尽管公园地产这一开发理念得到各方叫好，但对现金流要求极高的房地产开发企业来说，却成为最沉重的负担。开发一座公园，至少要前期垫资数千万甚至上亿元，而且其投资回报周期需要相当长的过程。

　　 尽管公园地产这一开发理念得到各方叫好，但对现金流要求极高的房地产开发企业来说，却成为最沉重的负担。开发一座公园，至少要前期垫资数千万甚至上亿元，而且其投资回报周期需要相当长的过程。

　　 这几年，随着房地产市场的空前发展，公园逐渐与城市开发密切相关的房地产联姻。然而，当开发商锣鼓喧天、各显神通地挖掘公园商机的时候，当满街的公园地产广告乱花渐欲迷人眼的时候，“公园地产”却由于规模、资金、开发模式等的种种不同，而笼罩上重重困惑。

　　 如何保证设计先进性？

　　 开发商建造公园，最根本性目的还是希望通过公园提升商品房居住品质，使其在销售过程更有竞争力。在追求最大利益的过程中，开发商如何才能保证其公园设计的先进性？重庆晚报记者采访过程中了解到的一些案例，或许会给更多公园地产开发商予以启发。

　　 曾参与重庆天地湿地公园设计的设计专家陈雨茁，至今仍对该项目的设计记忆犹新。当时，瑞安方面为能保证湿地公园不给后世子孙留下骂名，在水质、水量等各个环节的景观设计上，都花大价钱请来英国专家反复研究，以保证湿地公园在一定时间之后不至于成为臭水沟。

　　 “我们当时作为项目景观设计配合单位，对重庆天地湿地公园的处理都发自内心的认同。”重庆日清城市景观设计有限公司首席设计师陈雨茁介绍，湿地公园的水质、水量处理，稍有不慎，都有可能让公园成为臭水沟，并且不容易恢复。陈雨茁说，正是因为在设计上的超前思考，才不至于像很多开发商只注重销售时的景观效应。真正有责任的房地产企业，在景观设计尤其是公园的景观设计上，更应注重其景观、绿化的可持续性。

　　 而在此之前的3月，重庆晚报第一眼网站，便有市民发帖称，龙头寺周边一大型小区，因公园设计缺陷，其污水无法排出，造成小区臭气熏天。业主反映多次都没有得到解决。很显然，该公园在设计过程中，缺乏长远的规划给居民造成不必要的麻烦。

　　 “公园的设计，最主要强调的还是要注重绿色生态，以及活动空间的功能配套。”陈雨茁认为，开发商建公园，不需要掺杂太多的东西进去，重点只需把握住“生态”两个字。

　　 如何保证公园正常运营？

　　 陈世剑，晋愉地产集团副总裁。作为对公园地产发展之路思考得最多的职业经理人，从2009年开始，陈世剑便一直呼吁能出台更多公园地产的配套政策。

　　 陈世剑介绍，从2004年6月晋愉绿岛2000亩生态公园开建至今，晋愉在公园方面的投入超过2亿元。但这样的投放并没有停止，在公园免费开放后，一大堆问题接踵而至：公园周边有些居民，往往夜间跑到公园摸鱼，妇女到公园的池塘洗衣服，还有人夜间来偷电缆……

　　 “谁来管理？怎么管理？这是公园地产项目开发结束之后，最为头痛的一道课题。如果再加上人工维护、植物升级换代，每年的投入至少要上千万元。”陈世剑说。公园的开发、维护成本，成为晋愉等公园地产开发商沉重的负担。对此，陈世剑这几年在接待媒体时，几乎逢人便会讲述其中的“苦味”。

陈世剑说，大多数公园地产属于政府与开发商合作开发项目，而在开发过程中，多数问题无相关政策借鉴参考，在合作中就缺乏了政策保障，让建设也产生一定的难度。近年来，不少公园取消了门票制度，义无反顾地免费服务公众，于是，公园更加入不敷出了，政府无力再投入更多的成本来建设和经营这些天生注定亏损的公园。这个时候，需要政府以更加合理的规划和引导性的政策来支持公园地产开发商的举动，缓解在开发和运营公园中的巨大投入矛盾。

　　 另一方面，将公园的运营成本分摊至房价中的做法在目前有市无价的重庆市场也并非一个权宜之计。至此，陈世剑认为，若没有政府政策支持，开发商投入的成本就根本没有经营出处，当然也就没有足够的资本维系运营，公园地产也将无力为继。

　　 晋愉绿岛中央公园的境况并非个案。记者在调查中了解到，事实上，几乎所有房地产企业在开发、运营公园的过程中，都会遇到上述问题。

　　 以融侨公园为例，金辉集团为修建融侨公园的投入高达3.6亿元，而这些投入能不能从物业的溢价上找补回来？这个账谁也算不清楚。“现在融侨公园由我们的物业服务公司来维护，每年的维护成本要四五百万元。”重庆金辉常务副总刘飞称。

　　 开发商之后谁来接棒？

　　 与晋愉绿岛中央公园、融侨公园一样，最早涉足修建动步公园的龙湖，至今在动步公园的维护上，每年都处于亏损状态。

　　 对于开发商来说，公园一般只有经营权，没有产权，而如果在公园里面修建公建类房屋，只能按照公园总面积的4%修建。这样会让公园经营艰难，公园自身又无造血功能，以园养园也成为空谈。

　　 由此产生的问题是，若干年后，开发商是否仍会不惜成本地在公园上予以投入？如果开发商退出公园的维护，政府是否有足够的准备（人力财力等多方面的准备）接手管理？

　　 重庆金辉常务副总刘飞称，未来五六年之后，当融侨城全面成熟之时，融侨公园将移交南岸市政部门。但重庆晚报记者了解到，目前对开发商所建公园的后期维护问题，不管是市政还是园林，相关部门到目前为止均没有对应的处理方案。重庆晚报记者 吴从斌

　　 》》观点

　　 从“伪公园”　　到“造园”

　　 公园地产被迅速发展着的开发商们纷纷效仿。一般与公园沾边的项目都成为购房者追捧的对象，即便高于周边区域价格，也在所不惜。

　　 上个世纪90年代中期，北京朝阳公园就开始出现了定位为“公园地产”的高档住宅，此后的十多年里，这个被开发商誉为“北京中央公园”的城市公园周边树立起数十个标榜为“公园地产”的项目，以至于形成了一个“朝阳公园板块”，尽管这个板块边缘的项目很可能距离朝阳公园还有两三公里。这种距离公园甚远的项目被业内称之为“伪公园地产”。

　　 10年后，北京的这一模式被复制到重庆。

　　 现成公园附近的土地有限，为了获得公园地产的高利润，就出现了另一类公园地产“造园”，开发商自己打造或者参与建造社区公园。典型的案例就是晋愉绿岛中央公园，以及融侨公园。

　　 市政公园毕竟是稀缺资源，当公园地产越来越成为“豪宅”的代名词后，另一类将新城建设和大面积绿化相结合成“平民化公园地产”。

　　 价格不菲的公园地产最大的特点，就是能近距离观景，享受公园带来的绿色和氧气，但购买时要注意小区可以看到景观的房子和看不到景观的房子价格差距甚大，后期升值差距空间更大。