城市在拆迁改造中，对老旧小区或城郊先行拆迁，拆出空地后储备起来，“待价而沽”，“假以时日”拍卖高价，成为当下一些地方经营城市、“卖地生财”的“轻车熟路”，结果就是城市越来越拥挤，越来越不适宜人居。19日在南京举行的城乡规划设计研讨会上，专家痛陈，造成这类“城市病”的一个重要原因，是从“建设用地”入手的规划思路，在一定程度助长了城市卖地生财,导致城市生态承载能力超负荷运转。

　　今年初，《城乡规划法》取代原来的城市规划法和《村庄和集镇规划建设管理条例》而实施，其中最具里程碑意义的“条款”，就是关于城市、镇总体规划中“禁止、限制和适宜建设的地域范围”的内容。专家称，从“非建设用地”入手进行城市规划，而不是从过去的“建设用地”入手，将有效规避以牺牲人居环境为代价的卖地逐利之害。

　　中国民族建筑研究会副会长、东南大学朱光亚教授介绍，从“建设用地”着手做规划，是城市“想建什么”，做“加法”；从“非建设用地”着手城市规划，是城市“不能建什么”，做“减法”。两者虽一字之差，却代表城市不同的规划思路和发展方向。

　　专家称，城市的发展就是人们“改造自然”的过程，城建以人为本，应将对自然的破坏降至最低，或预留空间改善人居环境。而从“建设用地”入手的规划，助长了城市对自然的破坏。这种规划思路往往先进行人口预测，根据“建设用地”标准，估算建设用地规模。在实施中，城市从“建设用地”入手作规划，更多地提高城市开发量，过多追求单位土地产生更大的开发利益，导致城市密度和建筑物容积率加大，“高、奇、大”的建筑物不断涌现，对人的生理和心理产生负面影响。城市在收获财富的同时，也损害了人的身心健康。

　　专家称，传统的城市规划虽也强调以人为本，但优先从“建设用地”入手做规划，使其只关注建筑周边绿化建设，而不是让整个城市维持合理的开发限度而使城市与环境相融，对自然生态的关注大，多停留在景观和环境保护层面。而从“非建设用地”着手规划，是从保护一条条小河、一座座小山、一棵棵小树小草、一片片生境开始，尊重自然，保护自然，尽可能减少城市对自然的扰动；或者以仿效自然的方式，用生态工程从源头生态建设和过程生态控制着手，为城市营建健康适宜的栖息环境。

　　从“非建设用地”着手规划，北京和广州已有应用成果。通过遥感影像考查地面,得到城市生态敏感性分析图谱，在此基础上，将城市发展的硬约束（禁止、限制建设区）固化在土地上，这种方法在广州番禺区的应用效果很好,北京推出的《限建区规划》也是这种方法利用的成果集成。这有助于城市真正以人为本新思路的规划，因为它除了遏制住城市盲目追求土地开发利益的倾向外，还使城市规划从自然要素的规律出发，分析其发展演变规律，在此基础上，确定城市如何进行建设，有效地开发、利用、保护自然。

　　专家称，城市规划师与决策者们如果真正实现了从“想建什么”到“不该建什么”的思路、观念的转变，城市生态系统的完整性将得以保障，整个区域和城市也将实现可持续发展。