第五个错误，老龄化认识严重不够，人口政策反复多变。

　　城市从出现开始，就始终是人口的聚落。城市与人口关系密切，城市离开了人口肯定不行，那就“城将不城”了。在任何一个城市中，一定规模的人口，创造了消费，消费创造了市场，市场又支撑了产业和城市经济的发展。所以，城市与人口的关系极为密切，发展是因为人口，衰退也是因为人口。但北京市的人口政策处于摇摆不定的状态，一会是限制，一会是鼓励，一半是海水，一半是太阳，这对城市的发展极为不利。

　　在历史上，北京以知青下乡为由，曾经历过大规模的人口输出时代。原因在哪个时代很简单，就是“养不起”。此后大量人口回归城市，同时又开始了计划生育。再后来城市化兴起，北京周边以致全国各地的人口迅猛地向北京集中，使得城市人口迅速突破一千万，两千万，直至实际承载人口数达到三千万上下的大关。到了2015年7月，北京人大常委会才确定人口政策，终于决定限制人口的进一步增长，并力争5年内使常驻人口下降15%。

　　问题是，行政力量可以控制人口的增减，但这种人口增减却一定会影响城市原本的经济秩序。再加上北京的老龄化严重，这种对经济秩序的影响可能会更大。实际早在2012年，北京逾1200万户籍人口中，60岁以上的老人就占了近20%，这是一个惊人的老龄化比例，远高于全国平均13.26%的老龄化水平。后来，随着城市化，大量外地年轻人涌入北京，稀释了老龄化压力，情况稍好一点。如果这一进程被终止，那么北京的老龄化问题必将再次凸显，大幅增加城市生活成本。

　　所以，人口政策的摇摆以及老龄化问题，使得北京的城市生活和经济很难保持有序状态，起伏和波动，甚至紧缩，在今后将会变得更加明显。这是人口的问题，也是发展速度的问题，实际早就应该采取人口平抑措施，始终保持有序而稳定的人口增长，人口增长细水长流，可惜实际政策却没有这样做，这是北京城市发展的第五个严重失误。

　　第六个错误，价格工具不敢使用，不能使用。

　　大城市或是超大城市，最大的问题是城市的运营管理，在这方面，北京比上海强，毕竟没有出现上海外滩踩踏那样的重大失误。不过，像所有的超大城市一样，管理和运营从来都是大难题，北京、上海都不轻松。一般的来说，城市管理的资源配置，最有效的办法是价格调控，可惜北京由于顾忌首都形象，往往放弃这种作法，改而采用更为具有行政色彩的政策操作。比如车辆控制，先是盲目发展汽车工业，坚持“不控制”，自由发展；后来看“实在不行了”，一下子又转而采用行政色彩极强的“限购”，而不是使用牌照拍卖等市场性的方法，这表明北京的公共政策研究和采行很不在行，并不成熟。

　　这样的例子在北京还有很多，如城市的交通补贴也是如此，本来可以采用价格分区的方法，在一定程度上缓解交通拥堵，可是并未采用。安邦咨询（ANBOUND）很早就建议北京市政府要逐步放弃现有的出租车管理体制，谋求市场创新，缓解和熨平上下班交通的潮汐峰值，可惜北京市政府根本不理解其中之意，根本不大相信这是一个问题。即便互联网“专车”大潮涌来之际，还在手忙脚乱地动用行政力量维护旧体制。可以说，无视问题的存在，盲目地迷信以往熟悉的行政力量，有价格工具也不敢用，这是北京城市发展的第六个严重失误。

　　第七个错误，城市发展速度太快。

　　中国有句老话，欲速则不达。我在总结过去几年中国城市经济发展经验的时候，反复指出过“中国城市的一切问题，都是速度问题”！如果回归理性来审视，你会发现，真的几乎所有的麻烦都与对发展速度的盲目追求有关！

　　根据城市地理信息资料，民国时期的北京，城市的建成区面积只有48平方公里。1970年代，北京的建成区面积不足200平方公里。2000年的时候，北京的城市建成区面积是488平方公里。2012年，北京的建成区面积却已经高达1289.3平方公里。看到这样的数据，不用多讲大家也知道在2000年后的城市化进程中，北京这个城市发生了什么事情。

　　发展速度快的后果就是粗放，这种粗放未必表现在明处，表面之处，更多的时候，表现在“该有的却没有”。比如，上世纪末期，我在安邦咨询（ANBOUND）带队考察了世界上的若干城市，回来就建议北京一定要建设城市森林，改善城市小气候、小环境，提升城市土地价值和资产价值。当发现北京的管理部门并不了解城市森林的意义之后，我又在各种场合以及文章中多次阐述过城市森林对于城市降尘、热效应、景观和土地价格的意义。可惜，当时学界权威以及政府官员都以为景观、绿化草地就算是“城市森林”了，每每用绿化面积来搪塞。转眼十几年就过去了，现在人人都笼罩在PM2.5的阴影之下，应该知道“城市森林”概念的人会多一些了吧。

　　城市发展速度过快，总会导致各种失序问题的发生。俗话说“萝卜快了不洗泥”，污染河流的治理无法顾忌，城市的各种生活成本迅速上升，空间的功能交叉混乱，交通堵塞，实体产业生存困难，一场大雨就能让城市体系崩溃，各种城市病症都会出现，甚至急性发作，无法得到有效控制，这是北京城市发展的第七个严重失误。