推广街区制不能降低居住舒适度

　　常武

　　长期以来，一些城市的住宅小区、单位大院盲目追求大面积、大规模，造成城市路网“肠梗阻”，加重了交通拥堵和环境污染。此次《意见》以高规格文件提出推广街区制，主要就是为了打通城市路网的“肠梗阻”，将住宅小区、单位大院从一个个庞大坚固的“孤岛”，改造成为有机连接城市道路的一个个“网点”。住宅推广街区制，贯彻“窄马路、密路网”的道路布局理念，建设多层次资源合理配置的路网系统，将是我国城市道路和住宅建设发展方向的重大调整。

　　街区制是与小区制并列的一种城市建设布局形式，其特点是在城市规划的道路边上建设房子，一般不设围墙，住宅区处于开放或半开放状态。在土地私有国家和我国改革开放初期，城市住宅大多采用这种布局形式，其好处是可以增加公共道路供给，提高路网密度和交通效率；弊端则是住宅楼下车流增加、车速更快，由此增加了交通安全隐患(特别是危及居住区内老人和孩子的安全)，加重了居住区的近噪音干扰，难免降低居住舒适度和生活品质。

　　从世界城市建设历史看，街区制和小区制可谓此起彼伏、相辅相成，街区制的优点对应着小区制的缺点，街区制的缺点也对应着小区制的优点。近年来，一些发达国家更多认识到了街区制的缺陷，开始推广适度规模的小区制，力求在优化公共交通和保障居民居住品质之间，寻找到最佳的平衡。现在，我国新建小区逐步推广街区制，包括已建成的住宅小区和单位大院也要走出“封闭”，实现内部道路公共化，这个大方向当然是没有问题的，但是要注意，切不可从一个极端走向另一个极端，不能完全无视城市住宅的居住舒适度和生活品质——不能因为要推广街区制，就把小区制贬得一文不值。

　　新建住宅逐步推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，这种变化本质上属于增量改革，直接由城市建设规划的调整和改革决定，不会有多大的困难。已建成的单位大院逐步打开，这些大院大多由党政机关或国有企事业单位使用，属于国有资产，而且一些大院内部已有较完善的道路网络，打开大门并融入公共道路网络，也不应当有多大的困难。最大的困难是已建成住宅小区内部道路的公共化，这种存量改革不但涉及刚性的法律关系，而且涉及公权与私权之间的复杂博弈，必须统筹兼顾，稳妥把握。

　　我国《物权法》明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”上世纪90年代以来建成的住宅小区，特别是商品房住宅小区，内部的马路绝大多数不属于城镇公共道路，而属于业主共有，如果要将这些道路公共化，必须通过严格的法律程序，征得小区全体业主的同意，而且必须依法对业主进行相应的补偿。

　　同时，已建成住宅小区从“小区制”转为“街区制”，小区的物业管理、治安保障、交通安全、业主自治等都需要有大幅度改进和提升，才能适应新型城市化进程中居民对居住舒适度和生活品质的合理需求。这将是对我国城市规划建设管理工作提出的严峻挑战。