老城衰退是世界各国城市在发展过程中均会面临的难题。老城区衰退是指其在发展过程中表现出经济、政治、文化、社会等方面的停滞、倒退、发展速度的减缓，或在与其他城区的比较中地位下降。因而，老城复兴是世界上很多国家高度重视的问题。作为一座有着三千多年历史的古都，北京也肩负着老城保护与复兴的使命。

　　9月27日，被简称为“北京新总规”的《北京总体规划（2016年-2035年）》正式获批。这份文件再一次强调北京作为“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的城市战略定位，并且提出到2020年前要将“北京市常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。”

　　与疏解非首都功能同样备受关注的是，规划明确提出，“老城不能再拆了”，要加强精细化管理，整治提升背街小巷，让街巷胡同成为有绿荫处、有鸟鸣声、有老北京味的清净舒适的公共空间。

　　老城复兴难点

　　今年9月份，北京市委书记蔡奇到东城、西城就推进核心区规划建设管理调查研究。在这次座谈会上，蔡奇强调，“加强老城整体保护与复兴，形成13片文化精华区，打造沿二环路的文化景观环线，推动德胜门外、西直门外、安定门外、永定门外等8个片区优化发展，重塑首都独有的壮美空间秩序，再现世界古都城市规划建设的无比杰作。”

　　21世纪经济报道记者了解到，目前，包括白塔寺区域、杨梅竹街等老城区在老城保护与复兴政策方针指导下正在积极改善。然而，如何复兴历史文化与改善居民生活条件以及平衡区域内商业氛围是目前老城复兴遇到的难点问题。

　　在北京国际设计周组委会办公室副主任，北京歌华文化发展集团副总经理王昱东看来，老城更新是世界性的问题，美国纽约等城市也面临着这一问题。北京老城更新大多为基础问题，如公共场所、卫生环境、冬季取暖、停车区域、地下管线等。胡同上空缠绕着杂乱的线，新型代步工具汽车没有停放空间。

　　住房城乡建设部村镇司乡村规划研究中心主任，北京建筑大学建筑与城市规划学院副院长丁奇曾参与西什库街区的改造导则规划。丁奇注意到，西什库街区以单位产权房居多，他原以为这些单位住房中的居民们有着强烈的文化诉求，然而在观察后他发现，西什库街区的居民对文化的诉求并不如想象中那么大，反而对生活便利性的要求更多。

　　从丁奇的实践观察看，老城改造的核心是产权问题，老城更新是建立在产权基础上的操作。目前北京四合院约70%属于公产房源，但是在一个院子中，公产住房与私产住房混杂，这带来了改造的难点。

　　慢工出细活

　　“老城更新仍然是慢工出细活的过程。”王昱东在接受21世纪经济报道记者采访时表示，大栅栏地区的杨梅竹斜街改造至今已有8年，但实际上只做了两件事：街道整治和个别房屋引入文化商业，“一个是洗脸，一个是针灸式的改造，整条大街的肌理改动得不大。”大栅栏地区也新建了北京新地标——北京坊，但是王昱东也指出，北京坊的建设机会难求。

　　石景山区模式口村是今年国际设计周新的分会场，京西古道从此处经过。王昱东表示，在模式口的改造有一个特点，不论是公产私产，区属国企都协商将街道所有门面租下，进行统一改造和招商运营。不过这改造并非统一回到某个时期的面貌，而是还原各房屋当年的原始面貌，可能是明清时期，也可能是民国时期。

　　与老城居民协商并不是一件容易的事情，大家都有利益上的考量。王昱东表示，房子虽小不宜居，但这是祖宅，部分老城居民会希望保存自己的住宅。租赁方式则能够照顾到业主这一心理诉求。同时租赁产生的租金差也能为经营主体带来一定的盈利空间。王昱东认为，在接下来的老城更新过程中，租赁改造可能更频繁出现。

　　在中国城市规划设计研究院历史文化名城研究所副所长胡敏看来，老街区规划最大难点在于处理好历史文化保护与满足当地居民需要的关系。目前国内有部分改造案例，将人全部搬走，将建筑拆了重建，最后以商业化面貌出现。“我们不鼓励把居民搬走去做商业。”对于有着大量搭建改建的大杂院，胡敏认为，这需要一定的人口疏解来满足居民生活的基本条件。

　　胡敏认为，更新是一个过程，而非一个目标。非要一个目标的话，老城更新应该是让老城的老百姓与新区老百姓共享改革开放的成果，享受生活的便利、优质公共服务、优美城市环境等。但是这个目标是动态的，因为科技在发展，但是这方向是正确的。

　　如今城市更新成为趋势，而北京作为首都，其城市更新有着特殊性。丁奇表示，城市文化是国家文化和民族文化的体现，北京承载着中国文化、民族形象，其改造面向全国，面向世界。国家和政府只能改造老城的公共空间，比如街道和文物点；对于私有产权区域的改造，国家只能引导。老城更新过程中要尽可能地腾出公共空间，在历史血脉中融入新风貌，做到保持文化的基本脉络适应新生活。丁奇认为，只有把保护文化和提升当地居民生活水平相结合，才能做到更好的更新。