6月18日，苏州控保建筑“安徽会馆”进行公开拍租，这是苏州控制保护建筑进入市场化运作后的首次拍租，但结果竟无人应拍。7月12日，“安徽会馆”第二次拍租，才由苏州一家建筑设计研究院以每年31万元拍租3年，用作办公场所。而计划拍卖的东山明清控保建筑崇本堂、同德堂，也因竞拍人气不足，拍卖一事不得不宣布延期再议。苏州古建筑在探索市场化的道路上颇显艰辛与苦涩。

　　控保古建是财富也是负担

　　拥有2500多年历史的古城苏州，古建筑不但数量多，而且门类齐全，官署衙门、会馆饬店铺、义庄祠堂、书院艺斋、园林民居、粮仓驿站等等均有所及。现有9座园林列入《世界文化遗产名录》、500多个各级文物保护单位、260多处控制保护古建筑、800多处古构筑物，地面文物占江苏省的1/3，目前80%保存完好。

　　“控制保护建筑”这一概念在1982年由苏州提出，指一些尚不能评定为文物却具有保护价值的古宅、古桥、古祠堂、古庙宇、古城墙等。苏州市吴中区是控制保护古建筑的大户，仅苏州市第二批公布的60处控制保护古建筑中，就占据58席！

　　“这么多的古建筑，既是财富也是负担啊！”吴中区文体局副局长杨斌全感慨道。古建筑因深厚浓重的文化艺术积淀和精湛高超的建筑技艺，而成为吴文化底蕴的重要代表，是笔大财富。但是，保护好这笔大财富的后面却是一笔巨大的投入。

　　“先不说古建筑中原有居民的安置费用，单就古建筑的修缮平均每平方米要花去2000元，每幢古建筑小修大概就要花80万左右。”然而杨斌全的担忧远不止如此，他说：“古建筑的维护、修缮并不是一次就结束了，它是个持续的过程。今年修好了，过两年说不定又要修，这些都是钱啊。”

　　作为江苏省最集中的古村落群，金庭镇为了及时抢救濒临消亡的古村落，首批修缮了黄家祠堂、礼和堂、邓家祠堂、明月寺等6处古建筑，恢复了土地庙、旗轩、更楼、茶楼等。再加上一些拆迁和环境整治，前期保护整治总共投入了2500万元。如此巨额投入，金庭镇已感到力不从心。

　　市场化运作有“三难”

　　为了动员社会力量保护古建筑，苏州先后出台《苏州市古建筑保护条例》、《苏州市古建筑抢修保护实施细则》，允许和鼓励海内外组织和个人购买或租用直管公房古民居，实行产权多元化、抢修保护社会化、运作市场化。

　　为了将古建筑保护市场化运作好，苏州还开通了“苏州古建网”，专门提供苏州古建筑信息；出台《苏州市区古建筑抢修贷款贴息和奖励办法》，对于社会资金参与古建筑保护的进行奖励。在这个奖励办法中，政府的贴息最高可达100万元人民币，奖励金额的最高标准是工程维修总额的10%。

　　然而，苏州的种种鼓励措施似乎并未得到市场的理解，在市场化运作中屡遭冷落：2004年，位于苏州古城区的古民居“葑湄草堂”曾以5600万元的价格酝酿上市拍卖，结果却不了了之；2006年，苏州最大的单体民国建筑朱家园别墅在上海流拍；常熟的“翁同龢故居小南园”因竞拍人员匮乏，没有如期拍卖。所以，这次“安徽会馆”的流拍和东山古建的延拍也许就算不上什么新鲜事。

　　长期从事古建筑保护的杨斌全坦言，控保建筑市场化可谓难点多。

　　一难，古建筑产权界定与归属复杂不清晰。对于控保建筑的定性究竟是文物还是非文物，认识上还在探索；诸如东山、西山古村落，一些古宅的土地性质是农村宅基地，属集体所有，购买者在交易后很难取得土地使用权证；一些私人古建筑产权更为复杂，一幢老宅子有多个产权人。这些都成为古建筑市场化运作的“麻烦”因素。

　　二难，古建筑有“谁使用，谁维修”的规定，购买者既是新主人，也是对古建筑的保护责任人。面对后续花钱的责任，很多投资者也就望而却步。同时，对古建筑的装修和使用也有诸多的限制。以刚流拍的安徽会馆为例，拍租到的人将拥有安徽会馆3年的使用权，拍租后的安徽会馆可做一般的会所、茶馆和保健场所，但不能从事餐饮娱乐行业，拍租后也不能随意改建、装修。

　　三难，古建筑的一些居民迁移安置中的过高要求，也在某种程度上给市场化的操作过程造成许多障碍。

　　事实上，对于投资者来说，回报率是重要考量。黄先生是苏州本地人，曾热衷于古建筑的购买。他说，很多古建筑都比较偏、旧，不适合居住。在市区的古建筑，又不能随意装修和经营，因此市场兴奋点不多。再说，买一套古建筑费用，少则几百万，多则上千万，这些钱买个门面或别墅都够了。还有，就是怕后续维修费用。

　　“古建筑入股”开创先河

　　在苏州古建筑市场化保护屡屡受挫的探索中，“明月湾”与“陆巷”多元化投资模式成为一抹亮点。一种以“古建筑入股”形式让民资参与保护、经营和收益的模式，开创了国内古村落保护的先河。

　　明月湾古村内农户的敦伦堂、礼和堂、裕耕堂等3座老宅按古宅完好率、文物价值等由相关部门进行评估并作价入股，政府以修缮费和公共设施的建设费用入股。考虑到旅游尚处起步阶段，为确保农户利益，金庭镇政府前期采用租赁的方式——以每月2.5元/平方米实行保底分红，待赢利后，实行按股分红的经营机制。

　　源于南宋的陆巷古村则将分别由政府和民资修复的惠和堂、宝俭堂、怀德堂等5个明清古建筑纳入古村旅游景点，实行“一票制”收费，投资者将分别按古宅大小、价值的不同等级，参与收益分成。

　　有关古建筑保护专家认为，明月湾和陆巷这种积极调动民资的方法，不仅提高了全民参与保护古建筑的意识和热情，而且也有利于鼓励其他资金参与古建筑保护。目前古建筑遭遇市场寒流是古建筑探索市场化过程中不可避免的失意阶段。然而这样的探索，毕竟为古建筑的保护“踢门求路”。承担这次东山古建筑拍卖的吴中区房管局的徐主任说：“我们要尽力尝试，毕竟要尝试才能探索出好的保护方法。我们还将为古建筑积累市场人气，待到时机成熟，古建筑还将拍卖。”