概念已经变了。

　　从哈尔滨的建城区看，密一点、紧凑一点，活跃度就高一点。我们现在很多地方开发了很多新城，叫万事俱备、就缺人气，当然也有北京、上海这样的太拥挤的现象，但是主流的现象，我的观察，我们六百多个城市主要的倾向是城市的硬件太大、人气不足，这样会使我们的投资和管理的精力都会膨胀，很费工夫，不是摊开就行。

　　第二，要有城区概念。我查了宪法有这个概念，城市郊区的土地不是国有，要分开，要有城区的标志，这个标准我的看法跟中国的实际情况天南地北，不同的区应该有一组不同的标准，但是都要有一个。哪怕一个县城也要有有一组指标定义。

　　我们现在连最基本的统一要守的一平方公里容纳人多少人都没有标准。我们很多地方列出了鬼城，这个当然不太好，听着不舒服，也不符合实质。但是我们确实有一些指标离开城市太远。城区要有城区的标准。

　　然后，非常重要的是，城市要扩张的时候，要有一个指标，就是原来密到什么程度可以扩。浦东新区建的时候浦西多密？很多人没有讨论过这个事情。现在城市都稀稀拉拉，再跨出去搞一个新城，想法再好，它撑不起来。老城、新城之间有发展规律，老城密度到不到临界点，这是为什么很多新政造了很好、规划也很好却缺乏人气的原因。只有过了临界点才能往前走，否则撑十年也撑不起来正常的城市人气。因为原来城市老区这个压强不够，集聚的资源不够。

　　包括我们一流的城市上海，整个亚洲最大的一个工商都市城市之一，现在搞远了，老城区压力够不够？你看看上海大洋山规划新区三百公里，碧水湖空中看是一个正圆形人造的，建设的漂亮，规划很漂亮，到那去访问，问问他们当地工作人的感受，叫“聚精会神聚人气”，就是没人气，到市中心地铁都没有。我们各个地方很多城市领导人，你的老区到底压强到多少，老区不够密能不能收缩一下，把有限资金配套到老区完善上来？要有一个标准。

　　第三，我们对城市建设的人才要求要有一个标准。我们过去是扩大的人才战略，做大规划、做大工程，但是哪些城市还有活力？你修一个剧场，有一批人天天在找什么戏剧，下一步你要多找一点这号人。图书馆不但有书，而且还要有人去看书。有好多事是要用心思去管理的。还有去纽约的访问，我就问为什么态度这么好？我们考核就看看书量。我们现在很多公共设施没有人员活动，没有活动照样发补贴、薪水。

　　现有的建造设施要吸引人利用，这是下一步新型城镇化非常重要的一方面。看哪里才能做好，留一座空城不是好政绩，这是负面的政绩。现在我们有了骨架，看看谁能够往骨架上长肉，组织活动，吸引人气。

　　我看过一些案例挺有意思，同样的城市人口，同样的消费水平，如果这些积极活动分子去搅动，活动频率就会高起来。加上这一段发展转型，我们文化的需求，对活动的需求，下一阶段。中国的城市不要再往摊上做文章，要往已经摊开的面积上做活动。

　　最后一点，要遵守市场的自发性。我们老觉得城市这么复杂的东西，没有专家、没有官员、没有人画张图怎么行？这么说话有道理，因为城市高度复杂，城市很难建成，而中国城市专家太少，真正懂城市的专家太少。还有一个问题要批判一下，再大的专家知识也有限，这个世界变化太快，你看现在电商，我们这么多零售商现在拿它没办法。现在城市遇到什么问题？商场空空如也，等着客人上门。而电商到处在找地方建配送仓库。北大[微博]门口现在成了一个货品站，天天在门口快递员打电话拿包裹。所以，无可如何，得给我们技术变化很快的城市建设留一点空间，自发性空间。

　　我去新加坡访问，他的土地让开发商说、让市场说批在哪，以后再给城市空间去对接，不是一切都是自上而下，自上而下很重要，但是自上而下有信息成本问题，我们哪个城市可以预言未来？怎么生活、怎么出题，怎么消费，怎么娱乐？所以，要给城市的活跃发展留下足够的自发性空间。

　　我研究过很多成功的城市案例。我们很多新区不成功，我们很多的工业区、高新技术园区还不如很多城镇，我们很多城市太高大上。浦东新区成立的时候请专家去开会研究，我就问了一个问题，陆家嘴(39.15,1.43,3.79%)有没有保姆买东西的地方？中环有了，纽约有了，华尔街擦个鞋都有了。我们现在的城市太高大上，高大上的结果就是生活不方便。市场都欢迎高端人口，我们没有低端人口，高端人口就变成低端人口，他不得不浇花。

　　我们对多样化的城市，城中村可以十年不拆，但是要搞安全、搞卫生，不能按国有土地房地产业模式去搞，一搞所有成本都上去了，城市竞争力就下去了，城市舒适性就下去了。从短期看，城中村里头消费能力挺强，他们是我们城市的尾巴，农村的头。你去看城中村里头的人民的生活，他的房子随时可以拆掉，怎么可以投资？我们的政策一定要留一点自发性。纽约还有格林威治村，还有很多小艺术家，人生的成长道路是一个台阶一个来的。

　　我们现在的城市建设确确实实需要地方财力转型，划一些不错的城中村改造，也请一些专家出谋划策怎么改，跟我们高端城市之间变成一个多元化的城市空间，这可能是我们下一阶段可以做的一些东西。过往15年高歌猛进、硬件扩张式的城市，要进行一场新的比赛，能够让我们城市生活质量提高，能够让我们的城市对国民经济有一个更大的提升。谢谢各位。