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别墅业主有权侵占公共绿地吗?

http://www.chla.com.cn 2010-01-29 来源:新浪地产网 作者: 发表评论(0)

  宁波某社区一别墅门前公共绿地上,一些工人正忙碌着翻地、移树,他们正在对这里的“私家花园”进行全方位改造。在花园前沿的公共绿地上,原本有一片一米多宽灌木隔离带,如今却被移到了三米之外的道路边上。这样一来,整个花园的面积比原来扩大了近一倍。这家别墅的业主说,他的“花园改造”工程还是比较落后的,周围其他的一些业主早就改造过了。

  改造的时候,物业公司多次劝说,可是工程还是要照样进行。自从一个业主改造花园后,多个业主纷纷效仿。物业公司劝说无效就发停工通知书,再不行就书面要求对方整改,可业主不服从管理。城管部门认为有物业管理的小区,小区绿化已不属他们的执法范围,而且法规中也没有明确规定城管部门该如何处置“破坏公共绿地”。

  别墅区住户扩建“私家花园”是否有据可依?经核实,购房时,业主们曾因各幢别墅房前的绿地面积不一向开发商提出质疑,经证实土地证和房产证上都没有“私家花园”的说法,也就是说,这些公共绿地都不属于业主单独所有。

  律师分析:

  根据《物权法》的规定,社区的绿地原则上属于业主共同所有。例外的情况是:1、如果这些绿地属于城镇公共绿地除外,比如社区与城市公园或城市绿化带相邻部分,属于政府财政投资的公共绿化,不属于社区业主共同所有,而属于国家所有;2、如果产权证书明确记载绿地属于个人所有,则该绿地不属于业主共同所有。哪些情况属于“明示属于个人”的绿地呢?确定方法唯一的依据就是业主的“土地使用权证书”所记载的土地幅度范围是否包括该绿地。如果产权证没有记载,则该绿地就属于全体业主所有。

  对于全体业主所有的绿地,个人不能侵占;对于城镇公共绿地也不能擅自侵占。上述案例中的业主,擅自铲除公共绿地扩建花园属于侵权行为。

  而在实践中,许多物业公司非常为难:业主擅自破坏公共财产,物业只能劝阻不能采取强制措施。物业公司在法律上是受人之托,代人“管”财。简单说来,物业公司是商业服务提供者,不是行政管理者。没有法定的强制执行权,也没有政府的授权,不能对擅自拆建违法行为采取强制措施。许多物业从业人员在咨询法律专业人员时,总有一种无奈之感,好像自己非常想把事情制止住,但是认为“没有这个权力”或“权力不够大”。物业管理方需要摒弃这种“包办”的心态,因为任何“权力”都是与“责任”相对应的。物业公司只要尽到劝阻的义务,只要没有懈怠履行物业管理职能,物业公司对绿篱被破坏不承担赔偿责任。该赔偿责任由破坏人去承担。

  在上述案例中,物业公司也没有权力去起诉擅自拆建的业主,只有其他业主作为实际“受害人”有权起诉要求停止侵权,并要求赔偿损失。业主自律需加强。只能业主委员会起诉侵占绿地的业主,打民事官司。

  案例点评:这个案例中体现的真正尴尬来自业主自治能力较弱。随着大型生活社区的建立,越来越多的居民都居住在集中社区。这种生活形态,打破了以往分散居住,没有社区自治的传统。社区生活需要居民自治来维护社区的生活秩序。担当这个自治任务的除了社区居民委员会这一法定组织,还有一种新生组织就是业主委员会。

  对于业主委员会而言,由于业主参与积极性不高、没有经费来源、没有专职人员、没有办公场所、活动难以召集等等原因,业主委员会虽然建立,但是没有发挥自治的实效。上述案例中有部分私自拆建就是业主委员会委员带头“破坏”。

  所以问题的解决,不能仅仅依赖政府,更不能仅依靠物业公司,更需要业主委员会日益成长成熟。只有如此,圈占绿地私建花园的情况才能有效制止。

 

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编辑:liyutingbs
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