城市更新必须是可持续的，在一种间歇性、交互性的有机模式中进行操作，因为人们对于城市空间环境的认知也是具有延续性的，无论在生理上还是心理上都需要一种平衡感，这对于一个城市活力区域的维护非常重要。我们一般在从事城市更新时，实际上都面临着很多方面的时间性问题，包括物质/结构性过时、功能性过时、形象过时、法规性过时、区位条件过时、财政性过时、经济性过时等等。如何去思考这些时间性问题，这可以回复到那些经典教课书所提供的解答，许多案例解剖和问题分析其实对于我们今天而言仍然较有重要的参考价值。

　　以Jane Jacobs在其《美国大城市的死与生》中提到的纽约SOHO区为例，在历史上，SOHO区是工业区，在上世纪70、80年代的有机更新后，逐渐变成为一个中小企业云集的办公区域，这是后来很多创意产业园区的参考样本。但是又经过多年后，由于该地区的热度提升，导致了过度的开发，使得原先的一些创意产业和艺术家无法维持下去，从而纷纷撤离，这使得今天的SOHO地区已经和过去艺术家的根据地大相径庭。

　　如果从一种时间性的角度来看，一个地区由旧而新的变革是一种持续性的进程，为了能够支撑这样一种持续性的进程，除了经济社会等各方面的相关因素之外，城市的空间结构也是非常重要的因素。一个城市地区空间结构的适宜性，影响并决定着城市能否持续性地维持活力。JaneJacobs强调应当更加注意多样的、更小规模的街区建设规划，强调现有邻里组织的功能机制，然而这些因素在现实中其实也非常难以分辨，有时它们会起到正面性的作用，有时也未必起到一定的效果。相对而言，物质性的空间环境具有更加持久的支撑效应，因此城市设计可以在这其中大有作为。

　　对于纽约而言，更有决定性效应的城市规划应当是1966年编制的《曼哈顿下城规划》（The Low Manhattan Plan），在当时，包含着华尔街金融区和纽约市政厅等重要节点的曼哈顿下城由于内部空间壅塞以及物质环境陈旧等问题，在面临来自曼哈顿中城等其他区域快速扩展的压力之下，各种企业、机构纷纷外迁，使之面临着生死存亡的问题。

　　《曼哈顿下城规划》对此做出了非常全面而完美的回应，在经过多方位的调查和研究之后，该规划通过扩展办公空间，改善工作环境，丰富生活内涵，强化内部交通，提升城市的经济活力和税收基础，以增强中央商务区的核心作用。

　　Low Manhattan Plan , New York

　　在具体操作中，曼哈顿下城规划通过最大化地区分步行交通、干线交通和服务交通，来使中心区的交通合理化，在步行化程度非常高的地区（商务核心区）分流穿行曼哈顿的交通，缓解步行交通和机动交通之间十分严重的矛盾。同时通过在城市各个角落提供日常宜人设施和服务，通过提高公共空间和内部循环的质量和品质来提高工作环境质量。为了达成此目标，该规划将滨水区作为未来商务核心一个组成部分来进行设计，通过最大化地利用中心区优美的滨水区域和空间环境，为商务社区的居住人口提供了最具吸引力的休闲设施。

　　该规划后来所造就的成果就是我们今天所能够看到了，随着城市地区整体结构的优化，曼哈顿下城的空间结构得以优化，许多宜人性的环境得以营造，地区性的活力得以提升，而世贸双塔的建成则将这次城市更新过程推向了高潮。迄今为止，我们可以看到，曼哈顿下城仍然是全球最为重要的金融中心。

　　因此，所谓城市更新的结构性视角，我们可以认为它不仅是关于某种具体空间环境的构造方式，而且也整合了城市功能、人群活动、街区活力等各方面的因素。城市结构不仅在于宏观领域的结构视角，也更为精确地体现于众多的微观领域，这也就是Jane Jacobs为什么如此着重地强调街区中人行道的环境与安全，街区公园的作用与功能。正是在这样一种多层次的结构性体系中，城市多样性才能够得以孕育。从本质上看，城市就是一个具有生命的有机整体，城市更新就是周而复始的生长繁衍，有新有旧的混合发展，如何去促成这个活动，前面所述的案例都体现了这样一种意图。

　　因此，为了能够更好地应对城市更新这样一个既新又旧的核心议题，无论在学术层面还是在实践层面，有关城市更新的思路仍然有待进一步的梳理，其关键就在于如何在一种结构性的视角下，既要避免简单的控制性保护，也要避免轻率的变革性重建，并且使当前操作与未来的土地利用、交通系统、社会结构以及地区活力的考虑结合起来，从而能够有效而长久地为城市建成区域提供可持续的发展动力。