近日，鸿海拍卖有限公司网站上的一条信息颇惹人注意——苏州私家园林“传德堂”拍卖信息。这是继2005年葑湄草堂之后，苏州私家园林第二次被拍卖，而由于葑湄草堂的前后两次拍卖都未能成交，如果此次传德堂拍卖成功的话，将成为苏州私家园林拍卖成功第一例。

　　私家园林是建筑中的古董

　　鸿海拍卖有限公司的副总经理余雷说，目前可交易的苏州私家园林不过几十套，而且不少分布在小巷内，车子无法进入，车辆可以进入的不会超过20套，可以说像传德堂这种交通便利的可交易私家园林是非常稀少的。

　　传德堂位于白居易任苏州刺史时建造的七里山塘之中。七里山塘是唐朝大诗人白居易在苏州任刺史时，在宝历元年(公元825年)开挖的。一头在苏州的繁华商业区阊门，另一头在七里之外的“吴中第一名胜”虎丘。乾隆皇帝曾六下江南，每次都是出阊门经七里山塘到虎丘。当时来自中国各地的商贾云集山塘，流水一样的花船匆匆往返，触目处百媚千娇，姹紫嫣红，因而被称誉为“姑苏第一名街”。由此可见传德堂地理位置的优越性，且风景如画，休闲居住两相宜。

　　余海说，苏州私家园林与普通房产有很大区别，不能用回报率来衡量，具有历史的苏州私家园林更像是建筑中的“古董”，它的历史价值、人文价值和艺术价值才是其价值所在。目前，已有10余位意向买家去实地看宅，不少都对传德堂表示出浓厚兴趣。

　　葑湄草堂上拍两次未成交

　　传德堂并不是第一座上拍的苏州私家园林。早在2005年，作为“江苏古宅上市第一拍”，葑湄草堂的拍卖就曾轰动一时。始建于清朝道光年间，占地面积1874平方米，大小建筑物10处共计1425.94平方米。2005年上半年，新沧浪先后通过上海新世界(8.50,-0.03,-0.35%,吧)拍卖有限公司和上海国际商品拍卖有限公司来运作葑湄草堂上市，都无功而返。当时5600万元的起拍价让人咋舌，最后新沧浪自己找到了买家，以低于起拍价的价格成交。另据消息人士透露，葑湄草堂的业主要将其出售，葑湄草堂可能再度易主。

　　余雷说，当时葑湄草堂拍卖未能成交的原因有很多，首先是价格太高，其次葑湄草堂有些不足，那就是园林小、建筑太多，而且路小、停车面积小，让人感觉很不方便。而传德堂的园林面积大，停车地方也很充分，且总价估计在4000万左右，余雷认为拍卖成功的可能性很大。

　　可根据客户需求适度改造

　　“传德堂”原始建于1919年，由安徽商人鲍宗汉所建，土地面积1766平方米，建筑占地422平方米。与葑湄草堂一样，同属控制保护建筑。原址通过有效的挖掘保护性修缮，焕然一新。余雷说，新沧浪对古宅的修缮是细致入微，就拿门洞来说，请来了多位能工巧匠，完全复原其原来的雕刻，单此项就花费了200多万元。

　　目前古宅部分已经修缮完毕，而园林还在修复中。另外，新沧浪还将在“传德堂”原来的控保建筑的基础上融入现代元素。在其外围建造仿古建筑，方便现代人的生活。此外，还可以根据业主的要求，在符合控制保护建筑相关法律法规的前提下对传德堂进行改造，让其更符合顾客的要求。所有这些服务都包含在古宅的成交价中。考虑到天气炎热等问题，传德堂预计将在9月中下旬开拍。

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　　苏州古建筑保护探寻之路

　　拥有2500多年悠久历史的古城苏州，已有9座园林列入了《世界文化遗产名录》，有500多个各级文物保护单位、260多处控制保护古建筑、800多处古构筑物，地面文物占江苏省的三成以上，目前80%保存完好。但房管部门每年要筹集大量抢修资金维护古宅，时间一长颇感力不从心，希望通过社会资本抢救古宅。因此在2005年，《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》发布。意见明确：允许和鼓励国内外组织和个人购买或租用直管公房古民居，实行产权多元化、抢修保护社会化、运作市场化。葑湄草堂便是在意见颁布后走上上市之路的，是起身探路的先行者。

　　由于古建筑的特殊性，购买者既是新主人，也是对古建筑的保护责任人，依法转让的古建筑随产权的变化，保护、维修等相关责任也相应调整，购买者将多一份责任和限制，最重要的一条就是“只能美容、不能整容”，即只能进行保护性修缮，不能改得面目全非，文物部门将对古建筑实行长期、终生的监管。买家买下古建筑就像认个“养子”，可能养好，也可能养出矛盾。苏州古建筑保护面临困难，古建筑保护任重而道远。