改革开放30年，我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年。从酝酿探索到正式启动、从分期分批推进到不断深化、从福利分房制度终结到住房保障时代开启，我国关于住房制度改革的每一步措施都清晰可见。

　　住房制度的改革不仅改变了城市的面貌，也改变了许多人居住的环境、品质、观念和价值。在房改进程的推动下，中国楼市新时代不断被开启，目前中国的房地产业已经从最初的“居者忧其屋”、“居者有其屋”进一步升级到“居者优其屋”的时代变迁。

　　福利分房年代：苦熬多年，才分到一个单身宿舍

　　“现在的许多年轻人都羡慕我们那会儿能分房，不用自己掏钱买，却不知道我们分房的路有多艰辛！”在一家国企工作的陈阿姨对当年的分房过程感慨不已。

　　当时的分房情景，陈阿姨至今记忆犹新。“那时候，单位的房子十分紧张，所有的人都得排队打分，只要有一点动静，送礼递条子的、找关系的人特别多。我和我们家老头是双职工，也等了近5年才分到了一个单身宿舍。”

　　“那时的条件和现在根本没法比，住的是"筒子楼"。卫生间是一层楼共用，厨房就搭在走廊里，洗澡要么去集体澡堂子、要么就到楼道里公用的卫生间关起一格厕所门洗。后来有了孩子，在房中间摆个书柜算是当堵墙隔个小房间出来。直到90年代初，由于工作表现好才给换成小套间，建筑面积也只有42平方米。”

　　和陈阿姨的感受相同，接受采访的多数父辈人都有着和她相同或相类似的辛酸经历，如何熬上一套房子成了他们共同的忧虑。“住房靠国家，分房靠等级”，在福利分房年代这一口号十分流行。

　　“那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在"等、靠、要"三个字——等国家建房、靠组织分房、要单位给房。”有过福利分房经历的社科院城市发展与环境研究中心副研究员尚教蔚说。

　　对于那一时期的中国房地产市场，曾多次参与国家房改政策的研究和制定、国家房改方案的主要起草人之一顾云昌有着更多的感受，他目前的身份是建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长。

　　顾云昌说，福利分房年代建房难，分房更难。为什么进行房改，因为原来的住房制度已经严重阻碍了中国住房的解决。有一个数据，解放初期我们人均住房居住面积是4.5平方米，但到了1978年我们人均住房居住面积却只有3.6平方米，反而下降了。这其中虽然有城市人口增加的问题，但主要还是建设速度跟不上，同时仅仅依靠国家财力解决问题是不行的。

　　据他回忆，从上世纪80年代初就已开始讨论住宅的属性问题，有关它到底是商品还是福利品，讨论了好几年，一些大的经济学家都参加了讨论。在讨论基础上得出了一个结论：即住宅必须走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意见很大。

　　当时房改大概有这样两种思路：一种思路是以租金改革为起点，因为租金太低，必须改革低租金，如何改革低租金，举行了很多次研讨会。1987年国务院批准的烟台、蚌埠等城市的方案就是以租金改革为重点，试图通过租金改革促使我们住房制度的改革。但提高租金问题也随之而来，当时老百姓的收入很低，支付不了怎么办，那么就要增加补贴。提高多少租金，增加多少补贴，这在当时进行了很长时间的讨论，几轮之后方案才最终定下来，里面的过程非常复杂。

　　第二种思路是不以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。当时借鉴了新加坡、英国等国的经验，几代领导人都非常重视。

　　“不仅中国改革开放的总设计师是邓小平，中国房地产改革的总设计师也是邓小平。”顾云昌说，实际上我们房改方案最终的实现都是按照邓小平1980年关于住房和建筑问题的讲话来做的，他在1978年就说，要动员个人手里的钱解决住房问题，个人建房可以，买房也可以。到了1980年的时候他说，要鼓励大家买房，新房可以卖，旧房也可以卖。可以一次付款，也可以分期付款，对于低收入者给予补贴、抵押贷款等。这实际上把我们房地产住房分配体制进行了彻底改革，即原来是住房实物分配，后来则是住房货币化分配。

　　住房商品化时代：首付20万，住上87平方米大两居

　　有关房改的这一指导思想，在时隔18年后终于变为现实。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。通知还要求，停止住房实物分配后，新建经济适用房原则上只售不租，同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。这标志着中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台：

　　中国进入了住房商品化、社会化时代。

　　“我是2000年以后才参加工作的，没资格参加福利分房。不过政策改变后，我有了更多的选择。”在金融机构工作的吴先生与妻子2007年初购买了一套位于北京西四环附近的两居室，87平方米，首付20多万，每个月还银行贷款3000多元，对于这对小两口来说还算可以负担。

　　“房子虽然不大，但比起我爸妈他们单位分的房子，户型、小区、物业都好了不知道多少倍！工作4年攒够了首付，目前我们两个每月收入在1万多元，还完房贷还能有不少用来生活、投资和储蓄，我觉得我们并不是别人口中说的"房奴"。”吴先生高兴地说。

　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，福利分房制度的打破使城镇居民对住房有了更多选择余地。在福利分房制度下，职工获得住房的主要途径是单位按职级、工龄等因素分配的公房，这使得城镇居民在职业的选择以及再选择上面临极大的束缚。而市场化改革则使居民打破了这种束缚。

　　城镇住房的市场化改革极大地催生了住房金融业务，特别是住房抵押贷款市场的迅速发展。统计数据显示，2007年整年全国金融机构个贷(不包括个人经营性贷款)余额达到32000多亿元，其中个人住房按揭贷款达到27000多亿元，按此计算个人住房按揭贷款占整个个人贷款的80%以上。

　　与此同时，城镇居民住房水平也得到显著提高。2006年，全国城镇人均住宅建筑面积达到27.1平方米。在住房数量增长的同时，居住质量明显提高，住房功能不断改善。

　　房改可谓是个潘多拉魔盒，带来了房市繁荣、居住改善，也带来了房价扶摇直上。