近年来，上海市根据规划建设用地规模负增长的实际情况，出台一系列激励政策，采取存量土地优化利用等方式，鼓励多方参与城市更新工作。一座座优秀的城市更新项目拔地而起，提升了城市功能，传承了城市文化，激发了都市活力，更改善了人居环境。

　　规划创新丰富商圈业态

　　为地区提供公共性设施或公共开放空间的，可获适当增加经营性建筑面积的奖励。

　　在上海市知名商圈徐家汇的核心地带，一栋以“绿色生态”为设计主题的崭新办公楼结构日前封顶，这是该市“城市更新”的首批案例之一——西亚宾馆改造项目。

　　房龄近30年的西亚宾馆，其功能已不能满足社会需求，加之楼体倾斜与人车混流造成交通混乱，改造呼声日益高涨。在土地资源稀缺与城市设计要求日益提高的矛盾中，如何改造才能助力区域发展、惠及市民生活？“西亚宾馆改造项目于2012年正式立项，当时的思路是创新区域设计、建筑结构及土地政策，实现项目整体品质的提升。”上海市徐汇区规划和土地管理局副局长朱婷向记者介绍，“从区域角度来讲，仅改造一栋建筑的意义并不大，徐家汇未来的整体提升一定是整个地区功能和形象的全面提升。因此，我们将西亚宾馆改造与同一地块上的美罗城、太平洋数码进行了整体设计。”

　　通过重新调整徐家汇地区城市设计方案，徐汇区规划和土地管理局确定了西亚宾馆所在地的功能定位。“分析地区业态发现，徐家汇作为城市副中心拥有大量成熟商业项目，但高端办公场所十分缺乏。为此，我们变更了西亚宾馆的用地功能，定位为高端写字楼。”朱婷介绍说。

　　该局对西亚宾馆的土地价值、经营价值进行了评估。朱婷介绍道，由于新建筑1至4层全部改造为公共空间，业主方牺牲了地面最具价值的商业面积，因此改造方案新增了地下一层的商业空间，与地上办公空间一起，实现了改造前后土地价值持平。在评估之后，徐汇区与业主重新签订了土地出让合同，明确了新的用地性质、建筑面积以及建筑功能等内容，使该项目在政策层面符合各项法律法规要求，为顺利实施铺平了道路。

　　在建筑结构方面，西亚宾馆改造方案充分体现了公共利益的要求。新建筑规划设计方案将底层完全架空，将地面空间还给市民，解决了这一区域人车混行、步行空间不足的问题。由于满足了公共交通组织与公共空间的需求，该项目在“改扩建项目体量不能变、面积不能超、高度不能增”的原有法律法规条件下得到了创新突破的机会，建筑高度由原来的31米拔高至70米。但是，从建筑面积来看，增加的部分全部为公共空间，企业用作经营的面积并没有增加。《上海市城市更新实施办法》于今年年初颁布，其中一些内容吸收了西亚宾馆改造项目的成功经验。在规划政策方面，办法规定“为地区提供公共性设施或公共开放空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积。”同时，在土地政策方面，该办法创新提出了“土地全生命周期管理”的概念，其中明确了“现有物业权利人或者联合体为主进行更新增加建筑量和改变使用性质的，可以采取存量补地价的方式”，以激发业主的改建意愿。

　　上海市规划和国土资源管理局总工程师俞斯佳表示：“西亚宾馆改造项目凭借规划引领进行有序推进，注重建筑品质，公共利益优先，对于上海市大量存量土地的升级具有引领和示范意义，未来有望吸引更多企业参与到城市更新中来。”

　　产业升级带动区域发展

　　通过改造原有工业用地，升级产业并完善功能，吸引大型企业入驻。

　　在上海，不仅仅是商业中心面临着改造与升级，大量的产业用地，特别是计划经济时期老牌国有企事业单位的划拨用地，在时代前进的浪潮中也需要重新思考未来的发展方向。

　　2014年9月落成的华鑫中心是上海知名工业开发区漕河泾实现产业业态升级的典型代表。上世纪70 80年代，华鑫中心所在地曾作为上海著名的轻工业基地，走出过金星、凯歌、飞跃等知名电视机品牌。然而，随着产业的转移，曾经的轻工业“排头兵”如今已风光不再，原有厂房沦落为仓库或出租屋。为盘活存量土地及国有资产，项目业主方华鑫置业与市、区规划和国土资源管理局于2009年联合对其用地的产业升级进行全方位规划，华鑫中心项目便是其中之一。

　　华鑫置业设计管理部副总经理沈兵告诉记者，该项目总用地面积5.2万平方米，华鑫置业将其中两万平方米土地返还市规划和国土资源管理局，在将土地性质由工业用地转为商业与办公用地后，再通过招拍挂市场重新回购。土地性质的改变，可使业主凭借出售新地块上的商业与办公项目获得资金支持园区整体的改造建设。

　　记者在该项目现场看到，破旧的厂房与仓库已不见踪影，新落成的建筑群轻盈灵动。特别是底层独立庭院、空中庭院等设计，将自然园林景观融入办公空间，使人与自然能够亲密互动。此外，园区边缘不设围栏，将传统的“封闭式园区”变为“开放式社区”，在产业升级的同时，也为城市周边居民提供了休闲空间，极大地带动了公共环境品质的提升。

　　通过改造原有工业土地，对产业进行升级并完善功能配套，华鑫中心为区域发展注入了新活力，吸引了诸如华润置地、太平洋保险、中信银行等大型企业入驻园区，形成了集聚效应，为区域每年递增约1亿元落地税收。该项目也因此成为“2015上海城市空间艺术季”的15个案例之一，吸引了众多上海市民参观评议。