建造规划是德国城市规划体系的核心要素，对城市空间生成、建设和管理具有很强的调控能力，在当代德国城市建设和管理实践中起着关键作用。在汉堡港口新城的规划和建设中，从对建造规划与项目实施建设的衔接与互动关系的研究，得到对我国特大城市以规划工具有效引导、管控城市更新的启示意义。

　　1 汉堡港口新城开发历程

　　汉堡港口新城是欧洲规模最大的城市更新项目之一。开发过程中，地方政府通过规划和土地开发程序来保障城市开发的结果符合最初愿景。

　　汉堡港口新城城市设计总图，2000年版

　　项目由汉堡港口新城有限公司负责开发，该公司隶属汉堡地方政府，负责管理“城市和港口政府专用基金”，其中包括港口新城区内由政府划拨的地产。

　　根据当前预计，港口新城覆盖面积约为157公顷，至2025年时提供1.2万人居住的住宅空间，提供4.5万个工作岗位；具备10.5公里的亲水开放岸线及公共空间。新建建筑面积约232万平方米，提倡高密度混合功能开发，主要功能包括办公、居住、商业、教育、文化、休闲和酒店等，地块容积率在3.7至5.6之间。2015年时，新城预计总投资额达到109亿欧元，其中社会私有资本投资占85亿欧元，政府投资约24亿欧元，政府投资中的15亿欧元来自可开发地块销售。

　汉堡港口新城分区图，2010年版

　　2 汉堡港口新城建造规划的实践与创新

　　2.1 渐进式规划编制与开发项目紧密衔接

　　汉堡港口新城并非整体编制整个地区的建造规划，而是在开发过程中，结合开发分期和具体项目分批编制，并在整体上呈现从西往东、从北往南覆盖的格局。目前港口新城在编以及编制完成的规划包括1—15号建造规划，这些规划的面积一般只有数公顷至十几公顷，以“补丁”的形式对城市设计总图进行渐进式覆盖。

汉堡港口新城1—11号建造规划覆盖图

　　2.2 利用“规划交接期”促进规划和建设需求紧密对接

　　通过设置“规划交接期”，使规划与实际建设项目有足够时间进行对接，形成令双方（开发者和城市）都满意的最优开发方案。

　　当一个开发者被选中并通过土地管理委员会的批准，不意味着直接取得该地块，而是获得该地块的排他性期权和规划权及义务，并进入一个交接期。在这个交接期中，开发者必须和城市一起进行整个过程：从组织地块设计方案竞标、方案讨论、编制建造规划到最终取得建筑许可。

　　“规划交接期”开发流程简化图

　　在“规划交接期”，开发者协助城市组织概念方案设计竞标，概念方案设计的结果是编制建造规划的基础。开发者需要和新城公司组建的专家团队及各意见方密切合作，达成的开发规划方案满足各方利益，以产生最优价值。

　　“规划交接期”结束后，建造规划提交州议会和市议会成员组成的城市开发委员会讨论通过，开发者提交建筑设计方案，城市开发和环境保护部门依据建造规划颁发建筑许可证后开发者正式获得土地，项目建设才正式启动。

　　交接期的时间约在两年以内，由于取得许可前不进行土地交易，此时期地方政府始终可以保持有效的规划控制，以保障开发质量、土地使用方案、时间表的严格执行。开发商仅在取得建筑许可证之后才须支付土地购买款项，在交接期中有充足时间可以优化产品、进行融资和招商工作。通过这种方式促进合作、减少开发利益相关方的矛盾、保证开发的可靠性，由此大大降低地方政府和开发者的成本和风险。