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城市进存量提升阶段 城市更新改造成主战场

http://www.chla.com.cn 2019-11-19 来源:第一财经 作者: 发表评论(0)

  近年来,大城市发展逐渐由增量扩张向存量提升转变。

  国家发改委等15部门日前联合印发了《关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见》提出,要鼓励地方创新用地供给,盘活闲置土地和城镇低效用地,实行长期租赁、先租后让、租让结合等供应方式,保障两业融合发展用地需求。

  盘活存量土地和低效用地,加快存量提升,也成为许多城市发展的重要方向。在广东顺德,以村级工业园升级改造为突破口,顺德目前已完成改造面积1.6万亩,今年要完成超2万亩的改造目标,而村级工业园改造完毕后腾出的13.5万亩,将为高端制造业发展腾出空间。

  11月5日,深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会,宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地,总共25宗地。深圳此轮向全球推介的产业用地全部来自土地整备,通过集中资源、集中力量、集中智慧,创新“规模整备、一体规划、连片开发”实施模式。

  根据当地媒体报道,目前深圳全市有工业区约7200个,平均规模3.6公顷,平均毛容积率1.4、平均建筑层数4层,近90%分布在原特区外;目前全市清查出的已批未建土地达到564宗,面积11.9平方公里,其中出让10年以上未建宗地398宗,面积869公顷。除此之外,深圳还梳理出有潜力的低效用地约300平方公里。这一连串的数字意味着,深圳的国土空间潜力巨大,只待挖掘。

  华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,经过几十年的快速发展,珠三角的土地开发空间已经日趋饱和,在严格的农田和生态保护线以及大城市划定城市边界的情况下,今后新增建设用地将较为有限,占比也会下降。相比之下,存量土地的改造提升对城市拓展发展空间十分重要,未来存量土地的改造会占据大城市建设用地的主要部分。

  在广州,今年8月,广州市发布村级工业园整治提升的实施意见,提出要通过淘汰关停一批、功能转换一批、改造提升一批,分批次有步骤进行村级工业园整治提升,创新村级工业园整治提升工作的体制机制,强化环境及安全整治,淘汰污染及落后产能;全面提升村级工业园的产业结构及单位产出;提高土地集约节约利用效率,完善区域市政基础及公共服务设施。

  珠三角的发展也是我国大中城市发展的一个缩影。把城市有限的存量土地资源进行提升、扩容,实现更加集约化的发展,这也是今后大中城市发展的思路。

  此前10月19日,在由中国城市规划学会和重庆市政府主办的2019中国城市规划年会上,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,我国的城镇化率已经接近60%,城市建设的重点已经转入对存量的提质增效阶段,对城市建成区的改造提质,已经成为主要工作内容。

  在这个过程中,各地正加快城市更新改造的步伐,城市更新改造也蕴含着巨大的市场空间,吸引各大企业进入。

  以龙光地产(03380.HK)为例,截至2019年6月末,龙光地产3200亿元旧改货值中,深圳占比最高达到930亿元。而就类型结构来看,在龙光地产的总旧改货值中,旧厂占比为60%,旧村占比为40%。

  佳兆业集团(01638.HK)控股战略官、战略研究院院长刘策在第五届中国城市镇运营商大会上表示,低效土地需要更新的模式体现其价值。当前大湾区各城因地制宜不断完善城市更新政策,均以“存量规划”为主要内容。一方面严格控制新增建设用地的总量,鼓励盘活存量资产释放优质土地资源;另一方面加大政策扶持力度助推“工改工”发展,加快城市产业转型升级。

  中原地产首席市场分析师张大伟告诉记者,未来大城市新增的土地指标将不断减少,更多的将是存量土地的再升级再改造。存量土地的改造,会释放城市发展所需要的空间,也会提升大中城市整体的容积率。

  此前10月24日,万科集团(000002.SZ)董事会主席郁亮在谈房地产市场应如何建立长效机制时表示,当前国内大城市的土地开发率大部分低于25%,且存在土地用途供应错配问题。他建议大城市、核心城市、特大城市的土地开发率应该提升到60%。

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编辑:liqing
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