谭华杰（中国风景园林网配图）

　　我赞同文老师（美国三一学院经济系荣休教授文贯中）的绝大部分观点。但文老师的知识结构里，还是有一部分不得不依赖文献、依赖其他人的观点。我对其中的部分内容有不同的意见，但都是一些小地方，我们可以之后再找机会讨论。

　　赵教授也有两个观点我非常欣赏。第一，土地财政对中国的城市建设做出了不可磨灭的巨大贡献。我曾经做了一段时间的土地财政研究。很多人认为房价是土地财政推高的，我的观点刚好相反。如果没有土地财政，中国人的居住会变得非常困难，这一点我跟赵教授的观点是非常一致的。

　　第二，农地入市的问题已经过时了。这已经不是中国农村问题最关键的点。接下来我可能要提出一些问题，我希望各位老师以后有时间能够给我一些指点，尤其今天在座的有我以前非常敬仰的做农业方面研究的老师。

　　我觉得文教授跟赵教授的交锋不够精彩，因为他们基本上还是各自表达了自己的观点，并没有在某一个特定问题上面有直接的交锋。所以，我接下来做一件事，希望加大他们两个人对抗的力度。要把你们圈到一个很小的范围里面，得把你们的讨论范围缩小到某些具体的问题上面，这样才能探讨得更激烈。

　　所以，我会从把问题激化的角度给两位每人一个建议。对于文老师，我建议你可以去研究一下香港的土地市场。我们今天讨论的核心问题应该是土地效率的问题。对于城市，土地效率最根本的问题是如何用给定的有限土地，尽可能地解决尽可能多的人对于空间的需求。土地效率不一定是产生多少GDP，或者卖了多少价格，而是这些土地对于给人提供生活、居住、工作空间究竟发挥了多大的作用，最后给大家提供了什么样的空间条件。

　　中国的土地制度最初学的是香港，我们可以回过头看一下香港的土地效率怎么样？香港的土地效率是极其失败的，香港是我见过的所有发达经济体里面土地政策最失败的之一。香港过低的土地开发率、极度狭窄的人均居住面积，都能证明这一点。香港的规划人员，从学历、专业能力和敬业精神来看，可能都是世界一流的。他们的失败证伪了赵教授的观点，城市规划不是万能药。

　　刚才赵教授提到一个数字，我们中国现在大概有10万平方公里的城市面积，赵教授认为这是一个非常辉煌的成绩，但是我认为这还是远远不够的。因为10万平方公里的土地上，未来我们要住10亿以上的城市居民，中国未来的城市人口一定会超过10亿人，这意味着在每平方公里上面要住1万人。

　　举一个国际上的例子。东京现在有3800万人左右，是全世界最大的城市。东京这个城市的国土面积是10000平方公里左右，但是建成区达到了8000平方公里，也就是说它每平方公里建成区上的人口并不到5000人。但是，我们整个中国，如果在10万平方公里的土地上放10亿人，意味着每平方公里要放1万人。这不是指北京、上海这样的核心都市，而是指整个中国的城市化地区。我觉得这个城市面积是不够的。

　　刚才陶教授提出一个问题，中国核心都市的房价问题。如果说北京和上海市中心区的房价，我并不认为在全世界属于特别高的位置。北京、上海市中心区的房价，比中国香港、纽约、伦敦低，甚至比东京要低。但是在郊区房价方面，从东京房价最贵的地方出发，在轨道交通一小时，甚至40分钟能够到达的地区，房价是每平米两到三万元人民币。40分钟的通勤时间，我相信是任何一个在城市居住和生活的人都能够接受的。在东京有一份正常工作的人，一定能买得起一个每平米两到三万元人民币的房子，也就是意味着他每天花40分钟的通勤时间，就能够比较有尊严的解决自己的居住问题。2015年12月份的时候，北京昌平地区的楼面地价已经达到每平米4.7万元。开发商如果不亏本，楼价至少要达到7.5万元以上。所以，目前我们城市建设的工作并没有完成。从土地效率来看，我们学习的香港本身是一个非常失败的案例。所以我建议文教授可以通过研究香港的土地市场，在这个问题上面形成更有效的批驳。

　　我建议赵教授有时间可以去研究一下越南的土地问题。越南的土地是私有的，这意味着文老师所说的土地产权问题在越南是不存在的。但是，我们可以对比一下越南和中国的经济发展和城市建设，可以说中国绝对赢了越南。越南目前的经济发展是不错的，但是它的城市建设一塌糊涂，土地分成非常小的小块，变成私人所有之后，它对于城市建设所带来的障碍，甚至一些无法解决的问题，在越南有非常典型的表现。所以，赵教授可以用越南的例子来反驳文教授。

　　我们过去30年最大的社会现象就是城市化，但是未来20年我们要面对另外一个问题就是城市化的后遗症。城市化后遗症，我发现的有三个大问题，其中有两个是全世界普遍都存在的问题，有一个是中国所独有的。

　　第一个问题，大都市病和城市居住困难、房价高涨的问题。毫无疑问，刚才陶教授也提到了这一点，包括文教授，今天也提到过，土地用途配置得不合理，确实是中国房价过高非常重要的一个原因。我们在北京这样的城市也要保护耕地，这个确实是18亿亩耕地红线所导致的结果之一。这是第一个问题。

　　第二个问题，农村空心化的问题。在高速城市化之后，全世界都面临过农村空心化的问题，包括在所有的大国当中人均耕地最少的国家日本也面临过。日本在20世纪80年代的时候，农村地区出现了大面积的土地抛荒。我们未来面临的农业生产问题绝对不是没有耕地可用，而是有地没人耕种。因为像日本人均耕地这么少的国家，在20世纪80年代面临的主要问题也是土地抛荒，是农村没有人了，这是第二个问题。

　　第三个问题，我们农村地区实际上现在已经出现了大规模的土地闲置，但是中国并没有食品短缺，这说明在一些农产品的每亩产量上面，我们是超过发达国家的，这只能是通过化学品无节制的滥用来实现的。所以，食品安全问题，这也是城市化之后导致的问题。

　　这三个问题我觉得是未来20年中国在要面临的极其核心的问题，而这三个问题都跟未来农业和农村的发展有非常大的关系。所以，我非常希望各位老师能花一点时间在这些方面。我本人接下来可能不仅要做一些研究，也会去做一些实际的事情，在这个过程当中我也希望得到各位的指点和支持。

　　（中国风景园林网注：作者为万科集团首席研究员，本文为中国财富管理50人论坛举办的“产权安排与要素流转——农村改革与城市化”内部研讨会的发言）