近日，广东省东莞市政府发布了《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资的若干政策》，宣布推出18条新政策，降低改造成本，提高改造效率，为投资“松绑”，增强社会资本参与改造的积极性。

　　这则消息再次引起社会对城市更新的关注。近年来，随着我国城市更新的力度和速度的增加，城市更新领域出现了怎样的变化？在更新过程中，城市又该如何实现创新和提升呢？

　　万亿级城市更新赛道

　　“城市更新是一个万亿级的赛道。”日前，在广东省广州市举办的中国城市更新论坛上，高和资本董事长苏鑫如是说。究其原因，在他看来，一线城市的产业升级带来了城市更新，新办公、新商业和新消费者，都有着新的空间需求。

　　据了解，近年来，随着一线城市土地吃紧，其房地产市场的增量市场逐步见顶。以上海为例，2017年5月，上海市人民政府印发了《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》，明确指出到“十三五”期末，上海市建设用地规模不突破3185平方公里。而2015年，这一数字已经达到3145平方公里。

　　与此同时，房地产开发企业土地购置面积也在变少。据国家统计局数据显示，今年1—9月，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%。

　　“我们现在财富的主要形态是存量，在这种情况之下，城市更新所支配的财富会远远地大过城市的增量所带来的财富增长。”厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院“双聘教授”赵燕菁分析说。

　　据戴德梁行发布的数据显示，全球每年的大宗物业交易达10万亿人民币，仅纽约一个城市就有5500亿人民币，是整个大中华区2.4倍。在存量市场领域，我国未来增长空间巨大。

　　房企角力湾区存量市场

　　近日，广州市永庆坊旧城改造项目荣膺中国城市更新论坛十大殿堂案例奖。收割流量的同时，永庆坊项目“党委统筹、政府主导、企业承办、居民参与”开发模式也备受关注。

　　其中，企业承办被业内人士认为是永庆坊项目改造最成功的环节。据了解，在改造更新中，万科集团负责项目改造、建设和运营，15年运营期满后再交回政府。

　　在市场蛋糕和政策红利的双重诱惑下，近年来不少类似万科这样的房企跑步进入城市更新赛场。相关统计数据显示，目前，品牌企业如恒大集团、碧桂园、保利地产等半数以上房企已参与到城市更新中。

　　“目前，开发商在粤港澳大湾区参与较多，湾区的城市更新政策相对市场化，细则相对完善。同时，在湾区片区开发规模较大，政府也会积极推动企业参与到片区开发中。北京的片区开发比较少，主要是国企在参与。”苏鑫向记者分析说。

　　据克而瑞统计，2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区，总旧改占地面积近5500万平方米。房企旧改湾区布局以广州、深圳、佛山、珠海等中心城市为主，其中深圳旧改宗数最多，广州改造总面积最大。

　　社会资金涌入的同时，也缓解了政府在城市更新过程中面临的资金压力。据广东省“三旧”改造协会秘书长庾来顺介绍，截至2019年第三季度，广东累计投入改造资金1.5万亿元，其中吸引社会投资1.3万亿元，占了总投入的86%。

　　城市更新核心在产业迭代

　　在众多企业扎堆的新赛道上，又该如何让城市实现创新和提升呢？专家普遍认为，产业迭代升级是城市更新的核心，城市更新后的空间装载何种产业，是决定城市更新成败的关键。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，城市更新更重要的是产业升级，实施路径是产业的迭代赋能城市更新，特别是代表最先进生产力的新经济产业。它直接带来的是人才、就业、城市的税收，是城市的可持续发展。

　　对此，嘉丰达董事长汪浩在接受记者采访也表示，产业升级，是城市更新过程中最关键的环节，能够为当地导入最具活力的新人群，促进居住、办公、商业空间的更新。

　　除了建筑设施的更新换代之外,城市更新还应包括对产业结构、生态环境、文化观念等软件进行革新。“城市更新的最终目的，是让每一栋房子，无论是改成餐馆、农家乐，还是家庭旅馆，都会有现金流产生，只有这样，城市才会在更新中实现升值和创新。”苏鑫表示。