作为未来一年宏观经济政策的“风向标”，每逢年底的中央经济工作会议都备受关注。

　　记者注意到，今年中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念，提出加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

　　城市更新被认为是城市发展到一定阶段的必然产物。随着城镇化进程加速，我国城市特别是大城市已从“增量开发”进入“存量运营”时代。

　　通过城市更新，城市能够实现产业转型和环境再造，成为城市发展新的增长点。但城市更新面对的不是一张空白画布，怎样才能画出完美的画作？

　　对此，广东省广州市荔湾区住建局相关负责人在接受中国城市报记者采访时表示，城市更新目前还处于探索阶段，成熟的标志在于相关法律的正式出台，广州市目前正在做类似尝试。

　　从永庆坊看“广州经验”：公众参与

　　广州是最早进入城市更新领域的城市之一。从2009年在全国率先开展“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造试点起至今，广州已有10余年城市更新经验。

　　“城市更新是城市的一个永恒话题。事实上，从城市建设之初，就不断进入更新过程，但这个过程中，涉及到土地、规划、发改、财政、住建等多个部门，较为复杂。”广州市荔湾区住建局相关负责人说。

　　作为城市更新的试验田，也是标杆城市，广州有何经验对外推广？接受记者采访的专家都提到了公众参与。

　　永庆坊可以作为广州城市更新的一个典型案例。去年10月，习近平总书记在视察广东时就来到永庆坊，对这种能留下城市记忆的做法表示肯定，并对广州提出实现老城市新活力的要求。

　　永庆坊占地11.37万平方公里，占广州老城面积约1/4。这里也是广州市26片历史文化街区之一，有很多历史故居，如李小龙故居、詹天佑故居，八合会馆、宝庆大押等。

　　2015年，永庆坊启动旧城改造，改变过去“推倒重来、大拆大建”的做法，采取“微改造”的创新理念，保持原有城市肌理，为老街留下了“广味”。如今，永庆坊已进入二期改造，计划于2021年底前完成。

　　广州市荔湾区住建局相关负责人指出，永庆坊采取的模式即为政府主导、企业承办、居民参与。

　　打开门做规划，打开门做设计，对两百多户居民逐户征求意见……据透露，永庆坊二期改造过程中成立专门的委员会，邀请社区居民、建设代表、商户代表和媒体代表，收集了大量意见。

　　广州市城市更新协会秘书长、广州市城市更新规划研究院总工程师陈琦也对记者表达了公众参与的重要性。

　　“作为住房和城乡建设部老旧小区微改造试点城市，广州自2015年以来一直在探索规划设计单位与美术学院组建联合工作坊和规划师进社区等形式。改什么，怎么改，都要向社区居民发出问卷调查，征求大多数居民的意见，规划师将居民反馈的意见体现到最终的改造方案中，整个过程体现了老旧小区改造“共建、共治、共享”的广州模式。在旧村全面改造过程中，对于是否纳入改造计划、引入开发企业、改造方案、补差方案等，也都要求80%以上的村民代表表决同意才可以。” 陈琦告诉中国城市报记者。

　　此外，陈琦认为，城市更新是一项创新性的工作，涉及到土地、规划、财税等方方面面，目前尚缺乏针对该项工作的配套立法。在过去，广东省、广州市虽也有相关政策陆续出台，但还未形成体系，给实际操作带来了一些困难。因此，相关上层次法律的出台将是城市更新走上成熟台阶的标志之一。

　　北京新风向：

　　王府井等地标商场输新血

　　“由于国内对新增建设用地供应实行较为严格的管控制度，大型城市通过新增土地扩张城市规模的道路越走越窄，对存量自然资产进行更新盘活逐渐成为推动城市发展的必经之路。”陈琦认为，这也是今年中央经济工作会议特别强调“城市更新”的背景之一。

　　记者了解到，目前城市更新主要以一、二线城市和部分三、四线城市为主，其中一线城市占比接近一半。城市更新的种类主要有老城复兴、老厂房改造、商业升级、新办公与新居住等。

　　除广州、深圳外，近几年北京、上海也在加快城市更新的脚步。与广州项目多数规模大、周期长相比，京、沪城市更新显得更“轻巧”，主要集中在商业及办公楼领域。

　　特别是京、沪两地的核心区域已不再准许兴建新的商办项目，因此催生了大批“商改办”“酒改办”项目；与此同时，一些老旧的购物中心也面临新的升级。

　　以北京为例。2019年，北京市商务局确定了十家传统商业的转型试点名单，包括王府井百货大楼、蓝岛大厦、翠微百货、资和信百货、顺义国泰百货等一系列地标性传统商场。

　　“十家商场有的已经开始改造，有的正在做改造方案。从经营方式来看，都是老牌以百货起家的商业，改造方式都是内部整体购物环境提升、品牌提升、业态比例调整。”高力国际华北区零售房地产服务部高级经理刘瑞京对记者透露。

　　展望2020年，刘瑞京认为北京核心区的商业更新形式会越来越多，比如商业改综合：低层做商业+中间层做办公+高层做公寓或商务酒店；商业改定向服务：涉及医疗健康、旅游服务+出入境签证、展厅体验等。

　　“另外，北京还将出现一批社区化的商业更新：周边1—2公里主要人群为服务对象，以精品生活超市、餐饮、儿童教育培训、健身等生活配套为主。” 刘瑞京说。

　　房地产企业的“新风口”？

　　“中国城市更新蕴含的商机达数万亿元。”高和资本董事长苏鑫此前预测，未来房地产50强中，将至少有一半从事城市更新领域。

　　随着城市产业结构升级，城市更新被视作未来巨大风口。在土地日益稀缺的房地产下半场，也吸引了不少房企掘金。

　　其中，粤港澳大湾区城市群是房企布局城市更新的重点。据克而瑞统计，2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区，总旧改占地面积近5500万平方米。房企旧改湾区布局以广州、深圳、佛山、珠海等中心城市为主，其中深圳旧改宗数最多，广州改造总面积最大。

　　今年中央经济工作会议明确重申了“房住不炒”的定位，同时提出全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

　　这意味着，房地产不再作为短期刺激经济的手段，“平稳健康发展”将是下一年的主旋律。城市更新能否成为房企的“新风口”？企业需要具备哪些核心竞争力？

　　对此，苏鑫认为企业需具备三方面素质：综合能力强，有开放意识，以及能耐住寂寞。

　　“城市更新不是房地产开发，是产业升级、消费升级推动的改变城市未来面貌的服务业，属于实体经济。”苏鑫说。的确，相比于土地开发来说，城市更新的回报周期更长，需要企业有长线赛跑的能力。

　　以深圳为例。深圳市合一城市更新集团发布的《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》显示，截至2018年底，深圳城市更新项目立项746个，已审批451个，取得实施主体191个，实施率约25.5%。

　　立项项目多，但实施率较低，是深圳城市更新当前面临的情况之一。这也意味着城市更新产业链条较长，因此截至目前，一些需要大拆大建、独立运作的城市更新项目，多数只能由资本雄厚的上市公司或国企承担。

　　“政府是裁判员，企业是运动员，两者要通力配合。” 广州市荔湾区住建局相关负责人对此认为，事实上，企业在精细化运行后，是可以实现利润回报的。“如旧厂房类的改造，对政府来说，这不仅盘活了城市沉睡资源，企业也可以通过提高容积率，获得一定的利润空间。”