2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高，是异常热闹而跌宕的一年。在这一年，各大公司都在积极谋求出路，通过产品和业态创新，产业创新，以及商业模式和管理创新等方式，探索新的更长久的利润增长引擎。

　　在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，如何创新存量、寻求增量，成为了行业转型的关键。从数据来看，竞争格局已加速向规模化转变，其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房企市场份额已近10%。同时，行业竞争模式不断升级，面对越加激烈的挑战，各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展，并进一步推动了房地产产品和业态的创新，以及房地产产业向周边产业创新性发展，产业间的边界在融合。此外，互联网+与新技术的应用，成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段，助推了整个房地产产业的升级和转型。

　　中国房地产行业创新业态已进入快速发展期，一方面储备项目持续增加，为未来发展提供保障，另一方面，人员结构不断优化，助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会，加速发展的同时，注重管理效率提升、服务能力建设。

　　本文节选自由全经联编写的《2016中国房地产创新发展报告——园区地产篇》，了解更多房地产最新发展趋势，欢迎关注2017年3月11-12日的“首届中国房地产创新趋势报告会”。

　　一、2016年园区地产发展现状

　　（一）2016年园区市场总体概述

　　2016年，是产业地产倍受青睐、万马奔腾的一年。

　　2016年，受国家产城融合示范区及特色小镇等系列政策的影响，产业地产成为最受关注的地产细分领域。除传统的产业地产商加速扩张外，众多的传统地产商、制造业企业和资本市场加速进入产业地产。绿地、保利、万科、富力、碧桂园、招商等一线房企纷纷加入战团。地方政府与房企的投资热情下，产业园区数量呈飙升之态。这些产业园区规模、体量不等，既有像国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区这种专门的特殊经济管理区域，也包括大量园中园，甚至楼宇园，这些园区成为承载产业发展的空间载体，为区域经济发展奠定了重要的物质基础。

　　传统地产商转型产业地产，一方面，由于国内经济已进入“新常态”、产业结构面临调整升级，产业地产不管是从政府还是企业方面，都获得了前所未有的关注；另一方面，传统房地产市场供过于求、企业整体利润下降、增长乏力，特别是调控政策的持续升级，进一步压缩了住宅地产发展空间，加上“互联网+”与“创新创业”的浪潮来袭，产业地产正成为传统房地产企业逐利的新战场。作为住宅地产商转型园区地产的代表，万科曾明确表示，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展产业地产等业务。保利地产也在今年7月中旬挥师产业地产，并正式启动全球招商。碧桂园则凭借科技小镇全面进军产业地产，已有三个科技小镇项目启动，并计划五年内安排不少于1000亿元的投入，在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出。

　　制造业企业进入产业地产原因更为复杂。主营业务利润萎缩是制造业企业进入产业地产的一个重要原因。此外，制造企业进入产业地产可以与自身产业形成协同效应，促进创新产业发展。同时，还有一个重要原因是制造业企业前期积累了大量工业用地，通过开发产业地产可以提升土地价值和更新。

　　制造业的这种需求，形成了传统房地产企业与产业地产商进行联营的趋势，包括首开联手亿达集团、中集集团联手碧桂园、泰禾与深圳龙岗区合作等，也有一些制造业企业利用旗下房地产企业消化存量工业用地，如中铁集团。